'Préstamo FHA: conceptos básicos y requisitos'

Un préstamo FHA es una hipoteca emitida por prestamistas calificados federalmente y asegurados por la Administración Federal de Vivienda (FHA). Los préstamos de la FHA están diseñados para prestatarios de ingresos bajos a moderados que no pueden realizar un pago inicial grande.

A partir de 2017, estos préstamos permiten al prestatario tomar prestado hasta 96. 5% del valor del hogar; el requisito de anticipo de 3. 5% puede provenir de un obsequio o una donación, lo que hace que los préstamos de la FHA sean populares entre los compradores de vivienda por primera vez.

ABATIENDO 'Préstamos FHA'

Los préstamos de la FHA se introdujeron después de la Gran Depresión en la década de 1930. Durante este tiempo, los incumplimientos y las ejecuciones hipotecarias se dispararon. En respuesta, el gobierno creó préstamos asegurados a nivel federal que brindaban tranquilidad a los prestamistas hipotecarios, reducían el riesgo del prestamista y estimulaban el mercado de la vivienda. Al asegurar las hipotecas, los prestamistas estaban (y aún están) más inclinados a emitir grandes hipotecas en casos donde normalmente no habrían aprobado la solicitud de préstamo.

¿Para quién son los préstamos de la FHA?

Los préstamos de la FHA se ofrecen a personas de bajos ingresos que tienen puntajes de crédito tan bajos como 500. Las personas con un puntaje de crédito entre 500 y 579 pueden obtener un préstamo de la FHA con un pago inicial del 10%; las personas con un puntaje de crédito superior a 580 pueden obtener un préstamo de la FHA con tan solo un 3. 5% de descuento. La Administración Federal de Vivienda no presta al prestatario el dinero para asumir una hipoteca o comprar la casa. Por el contrario, el prestatario paga una prima de seguro hipotecario mensual o anual a la FHA para asegurar el préstamo que le otorga la institución crediticia. En caso de incumplimiento, el riesgo financiero del prestamista se minimiza ya que la FHA intervendrá para cubrir los pagos.

No tener historial de crédito no es un problema con un préstamo de la FHA. En lugar de su informe de crédito, el prestamista puede consultar otros registros de historial de pagos, como pagos de servicios públicos y alquileres.

Incluso las personas que han pasado por bancarrota y ejecución hipotecaria aún pueden calificar para un préstamo de la FHA. Sin embargo, cuanto menor sea el puntaje crediticio y menor sea el pago inicial, mayor será la tasa de interés.

Además de las primeras hipotecas tradicionales, la FHA ofrece un programa de hipoteca inversa conocido como Home Equity Conversion Mortgage (HECM). Este programa ayuda a las personas mayores a convertir el valor acumulado en sus casas en efectivo mientras conservan los títulos de sus casas. La FHA también ofrece un producto especial conocido como préstamo FHA 203 (k), que tiene en cuenta el costo de ciertas reparaciones y renovaciones del préstamo. Este único préstamo le permite a una persona pedir prestado dinero para la compra de una vivienda y mejoras en el hogar. Eso puede marcar una gran diferencia para un prestatario que no tiene mucho dinero en efectivo luego de realizar el pago inicial.El programa de Hipotecas con Eficiencia Energética de la FHA es un concepto similar, pero apunta a actualizaciones que reducen la factura de servicios. El costo de los electrodomésticos más nuevos y eficientes, por ejemplo, se convierte en parte del préstamo.

Cómo funcionan los préstamos de la FHA

Para que se apruebe un préstamo de la FHA, el prestatario debe tener un seguro hipotecario. Un préstamo de la FHA requiere que el prestatario realice dos tipos de primas de seguro hipotecario (MIP): una prima de seguro hipotecario inicial (UFMIP) y un MIP anual. El MIP inicial es igual a 1. 75% del monto del préstamo (a partir de 2017) y se paga en el momento del cierre. Un prestatario que recibió un préstamo hipotecario por $ 350, 000 tendrá que pagar un UFMIP de 1. 75% x $ 350, 000 = $ 6, 125. Los pagos se depositan en una cuenta de depósito en garantía establecida por el Departamento del Tesoro de EE. UU. Y los fondos se utilizan para realizar pagos de la hipoteca en caso de incumplimiento del prestatario.

El prestatario realiza todos los meses los pagos MIP. Los pagos varían de acuerdo con el monto del préstamo, la duración del préstamo y la relación préstamo-valor original (LTV). El costo típico de MIP es generalmente 0. 85% del monto del préstamo. Siguiendo nuestro ejemplo anterior, el prestatario tendría que realizar pagos MIP anuales de 0. 85% x $ 350, 000 = $ 2, 975 o $ 247. 92 mensual. Esto debe pagarse además del costo de UFMIP.

