La abundancia de vehículos de inversión crea un desafío para el inversionista promedio que intenta comprender de lo que se trata. Las acciones son la base de la inversión, los bonos siempre han sido el lugar seguro para estacionar su dinero, las opciones han aumentado el apalancamiento para los especuladores, y los fondos mutuos se consideran uno de los vehículos más fáciles para los inversores. Un tipo de inversión que no cae del todo en estas categorías y que a menudo se pasa por alto es el Fideicomiso de Inversión Inmobiliaria, o REIT.

¿Qué es un REIT? Una empresa fiduciaria REIT que acumula un grupo de dinero, a través de una oferta pública inicial (IPO), que luego se utiliza para comprar, desarrollar, administrar y vender activos en bienes raíces. La oferta pública inicial es idéntica a cualquier otra oferta de seguridad con muchas de las mismas reglas con respecto a los prospectos, los requisitos de información y las reglamentaciones; sin embargo, en lugar de comprar acciones en una sola compañía, el propietario de una unidad REIT está comprando una porción de un grupo administrado de bienes raíces. Este conjunto de bienes inmuebles genera ingresos a través del alquiler, arrendamiento y venta de propiedades y los distribuye directamente al titular de REIT con regularidad. (Para una explicación más detallada, lea nuestro artículo: ¿Qué son los REIT? )

Ventajas Cuando compra una acción de un REIT, básicamente está comprando un activo físico con una larga vida esperada y un potencial de ingresos a través del alquiler y la apreciación de la propiedad. Esto contrasta con las acciones comunes en las que los inversores compran el derecho a participar en la rentabilidad de la empresa a través de la propiedad. Al comprar un REIT, uno no solo está tomando una participación real en la propiedad de la propiedad a través de aumentos y disminuciones en el valor, sino que también participa en los ingresos generados por la propiedad. Esto crea una pequeña red de seguridad para los inversionistas, ya que siempre tendrán derechos sobre la propiedad subyacente al fideicomiso mientras disfrutan de los beneficios de sus ingresos.

Otra ventaja que ofrece este producto al inversor medio es la capacidad de invertir en bienes inmuebles sin los requisitos de capital y mano de obra normalmente asociados. Además, como los fondos de este fideicomiso se agrupan, se genera una mayor diversificación ya que las compañías fiduciarias pueden comprar numerosas propiedades y reducir los efectos negativos de los problemas con un solo activo. Los inversores individuales que intenten imitar a un REIT tendrían que comprar y mantener un gran número de propiedades de inversión, y esto generalmente implica una cantidad sustancial de tiempo y dinero en una inversión que no se liquida fácilmente. Al comprar un REIT, la inversión de capital se limita al precio de la unidad, la cantidad de trabajo invertido se limita a la cantidad de investigación necesaria para realizar la inversión correcta, y las acciones son líquidas en las bolsas de valores regulares.

La ventaja final, y probablemente la más importante, que proporcionan los REIT es su requerimiento de distribuir casi el 90% de sus ingresos gravables anuales, creados por bienes raíces que generan ingresos, a sus accionistas. Este monto es deducible a nivel corporativo y generalmente gravado a nivel personal. Entonces, a diferencia de los dividendos, solo hay un nivel de imposición para las distribuciones pagadas a los inversores. Esta alta tasa de distribución significa que el titular de un REIT está participando mucho en la rentabilidad de la administración y la propiedad dentro del fideicomiso, a diferencia de la propiedad de acciones comunes donde la corporación y su junta deciden si el exceso de efectivo se distribuye o no al accionista. (Conozca los problemas que afectan un REIT. Lea El impacto de las tasas de interés en los fideicomisos de inversión inmobiliaria .)

Escoja el REIT Correcto Al igual que con cualquier inversión, debe hacer su tarea antes de decidir sobre qué REIT comprar. Hay algunos signos obvios que debe observar antes de tomar la decisión:

1. Administración
Siempre es importante cuando se compra en un fondo fiduciario o administrado para comprender y conocer el historial de los gerentes y su equipo. La rentabilidad y la apreciación de los activos están estrechamente relacionadas con la capacidad del administrador de elegir las inversiones correctas y decidir las mejores estrategias. Al elegir en qué REIT invertir, asegúrese de conocer el equipo de gestión y su historial. Compruebe para ver cómo se les compensa. Si se basa en el rendimiento, lo más probable es que estén buscando sus mejores intereses también.

2. Diversificación Los REIT son fideicomisos centrados en la propiedad de la propiedad. Como los mercados inmobiliarios fluctúan por ubicación y tipo de propiedad, es crucial que el REIT que decida comprar esté adecuadamente diversificado. Si el REIT está fuertemente invertido en bienes raíces comerciales y hay una caída en las tasas de ocupación, entonces experimentará grandes problemas. La diversificación también significa que el fideicomiso tiene suficiente acceso al capital para financiar futuras iniciativas de crecimiento y apalancarse adecuadamente para obtener mayores rendimientos.

3. Ganancias El elemento final que debe considerar antes de comprar en un REIT específico es sus fondos de operaciones y efectivo disponible para su distribución. Estas cifras son importantes ya que miden el rendimiento general del REIT, que a su vez se traduce en el dinero que se transfiere a los inversores. Tenga cuidado de no utilizar los números de ingresos regulares generados por el REIT ya que incluirán cualquier depreciación de la propiedad y así alterarán los números. Estos números solo son útiles si ya ha examinado cuidadosamente los otros dos signos, ya que es posible que el REIT pueda estar experimentando retornos anómalos debido a las condiciones del mercado inmobiliario o la suerte de la administración en la selección de inversiones. (Para obtener más información, consulte Cómo evaluar un REIT .)

Conclusión Con tantas formas diferentes de invertir su dinero, es importante que cualquier decisión que tome esté bien informada. Esto se aplica a acciones, bonos, fondos mutuos, REIT o cualquier otra inversión.Sin embargo, los REIT tienen algunas características interesantes que pueden encajar en su cartera. Afortunadamente, este artículo le ha dado una idea de este tipo único de seguridad y ha ampliado sus oportunidades de inversión.