El momento en que alguien decide invertir en bienes raíces es especial. Esta decisión sustancial es una acción progresiva que sirve como el nacimiento de innumerables posibilidades de inversión. La inversión en bienes raíces es una avenida fascinante a seguir mientras actúa como un canal para realmente construir riqueza. Por más lucrativo que pueda ser este esfuerzo, hay una multitud de costos que los nuevos inversores inmobiliarios deben considerar. (Para la lectura relacionada, vea también: Explorando inversiones inmobiliarias .)

Reparaciones inesperadas

Una inspección de la vivienda es un componente vital para evaluar si una propiedad vale la pena o no. El informe de inspección puede revelar muchos problemas inherentes relacionados con elementos tales como techado, cableado eléctrico, conexiones de plomería y HVAC, que es la abreviatura de calefacción, ventilación y aire acondicionado. Sin embargo, los costos imprevistos se encuentran en las piezas no cubiertas en el informe de inspección. Por ejemplo, cualquier daño a una línea de alcantarillado principal que viaja de una propiedad a la calle, o problemas de tanques sépticos no se detectarán en el informe. Incluso se pueden perder fugas o moho dentro de las paredes de la propiedad. Una vez que se adquiere una propiedad y surgen problemas significativos con respecto a la plomería u otros elementos imprevistos, puede costar miles de dólares repararlos. (Para obtener más información, consulte: Reparar o Reemplazar: Pensando en las reparaciones en el hogar. )

Vacante

Si una propiedad de inversión está destinada a ser utilizada como alquiler, puede haber casos en que quede vacante. Ya sea por el tiempo asignado para las reparaciones o por el simple hecho de que no se puede alquilar de inmediato, este costo es doble. El primero es el ingreso perdido de un inquilino que paga regularmente y el segundo es el costo del pago de una hipoteca, y si corresponde, los impuestos a la propiedad y el seguro pagados de su bolsillo como resultado de la vacante. La contabilidad de esta brecha por adelantado puede ayudar a presupuestar la cantidad adecuada de fondos para una posible vacante.

Costos de cierre

Si algo se acumula rápidamente, son los costos de cierre. Estos son gastos necesarios para completar una transacción de bienes raíces y se consideran por separado del precio real de la propiedad. Estos costos incluyen componentes tales como cargos de titularidad, tarifas de originación de préstamos, seguro de propietario de vivienda, registro gubernamental, cargos de transferencia y comisiones de corredor. Deben tenerse en cuenta al evaluar el precio general del inmueble de interés. Los costos de cierre pueden ser un factor decisivo para avanzar con el trato o buscar otras propiedades.

Impuestos

Como casi todas las demás formas de ingresos, los ingresos inmobiliarios están sujetos a impuestos. Existe una alta probabilidad de que los nuevos inversionistas paguen sus impuestos una vez al año.Es imperativo que el dinero se reserve para cumplir con las obligaciones fiscales y mantener un negocio en funcionamiento. Afortunadamente, al vender una propiedad de inversión, un Intercambio 1031 es un beneficio fiscal que debe investigarse más, ya que puede ayudar a los inversores a diferir la obligación tributaria a un punto futuro en el tiempo. (Para obtener más información, consulte también: ¿Cómo funciona un intercambio libre de impuestos? )

Administración de propiedades

Al principio, los inversores usualmente podrán administrar su primera propiedad por sí mismos como pueden equilibrar fácilmente esta tarea junto con su trabajo típico a tiempo completo. Por otro lado, puede haber un caso en el que los conflictos de tiempo dificulten considerablemente la administración de una o varias propiedades. La administración de propiedades, en sus términos más simples, le está pagando a alguien para que supervise sus propiedades por usted. En promedio, este gasto es aproximadamente del 7 al 10% de la renta mensual cargada con una probabilidad de que se cobre una tarifa para enumerar y encontrar inquilinos para una propiedad vacante.

Costo de oportunidad

Al ingresar en la inversión inmobiliaria, no hay escasez de opciones y posibilidades. Los costos de oportunidad se presentarán una y otra vez, que es el costo de una alternativa entregada para buscar otra cosa. Por ejemplo, supongamos que hay algunas propiedades que está evaluando para una oportunidad de lanzamiento. Lo más probable es que solo podrá elegir uno para comprar fuera del grupo.

Siempre existe la posibilidad de que el elegido no sea la mejor propiedad en cuanto a maximizar la mayor ganancia. Este dilema también podría ser la opción entre invertir en una lista de propiedades de alquiler también. Para ir un paso más allá, existe un costo de oportunidad sobre si la primera inversión debe abordarse como un intercambio rápido o como una tenencia de alquiler a largo plazo.

Tiempo

Aunque no es directamente monetario o incluso considerado inicialmente, el tiempo puede convertirse en un costo en sí mismo. Estos gastos pueden manifestarse en formas diversas e inesperadas. Entregar documentación a una compañía de títulos para garantizar un cierre oportuno a la mitad de un día laboral o una llamada inesperada de un inquilino para informar un problema con una propiedad son solo algunas de las situaciones que pueden ocupar el tiempo de un inversionista. Eventos como estos no ocurren con menos frecuencia siempre que se lleve a cabo una actividad continua de inversión. Dado que el tiempo es un recurso inestimable, es imperativo que las expectativas de los inversores estén alineadas adecuadamente con la proporción de la empresa.

The Bottom Line

Al principio, la inversión en bienes raíces puede ser una experiencia frustrante, pero en última instancia puede ser muy gratificante. Realice una investigación exhaustiva para asegurar las propiedades que tienen el potencial de alquilar o vender rápidamente. Costos inesperados pueden realmente salir de la nada y no se garantiza la venta o el alquiler inmediato de las propiedades. Tener un fondo de emergencia es un componente vital de la inversión inmobiliaria porque los costos relacionados con las reparaciones, las vacantes y los impuestos son inevitables. Ya sea que tenga una casa o 50, los costos de oportunidad prevalecerán constantemente.Hay una variedad de gastos que los nuevos inversores inmobiliarios no consideran, pero deben realizar su diligencia debida para minimizar el impacto de los riesgos potenciales. (Para la lectura relacionada, consulte: Formas sencillas de invertir en bienes inmuebles .)