Cuando compra una casa, puede ser responsable de ciertos gastos de su bolsillo, tales como tarifas de originación de préstamos, honorarios de abogados y costos de tasación. Una de las ventajas de una hipoteca de la FHA es que el vendedor, el constructor de viviendas o el prestamista pueden pagar algunos de estos costos de cierre en su nombre. Si el vendedor está teniendo dificultades para encontrar un comprador, es posible que él o ella se ofrezca a ayudarlo en el momento del cierre como un edulcorante.

Requisitos adicionales de préstamo de la FHA

Si bien los préstamos de la FHA otorgan oportunidades hipotecarias a personas con bajos ingresos o créditos bajos y personas que pueden ser compradores de vivienda por primera vez, existen requisitos de préstamos específicos establecidos por la Autoridad Federal de Vivienda.

Primero, un prestatario debe tener un historial estable de empleo o haber trabajado para el mismo empleador durante los últimos dos años. Esto es importante porque la FHA exige que la proporción de clientes potenciales del prestatario, que es la suma del pago mensual de la hipoteca, cuotas de la Asociación de Propietarios, impuestos a la propiedad, seguro hipotecario y seguro del propietario, sea menos del 31% del ingreso bruto total. Sin embargo, se puede aprobar con una proporción del 40%. Además, se requiere que la relación de respaldo de un prestatario, que es la suma del pago mensual de la hipoteca y todas las demás deudas mensuales del consumidor, sea menor al 43% del ingreso bruto total. Sin embargo, se puede aprobar con una proporción tan alta como 50%.

Aquellos que trabajan por cuenta propia necesitarán dos años de historial exitoso de autoempleo, documentados mediante declaraciones de impuestos y un balance y estado de pérdidas y ganancias actuales del año hasta la fecha. Los solicitantes que han trabajado por cuenta propia por menos de dos años pero más de un año pueden ser elegibles si tienen un historial sólido de trabajo e ingresos durante los dos años anteriores al autoempleo y el empleo por cuenta propia está en la misma ocupación o en una relacionada .

Además, los prestatarios deben estar al menos dos años fuera de la bancarrota, a menos que un prestatario que ha pasado recientemente por bancarrota haya demostrado que fue una circunstancia incontrolable. Los prestatarios también deben tener al menos tres años de suspensión de ejecuciones hipotecarias y demostrar que están trabajando para restablecer un buen crédito. Sin embargo, un prestatario que está en mora en sus préstamos estudiantiles federales o impuestos a la renta, no calificará para un préstamo de la FHA.

Para ser aprobado para un préstamo de la FHA, un prestatario debe ser mayor de edad en el estado en el que solicita una hipoteca, tener un número de seguro social válido y ser un residente legal de los EE. UU.

En general, una propiedad financiada con un préstamo de la FHA debe ser la residencia principal del prestatario y debe estar ocupada por el propietario. Este programa de préstamos no puede usarse para inversiones o propiedades de alquiler. Las casas adosadas y adosadas, casas adosadas, casas adosadas y condominios dentro de proyectos de condominios aprobados por la FHA son elegibles para el financiamiento de la FHA.

Finalmente, la institución crediticia que el prestatario está utilizando debe ser aprobada por la junta de la FHA ya que la FHA no es un prestamista, sino una aseguradora. En otras palabras, el dinero para una hipoteca de la FHA no es otorgado a los prestatarios por la FHA; más bien, los prestatarios reciben los fondos de un prestamista aprobado por la FHA, y la FHA garantiza el préstamo. Por un lado, esto significa que diferentes instituciones crediticias podrían ofrecerle al prestatario una hipoteca muy similar (o podría rechazar al prestatario), ya que las pautas de préstamo de la FHA no cambian en base a quién se puede pedir dinero prestado. Por otro lado, la FHA ofrece a los prestamistas flexibilidad para establecer sus propios estándares para determinar la elegibilidad del préstamo, y los requisitos mínimos de muchos prestamistas son más altos que los establecidos por la FHA. Como resultado, una institución puede aprobar un préstamo FHA mientras que otra lo rechaza.

¿Son préstamos de la FHA para usted?

Si bien un préstamo de la FHA puede parecer grandioso, no es para todos. Las personas con puntajes de crédito menores a 500 generalmente no serán elegibles para un préstamo de la FHA.

A un prestatario que puede permitirse un pago inicial grande le conviene más recurrir a una hipoteca convencional, ya que podría ahorrar más dinero a largo plazo gracias a las tasas de interés más bajas y la prima del seguro hipotecario que otorgan los prestamistas convencionales.

Hable con un asesor de la FHA para determinar si este tipo de hipoteca es adecuada para usted.

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