Los mercados de EE. UU. Esperan un aumento en las tasas de interés en el futuro cercano. Las inversiones alternativas como los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) pueden ofrecer buenas opciones a los inversores. Este artículo analiza el potencial de los REIT para la sensibilidad a la tasa de interés y evalúa su idoneidad como vehículo de inversión durante períodos con altas tasas de interés.

Introducción rápida a REIT

A REIT es un valor público que cotiza en bolsa, que invierte en bienes inmuebles a través de propiedades o hipotecas y, a menudo, cotiza en grandes bolsas de valores. Los REIT ofrecen un alto nivel de liquidez a los inversores que adquieren una participación en bienes inmuebles comprándolos como acciones. Los REIT vienen en una amplia variedad con tipos de propiedad específicos, tales como REIT en apartamentos residenciales, edificios comerciales, almacenes e instalaciones hoteleras. Los REIT también están disponibles en variantes regionales, como las que se concentran en bienes raíces en países / regiones específicos como EE. UU., Europa, China o Japón. (Para más información, vea: 5 tipos de REIT y cómo invertir en ellos.)

Los REIT ofrecen muchos beneficios, incluida la diversificación en una nueva categoría de activos, alta liquidez en bienes raíces con una pequeña cantidad de inversión y beneficios fiscales (dependiendo de las leyes locales). (Para obtener más información, consulte: Invertir en REIT).

REIT Devoluciones contra tasas de interés

Un informe reciente de REIT. com muestra un nivel históricamente bajo de correlación entre los REIT y el mercado de valores. La correlación indica cómo se mueven dos valores en relación el uno con el otro. El mismo informe muestra niveles bajos de correlación similares entre los REIT y los rendimientos de los bonos. (Abajo se muestra una tabla recortada con la correlación REITs-bonds resaltada).

Imagen cortesía de REITS. com.

Una comparación histórica similar entre los rendimientos de un índice REIT popular y las tasas de interés de los bonos a 10 años indica una relación inversa. Trazamos los rendimientos anuales del popular Índice FTSE NAREIT All REITs frente a las tasas de interés de los bonos del Tesoro a 10 años:

Gráfico basado en los datos del índice REIT provenientes de REITS. com (eje izquierdo) y datos de bonos del Tesoro a 10 años obtenidos de stlouisfed. org (eje derecho).

Como se desprende del gráfico anterior que cubre 45 años, las tasas de interés al alza parecen ser malas para los retornos de REIT y viceversa. Durante los períodos de altas tasas de interés de 1980-1985, los rendimientos de los REIT fueron más bajos, mientras que se dispararon después de 2008 cuando las tasas de interés tocaron mínimos históricos.

Sin embargo, hay otros factores y otras observaciones detalladas a considerar, que pueden indicar rendimientos positivos para las inversiones REIT incluso durante la era de altas tasas de interés. Profundice en períodos de tiempo específicos cuando las tasas de interés son altas y surgen observaciones interesantes:

Desde 1979, las tasas de interés han tenido una tendencia a la baja.Hubo algunos picos esporádicos en los años intermedios, pero en general ha sido una disminución constante de las tasas de interés. Con cada período de cinco o diez años, un rango menor de tasas de interés se consideraba "alto". "

• 1979-1984: este período vio tasas de interés en el rango alto de 10% - 14%. El rendimiento de los REIT también estuvo en el rango alto de 9% - 32%.
• 1991-1997: este período vio una nueva gama de altas tasas de interés, que variaron entre 6% y 8%. El retorno del índice REIT estuvo en el rango del 12% al 36%, con la excepción del 1% durante 1994.
• 2000-2001: el siguiente rango de mayor interés fue durante el período 2000-2001, cuando las tasas rondaban los 5 5% Las devoluciones de REIT variaron del 16% al 26%.

¿Cómo les fue a las tarifas REIT durante los períodos de interés bajo interino?

