La propiedad real fue transferida a través de un acto ceremonial conocido como "librea de seisin" en el cual la persona que transfería la tierra pasaba una ramita o terrón de la tierra a la persona que recibía la tierra .

Un contrato verbal y / o escrito puede haber acompañado el gesto, pero solo la "librea de seisin" transfiere legalmente el título a la propiedad. Por supuesto, hoy en día, el título de propiedad inmueble se transmite mediante una escritura. instrumento legal escrito y firmado que se utiliza para transferir la propiedad de bienes inmuebles de un propietario anterior (el otorgante) a un nuevo propietario (el beneficiario).

Las escrituras pueden clasificarse en En general, las escrituras se clasifican como oficiales o privadas. Las escrituras oficiales se ejecutan de acuerdo con procedimientos judiciales o legales, tales como los títulos de los fideicomisarios y las escrituras. La mayoría de las transacciones de propiedad involucran escrituras privadas.

Las escrituras también se clasifican por categorías. basado en el tipo de garantía del título provisto por el otorgante. las escrituras de garantía brindan el nivel más alto de protección al comprador, mientras que las escrituras de quitclaim generalmente brindan la menor cantidad.

Las escrituras de quitclaim se usan con mayor frecuencia al transferir propiedades entre miembros de la familia o para subsanar un defecto en el título, como un nombre que ha sido mal escrito. Aunque son bastante comunes y la mayoría de los agentes de bienes raíces tienen experiencia en lidiar con ellos, generalmente se utilizan en transacciones donde las partes se conocen entre sí, y por lo tanto es más probable que acepten los riesgos asociados con la falta de protección del comprador. También se pueden usar cuando una propiedad transfiere la propiedad sin ser vendida, es decir, cuando no hay dinero involucrado.

Debido a que las escrituras de quitclaim ofrecen una protección de comprador tan limitada, es importante entender exactamente lo que obtiene cuando compra una propiedad de esta manera. Aquí, cinco cosas que debe saber sobre estos contratos:

1. Está comprando la menor cantidad de protección de cualquier escritura.

También se llama escritura no garantizada, una escritura de renuncia transmite cualquier interés que el otorgante tenga actualmente en la propiedad, si corresponde. El otorgante solo "remite, libera y depone" su interés en la propiedad al concesionario. No se realizan garantías ni promesas con respecto a la calidad del título. La escritura aclarará esto al incluir un texto como, "El otorgante no ofrece ninguna garantía, expresa o implícita, sobre el título en la propiedad aquí descrita."

En situaciones donde el otorgante bajo una escritura de quita no tiene interés en la propiedad , el concesionario no adquiere nada en virtud de la escritura de renuncia y no adquiere ningún derecho de garantía contra el otorgante.

2. Solo acepte una escritura de quitclaim de otorgantes que conozca y en quienes confíe.

Debido a que las escrituras de quitclaim no garantizan la calidad del título del otorgante, generalmente se usan para transacciones de bajo riesgo entre personas que se conocen entre sí y generalmente no implican intercambio de dinero.Por lo tanto, las escrituras de renuncia son comúnmente usadas para transferir propiedades dentro de una familia, como de un padre a un hijo adulto, entre hermanos o cuando un propietario se casa y quiere agregar a su cónyuge al título. Las escrituras de quitclaim también se usan cuando una pareja casada tiene una casa juntos y luego se divorcia. Cuando una parte adquiere el hogar en un acuerdo de divorcio, el otro puede ejecutar una escritura de renuncia para eliminar su interés en la propiedad (y para cumplir con la decisión del tribunal).

3. Se pueden usar para borrar un defecto de título.

Una escritura de renuncia se usa a menudo para subsanar un defecto (una "nube en el título") en la historia registrada de un título de propiedad inmobiliaria. Los defectos de título incluyen elementos tales como problemas con la redacción (por ejemplo, en un documento que no cumple con los estándares estatales), una firma faltante (como la de un cónyuge) o la falta de registro adecuado de documentos de bienes raíces. Por ejemplo, si el nombre de un concesionario está mal escrito en una escritura de garantía colocada en el registro público, se puede ejecutar una escritura de renuncia con la ortografía correcta para que el beneficiario perfeccione el título.

