Las hipotecas de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) ofrecen a los potenciales propietarios una forma de comprar una casa grande con solo un pequeño pago. También les dan a los propietarios actuales una forma de reducir sus pagos de hipoteca. Si bien estos beneficios pueden parecer justo lo que el médico ordenó después de años de aumento de los precios en un mercado de vivienda sobrecalentado, la revista BusinessWeek ha etiquetado los ARM de opción como "Hipotecas de pesadilla". En el artículo de septiembre de 2006 que llevaba ese nombre, BusinessWeek indicaba que la opción de hipoteca de tasa ajustable podría ser "el producto de préstamo hipotecario más arriesgado y complicado jamás creado".

La verdad acerca de si las ARM de opciones son una herramienta útil o un boleto para problemas es en gran medida una cuestión de perspectiva personal. Una mirada más cercana a estos préstamos controvertidos facilitará la determinación de sus usos prospectivos y los riesgos involucrados. (Para leer más acerca de los ARM, vea ARMED Y PELIGROSO , Hipotecas: Tasa Fija Versus Tasa Ajustable y Pagando su Hipoteca .)

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Las opciones

Ofrecen una opción cada mes, a diferencia de la mayoría de las hipotecas, que vienen con un pago mensual fijo, opción ARM. (Para obtener una ventanilla única de hipotecas subprime y el colapso de las hipotecas subprime, consulte la Característica hipotecaria subprime .)

Los propietarios pueden seleccionar los siguientes pagos:

• Mínimo
  El mínimo requerido pago por una opción ARM es extremadamente atractivo porque es muy bajo. De hecho, es tan bajo que ni siquiera cubre el interés de la hipoteca. Al hacer el pago mínimo, los prestatarios están en una posición conocida como amortización negativa, lo que significa que deben más en la casa al final del mes que al principio. Aunque hacer el pago mínimo puede no parecer una opción sabia desde una perspectiva financiera, es la opción más popular en algunos códigos postales de alto precio donde los propietarios no podrían permitirse comprar una casa. (Para leer más acerca de la amortización negativa, consulte ¿Cuál es la mejor manera de pagar mi hipoteca? )

  Por supuesto, los pagos pequeños no duran para siempre. Cinco años después de que comience el préstamo, o una vez que el saldo pendiente aumente al 110% del monto inicial del préstamo, la mayoría de los ARM de opción recalculan para determinar el pago totalmente amortizado, que es el pago que se requeriría para pagar la vivienda sobre el resto vida del préstamo. Para la mayoría de los préstamos, ese nuevo número se convierte en el pago mínimo requerido y el pago de amortización negativa ya no está permitido. Cuando esto ocurre, el monto del pago mensual puede aumentar sustancialmente, incluso duplicando su tamaño.
• Sólo interés
  Al subir la escala, este pago cuesta más que el mínimo y cubre el interés, aunque no reduce el capital.El prestatario no progresa hacia la propiedad del hogar, pero evita la amortización negativa.
• Amortización a 30 años
  Este es el pago hipotecario tradicional con el que la mayoría de la gente está familiarizada. Hacer este pago cubre el interés y reduce el capital.
• Amortización a 15 años
  Un préstamo a 15 años permite a los prestatarios pagar sus viviendas más rápidamente que el préstamo tradicional a 30 años. Hacer este pago cubre el interés y reduce el capital.

(Para calcular cuánto tiempo tendrá que pagar su casa, consulte nuestra Calculadora mensual de pago de hipoteca.)

Los detalles

La tasa de interés en la mayoría de los ARM de opción cambia mensualmente, y los préstamos tienen un límite en la cantidad que la tasa puede aumentar cada año. Aunque el pago real requerido solo cambia una vez al año, la diferencia entre la tasa de interés del primer mes y el monto del ajuste anual puede superar el 7%. Desde una perspectiva de pago mínimo, esto puede ser un gran cambio. Si el saldo pendiente alcanza el 110% del saldo original, no hay límite para la cantidad potencial del aumento.

¿Quién debería tomar la opción?

• The Rich
  Estas hipotecas se desarrollaron como una herramienta de administración de dinero para los ricos. Las personas adineradas a menudo ganan enormes sumas de dinero, pero tienen flujos de efectivo impredecibles. Los ARM de opciones les permiten hacer pagos pequeños hasta que aumenta su flujo de efectivo. Muchos magnates de Wall Street y los mejores vendedores, por ejemplo, obtienen el 50% o más de sus ingresos anuales en un único cheque de bonificación. (Para obtener más información acerca de las clases de ingresos, consulte Perder la clase media y Examinar el informe de empleo .)
• Las personas transitorias
  que desean vivir en una casa grande y no planeas quedarte mucho tiempo, puedes usar una opción ARM para obtener la casa que desean sin gastar una fortuna. Los ejecutivos corporativos que se transfieren cada pocos años pueden usar estos préstamos para liberar efectivo para otros usos.
• Aquellos que esperan una ganancia inesperada financiera
  Las personas que saben que pronto experimentarán un cambio significativo en los ingresos también pueden elegir una opción ARM. Si el matrimonio, la herencia, un acuerdo legal u otra fuente de riqueza repentina está en el horizonte, una opción ARM puede ser una buena manera de obtener la casa antes de obtener el efectivo. (Para leer más sobre estos temas, vea Rehusar una herencia y Matrimonio, divorcio y la línea punteada .)

Beneficios para los prestamistas

Los prestamistas aman la opción ARM. Los agentes hipotecarios a menudo reciben pagos más altos para venderlos y las leyes de contabilidad permiten a los prestamistas reservar el pago máximo (30 años) como ingresos, incluso si solo obtienen el pago mínimo. Estos ingresos fantasmas son perfectamente legales, se ven bien en los libros y hacen maravillas para el precio de las acciones de un corredor hipotecario. Las ARM de opciones también suelen tener un costo mayor para refinanciar, por lo que a los prestamistas se les paga nuevamente cuando los prestatarios quieren salirse de los préstamos. Si bien puede parecer que existe algún peligro al otorgar dichos préstamos, las hipotecas a menudo se venden a los inversionistas a través de vehículos tales como valores respaldados por hipotecas, pasando el riesgo a los inversionistas en lugar de a los prestamistas.(Para leer relacionados, consulte Beneficio de la deuda hipoteca con MBS .)

Cómo comparar

Cuando se considera un ARM opción, hay varios puntos clave a tener en cuenta. El primero es la cantidad de tiempo que dura la tasa de interés introductoria. Qué tan alto puede subir la tasa de interés y cuánto puede cambiar el pago también son consideraciones importantes. Saber cuándo se ajustará el préstamo y también se debe considerar el límite para el límite de amortización negativa.

¿Sueño o pesadilla?

Al sacar una hipoteca siempre se debe hacer con precaución, eliminando una opción ARM requiere un nivel aún más alto de vigilancia. Para aquellos en una situación financiera sólida con una sólida comprensión de los términos y condiciones que acompañan a una opción ARM, el préstamo puede ser una herramienta útil. Para los que no están preparados, puede ser un boleto de ida al problema.

Para continuar leyendo sobre este tema, consulte Invertir en bienes raíces y Transacciones inteligentes de bienes raíces .