La teoría de los bienes raíces del profano es algo como esto: llegaron los peregrinos. Comenzaron a usar la tierra. Vinieron más europeos. La demanda de tierra era tan alta que los nativos americanos se vieron obligados a dejar espacio para los colonos recién llegados. No se puede construir más tierra, por lo que la demanda y los precios siempre aumentarán, lo que hará que los bienes raíces sean una gran inversión.

Desafortunadamente, la fórmula no es tan simple. Aquí echamos un vistazo a los precios de los bienes raíces y la teoría de que aumentarán indefinidamente.

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Precios inmobiliarios históricos, burbujas y más

Antes de la explosión publicitada de la burbuja de la vivienda y el colapso inmobiliario resultante que comenzó en serio en 2007, los datos históricos de precios de la vivienda de la La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés) pareció apoyar la teoría de precios en constante aumento. El siguiente cuadro muestra los precios promedio de la vivienda desde 1968 hasta 2004 y muestra un aumento promedio anual de 6. 4%, sin una sola disminución durante el período de 36 años.

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Figura 1: precios medios de la vivienda desde 1968 hasta 2004

Fuente: Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios

Lo que los datos no muestran

Desafortunadamente para los propietarios, 2004 fue el último año de las cifras de crecimiento saludable antes de que el mercado se aplanara. Para 2006, los datos de NAR mostraban solo un aumento del 1%. Después de eso, los mercados experimentaron una disminución sin precedentes.

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A nivel nacional, los precios cayeron en 2007. Cayeron nuevamente en 2008 y nuevamente en 2009. A mediados de 2010, los precios de la vivienda habían retrocedido a los niveles de 2004 en un mercado estancado. Lo que durante décadas parecía un boleto de ida a las ganancias crecientes había disminuido en más del 30% en solo unos pocos años, según los datos de Standard and Poor's. (Ver también: Por qué el mercado inmobiliario burbujea Pop .)

Incluso antes de que los números empezaran a ir por el camino equivocado, los datos de tendencias de los precios de venta proporcionaron una imagen incompleta. La Asociación Nacional de Constructores de Viviendas informa que el tamaño promedio del hogar en Estados Unidos era de 983 pies cuadrados en 1950, 1, 500 pies cuadrados en 1970 y 2, 349 pies cuadrados en 2004. Esta tendencia continuó en la primera mitad de la década de 2000, después que comenzó a disminuir un poco. (Ver también: McMansion: una mirada más cercana a la tendencia de la gran casa. )

Con el tamaño de las viviendas cada vez más grande y la inflación aumentando el costo de los materiales de construcción, es lógico que los precios de las viviendas subir. Pero, ¿qué sucede si la inflación se excluye de la imagen? El resultado es algo completamente inesperado. Incluso antes del colapso inmobiliario de finales de la década de 2000, los precios de las viviendas cayeron con frecuencia y de manera significativa. (Véase también: Cierre de una oferta inmobiliaria en un mercado atrasado .)

De hecho, la Primera Guerra Mundial, la Gran Depresión, la Segunda Guerra Mundial, los años 70 y los 80, todos vieron periodos significativos disminución del precioTambién se han producido disminuciones menores de manera regular en otros puntos. (Ver también: gráfico producido por el New York Times en 2006).

Números nacionales, tendencias regionales y su vecindad

Incluso las cifras de tendencias nacionales solo cuentan una parte de la imagen. Las tendencias de los precios de la vivienda pueden variar ampliamente de una región geográfica a otra geográfica. Un boom en California puede enmascarar un busto en Detroit. Incluso dentro de la misma ciudad, los números pueden variar ampliamente. Las áreas que están experimentando un nuevo crecimiento o gentrificación pueden mostrar una apreciación significativa de los precios, mientras que las áreas de la ciudad pueden estar en declive.

Al analizar las estadísticas nacionales y regionales, asegúrese de dar cuenta de la realidad del mercado en su área local. El aumento de los precios a nivel nacional puede no ayudarlo si su ciudad, estado o vecindario está en declive.

Realidad

Otro punto importante a considerar cuando se considera un inmueble como una inversión es que su "inversión" no dará resultado a menos que la venda. Entonces, incluso si su residencia principal se ha duplicado desde que la compró, desde un punto de vista práctico, probablemente solo significa que sus impuestos inmobiliarios han aumentado. Toda la ganancia que ha experimentado es simplemente una ganancia en papel hasta que venda la propiedad.

Si opta por vender y espera comprar otra casa en la misma área, recuerde que los precios de otras casas también han aumentado. Para realmente obtener una ganancia de su venta, es probable que deba mudarse a una casa más pequeña en la misma área o mudarse fuera del área y encontrar un lugar menos costoso para vivir.

Si bien es posible aprovechar el capital de su casa mediante un préstamo en su contra, el uso de su casa como cajero automático ha demostrado ser una estrategia tonta en el pasado. No solo los intereses que paga se traducen en sus ganancias, sino que el pago del préstamo le resta estabilidad financiera. Si los precios de las propiedades inmobiliarias disminuyen, podría encontrarse en la desventaja de tener que pagar más del préstamo de lo que vale la casa. (Ver también: Préstamos sobre el valor acumulado de la vivienda: los costos .)

Entonces, ¿el sector inmobiliario es una mala inversión?

Por ahora, puede estar pensando que no vale la pena comprar una casa con la esperanza de que gane valor con el tiempo. Si bien es cierto que es poco probable que vea ganancias que puede gastar si planea vivir en la misma casa toda su vida, si entra en la compra con una estrategia de salida, hay muchas más posibilidades de ver una beneficio en efectivo.

Primero, considere la razón por la que compra una casa. Si la respuesta es "vivir en ella", entonces debe dejar de pensar en las ganancias y las pérdidas. Si la respuesta es "para ganar dinero", debe ingresar la transacción con una estrategia de salida. Teniendo en cuenta el precio de compra de la propiedad, debe tener en cuenta un precio de venta.

Cuando se alcanza su punto de precio, usted vendería la propiedad tal como lo haría con una acción que se haya apreciado. Puede que este no sea un enfoque práctico para su residencia principal, según su estilo de vida, pero es exactamente lo que hacen muchos inversores inmobiliarios cuando compran propiedades, las renuevan y las venden.Recuerde que los precios no siempre aumentan. En 2010, algunas partes del mercado bajaron un 40% desde sus picos.

En el pasado, Japón ha visto caer aún más los precios de la vivienda. Eso no significa que esos precios no reboten en un territorio rentable, pero tenga en cuenta que en algunos casos podría llevar mucho tiempo.

The Bottom Line

Con la historia como guía, la mayoría de los posibles propietarios harían bien en comprar un lugar donde realmente esperan habitar, pagar la hipoteca rápidamente, vivir allí hasta la jubilación, y luego reducir su tamaño y pasar a una casa menos costosa. No es una apuesta segura, pero esta estrategia aumenta la probabilidad de obtener ganancias.