• 1973-1974: las tasas de interés fueron comparativamente más bajas, oscilando entre 6. 9% y 7. 4% (en comparación con un rango alto de 10% a 14% en los años siguientes). Los REIT tuvieron un mal desempeño con pérdidas anuales en el rango de -42% a -27%.
• 1998-1999: las tasas de interés estaban en el rango de 4% - 5. 5%, y los rendimientos de los REIT aún eran negativos con una variación de -18% a -6%.
• 2007-2012: A medida que las tasas de interés bajan progresivamente del 4% a menos del 2%, los REIT obtienen pérdidas anuales consistentes en el rango de -45% a -5%, con solo una excepción de los retornos positivos en 2009. > Estas observaciones indican que los REIT pueden no tener realmente ninguna dependencia en los escenarios de tasas de interés. Los rendimientos de las inversiones REIT en realidad pueden permanecer libres de variaciones en las tasas de interés.

Existen otros beneficios de los REIT, que los convierten en una buena opción de inversión incluso durante períodos de alto interés:

Oportunidad de ingreso

• : los REIT se consideran valores basados ​​en rendimiento. Mientras que la apreciación de los precios en los REIT ofrece un potencial de ganancias, una parte considerable de los retornos de REIT proviene de los dividendos. Los pagos de dividendos por REIT son el héroe anónimo, a menudo ignorado por los inversores. Como se señala en Los fundamentos de la imposición REIT, los REIT generalmente están exentos de impuestos en los EE. UU. En el nivel de fideicomiso, siempre que distribuyan al menos el 90% de sus ingresos a sus tenedores de participaciones. Este sistema de beneficios impositivos da como resultado una distribución regular de los ingresos por dividendos a los accionistas de REIT. En ausencia del impuesto al dividendo, los rendimientos netos efectivos a menudo son más altos que los de los bonos (o acciones), incluso en casos de altas tasas de interés. Diversificación global
• : El otro beneficio indirecto que se puede obtener a través de REIT es en términos de obtener exposición a los mercados globales. Incluso si un cambio en las tasas de interés puede afectar los retornos de REIT en el mercado local de U … S, los inversionistas pueden considerar los REIT con exposición global. Desde la década de 1990, el Reino Unido, Singapur, Japón, Australia, los Países Bajos, Sudáfrica y muchos otros países han habilitado listados REIT, lo que permite a los inversores tomar exposición en los mercados inmobiliarios de países extranjeros. Por ejemplo, si el mercado local de bienes raíces en los tanques de los EE. UU. Se debe a los efectos de tasas de interés más altas, un inversor de EE. UU. Con exposición al mercado inmobiliario de Singapur puede beneficiarse si posee REIT en bienes inmuebles de Singapur en su cartera. Exposición específica del sector
• : los REIT cotizados en bolsa, que se cotizan en bolsas de valores, tienen distintos sabores. Uno puede encontrar REIT específicos para apartamentos residenciales, centros comerciales, el sector de la hospitalidad, almacenes e incluso aquellos que están expuestos a la infraestructura de un estado o nación. En caso de aumento de las tasas de interés, no todos los subsectores dentro del sector inmobiliario pueden verse afectados negativamente. Por ejemplo, aunque las altas tasas de interés pueden afectar los rendimientos de los REIT que tienen exposición a apartamentos residenciales, el ingreso de un REIT en particular que tiene exposición a muchos centros comerciales operativos en ubicaciones principales sigue siendo mayor. Un estudio cuidadoso del mercado inmobiliario, los impactos de las tasas de interés en un subsector específico y en REIT específicos basados ​​en la tenencia de la propiedad subyacente, pueden hacer que la inversión REIT sea rentable sin importar el impacto de la tasa de interés. (Para obtener más información, consulte: 3 REITs de hoteles que superaron al mercado y REIT residenciales, de atención médica y de oficina.)

The Bottom Line

Después de observar los patrones de correlación y los datos históricos, parece que los rendimientos de REIT siguen siendo independientes de los períodos de tasa de interés. Después de un estudio cuidadoso y una selección adecuada de subsectores inmobiliarios y regiones geográficas, los inversores pueden considerar los REIT como una buena alternativa a las acciones y bonos tradicionales, que son muy sensibles a las tasas de interés.