A medida que los inversores claman por soluciones de ingresos frente a las políticas de baja tasa de interés de la Reserva Federal, muchos se han enfocado en las oportunidades de dividendos en los fondos de inversión inmobiliaria (REIT). Para calificar para la estructura impositiva, los REIT deben derivar al menos el 75% de sus ingresos de alquileres y otras actividades inmobiliarias directas y distribuir al menos el 90% de sus ingresos gravables en forma de dividendos. Como tal, el sector tiene un rendimiento promedio mucho mayor, actualmente alrededor del 4%, que sus primos corporativos tradicionales.
Desesperados por obtener ingresos, los inversores no pueden obtener suficientes REIT de alto rendimiento y Wall Street se apresura a suministrarlos. Sin embargo, el crecimiento de la oferta no proviene de la construcción tradicional de apartamentos o de los propietarios de parques de oficinas. Proviene de firmas en negocios tales como la propiedad de vallas publicitarias, torres de telefonía móvil y centros de datos, lo que hace que la conversión a estado REIT a través de resoluciones de cartas privadas del IRS.
Para los inversores, el aumento en la actividad de REIT ofrece algunas oportunidades de dividendos bastante interesantes.
Making the Leap
El banco de inversión Barclays cuenta actualmente con al menos 15 firmas que consideran activamente una conversión parcial o total a una estructura de fideicomiso de inversión inmobiliaria en los próximos años. El principal impulsor de las conversiones es simple: los inversores necesitan ingresos confiables y las empresas necesitan ahorrar dinero con el aumento de los impuestos. Como resultado, el mercado ha demostrado que los REIT tienen un trato preferencial considerable debido a sus flujos de ingresos confiables. Las compañías citan el potencial de ahorros impositivos, mayores dividendos y mayores valuaciones bursátiles. Esta dualidad en los niveles inversor y corporativo ha empujado a muchas empresas a ampliar la definición de "propiedad real" y hacer la conversión en un REIT; Sin embargo, llegar allí no es tan simple.
La primera prueba es determinar si la empresa posee o no una cantidad suficiente de bienes inmuebles que pueda generar ingresos por alquileres. Recuerde, el 75% del ingreso de un REIT debe provenir del alquiler o interés. Si bien es fácil para una compañía que planea adquirir centros comerciales, es difícil según las reglas vagas del IRS sobre la definición de "propiedad real" para, por ejemplo, una empresa que posee cavernas de sal para el almacenamiento de documentos.
Eso requiere resoluciones privadas del Tío Sam, particularmente en sectores donde no hay o hay pocos ejemplos de conversión REIT. Tras el OK del IRS viene un proceso complicado de diferentes estándares de información tributaria, divisiones potencialmente vendedoras, así como la purga del tesoro de efectivo de una compañía.
Sin embargo, las empresas y los accionistas que hacen la conversión exitosamente pueden ser recompensados. En 2011, American Tower (NYSE: AMT) se convirtió en REIT luego de que el IRS acordó clasificar las torres de telefonía celular como propiedad real. Las acciones podrían tener alrededor de $ 45.Hoy, AMT se puede tener a $ 77 por acción. Asimismo, la empresa maderera Weyerhaeuser (NYSE: WY WYWeyerhaeuser Co35. 66-0. 14% Creado con Highstock 4. 2. 6 ) en su conversión pagó $ 5. 6 mil millones de dividendo especial para los accionistas en 2010.
Las conversiones no siempre salen bien. Cuando los REIT se crearon por primera vez en la década de 1990, los tipos de bienes raíces no tradicionales como las prisiones, las torres de telefonía móvil y los campos de golf se convirtieron en REIT; sin embargo, algunas de esas firmas produjeron resultados terribles, con algunos casos produciendo pérdidas del 90% o más. Por ejemplo, el propietario de la prisión y la conversión actual de REIT Corrections Corp (NYSE: CXW CXWCorrections Corporation of America Inc.24. 86 + 1. 35% Creado con Highstock 4. 2. 6 ) intentó la conversión REIT una vez antes. Para el año 2000, el stock estaba por debajo de $ 1 y la conversión se revirtió. Del mismo modo, las calificaciones de deuda a menudo sufren a raíz de una conversión REIT.
Todavía vale la pena el tiempo de su cartera
A pesar de los riesgos, todavía hay mucho que desear sobre el crecimiento en la conversión de REIT para los inversores minoristas regulares. Los REIT pueden reducir los riesgos de una cartera tradicional de acciones / bonos y proteger contra los estragos de la inflación ya que poseen propiedades reales cuyos valores no se mueven sincronizados. Luego están los jugosos dividendos a considerar. Con todo, apostar a las empresas que hacen el cambio podría valer la pena a largo plazo. Entre ellos, Cincyrati Bell (NYSE: CBB CBBCincinnati Bell Inc19. 40 + 0. 26% Creado con Highstock 4. 2. 6 ), filial del centro de fecha CyrusOne, operadores de torre de telefonía celular Crown Castle International (NYSE) : CCI CCICrown Castle International Corp111. 81 + 4. 98% Creado con Highstock 4. 2. 6 ) y SBA Communications (Nasdaq: SBAC SBACSBA Communications Corporation164. 42 + 6. 40 % Creado con Highstock 4. 2. 6 ), la empresa de almacenamiento de documentos Iron Mountain (NYSE: IRM IRMIron Mountain Inc .40. 64 + 1. 30% Created with Highstock 4. 2. 6 ) y el propietario de la cartelera Lamar Advertising (Nasdaq: LAMR LAMRLamar Advertising Co74. 91 + 7. 06% Created with Highstock 4. 2. 6 ).
Un aumento continuo
Mientras que el salto para obtener el estado de impuestos REIT ha estado sucediendo durante algunos años, realmente se ha acelerado en el último año más o menos. Dado que la búsqueda de mayores ingresos y menores impuestos corporativos aún está activada, los inversionistas pueden seguir viendo la tendencia en los próximos años. En general, eso debería hacerlos sonreír y brindarles muchas nuevas opciones de dividendos.