Como otro ejemplo, suponga que una búsqueda de título revela que el cónyuge de un otorgante anterior puede tener interés en la propiedad porque no ejecutó correctamente una escritura pasada en la cadena del título. En esta situación, se le puede pedir al cónyuge del otorgante anterior que ejecute una escritura de renuncia al propietario presente "renunciando" a cualquier interés que pueda tener en la propiedad.

4. Son tan efectivos como una escritura de garantía para transferir títulos, pero solo si el título es bueno.

Una escritura de renuncia puede transmitir el título tan efectivamente como una escritura de garantía si el otorgante tiene un buen título cuando se entrega la escritura. Sin embargo, es la falta de garantías lo que hace que una escritura de renuncia sea menos atractiva desde la perspectiva de un concesionario. Si el título contiene un defecto, por ejemplo, el concesionario no tiene ningún recurso legal contra el otorgante bajo la escritura. Una escritura de renuncia se usa a menudo si el otorgante no está seguro del estado del título (si contiene algún defecto) o si el otorgante no quiere responsabilidad bajo los convenios del título.

5. Una escritura de renuncia afecta la propiedad y el nombre en la escritura, no la hipoteca.

Debido a que las acciones de renuncia exponen al concesionario a ciertos riesgos, con mayor frecuencia se usan entre miembros de la familia y en donde no hay intercambio de dinero. Debido a esto, las escrituras de quitclaim generalmente no se usan en situaciones donde la propiedad involucrada tiene una hipoteca pendiente. Después de todo, sería difícil para muchos otorgantes pagar una hipoteca sin los ingresos de la venta de la propiedad.

En algunos casos, sin embargo, las escrituras de quitclaim se usan cuando el otorgante tiene una hipoteca. En este caso, el otorgante sigue siendo responsable de la hipoteca incluso después de que la propiedad se haya transferido mediante la ejecución de una escritura de renuncia. Esto se debe a que las escrituras de quitclaim transfieren el título pero no tienen efecto sobre las hipotecas. Esta situación puede empeorar si la hipoteca contiene una cláusula de vencimiento bajo , una disposición común que estipula que todo el préstamo vence tan pronto como se transfiera el título (no solo si la propiedad se "vendió"). "con un intercambio de dinero, como el nombre" due-on-sale "parece implicar).

Si el otorgante ha dejado de reclamar la propiedad con la creencia de que el concesionario realizará los pagos de la hipoteca, el otorgante no tiene recurso alguno si el concesionario deja de realizar los pagos o vende la propiedad a otra parte. Para mitigar posibles problemas financieros y legales, el concesionario puede asumir la hipoteca con el prestamista (con la aprobación del prestamista) o refinanciar la propiedad y cancelar el préstamo original. Para agregar protección al otorgante, se puede establecer un acuerdo legalmente exigible para documentar los términos de pago.

The Bottom Line

La transferencia del título de un propietario se realiza mediante escritura. Ciertos elementos esenciales deben estar contenidos en la escritura para que sea legalmente operativa. Las diferentes escrituras proporcionan diversos niveles de protección al concesionario, y las obligaciones de un otorgante están determinadas por la forma de la escritura. Una escritura de quitclaim ofrece el menor nivel de protección al comprador y generalmente se usa cuando el título se transfiere entre miembros de la familia o para borrar un defecto en el título. Si la propiedad viene con lo que se conoce como "escritura de propósito especial", que podría ser una escritura de corrección, una escritura de donación o una escritura de liberación, generalmente no ofrecen más protección que una escritura de renuncia. Investigarlos cuidadosamente, también. Y asegúrese de consultar a un abogado de bienes raíces calificado: las escrituras son documentos legales importantes que afectan los intereses y derechos de propiedad.