Invertir en bienes raíces continúa siendo una de las mejores formas de generar riqueza y reducir impuestos. Los beneficios incluyen la capacidad de recuperar el costo de la propiedad generadora de ingresos a través de la depreciación, usar intercambios 1031 para diferir las ganancias de las inversiones inmobiliarias, y pedir prestado contra el capital inmobiliario para realizar inversiones adicionales o para otros fines. Además, los propietarios pueden beneficiarse de la exención de residencia personal, que protege las ganancias de la venta de una residencia personal de los impuestos sobre ganancias de capital, así como la deducción por intereses hipotecarios. Siga leyendo para averiguar si una o una combinación de estas estrategias es adecuada para usted. (Para obtener información general, lea Invertir en bienes inmuebles .)

TUTORIAL: Explorando inversiones inmobiliarias

Depreciación
Puede recuperar el costo de la propiedad de alquiler que genera ingresos a través de deducciones fiscales anuales denominadas depreciación. El Código de Rentas Internas define la deducción por depreciación como una asignación razonable por agotamiento o desgaste, incluida una reserva razonable por obsolescencia.

Los inversores inmobiliarios generalmente usan un método de depreciación llamado Sistema de Recuperación de Costos Acelerado Modificado (MACRS), en el cual las propiedades residenciales de alquiler y las mejoras estructurales se deprecian en 27. 5 años, mientras que los electrodomésticos y otros accesorios se deprecian en 15 años. El gasto de depreciación a menudo resulta en una pérdida neta en la propiedad de inversión incluso si la propiedad realmente produce un flujo de efectivo positivo. Esta pérdida, así como los gastos, tales como los servicios públicos y el seguro, se informan en el Anexo E, formulario de impuesto a la renta federal 1040, y se deducen de los ingresos ordinarios.

1031 Intercambios
El intercambio 1031, nombrado para la Sección 1031 del Código de Rentas Internas, permite a los inversores diferir impuestos mediante la venta de una propiedad de inversión y el uso del capital para comprar otra propiedad o propiedades de igual valor. o mayor valor Este intercambio debe ocurrir dentro de un período de tiempo específico. Aunque un intercambio 1031 puede incluir ampliamente varios tipos de propiedad, la gran mayoría de las transacciones se relacionan con bienes inmuebles. (Para leer más acerca de este tipo de intercambio, lea Smart Real Estate Transactions .)

Regulaciones de propiedad
Para completar con éxito un intercambio 1031, las propiedades deben cumplir los siguientes criterios:

• El valor agregado de las propiedades de reemplazo debe ser igual o mayor que el de las propiedades cedidas
• Las propiedades incluidas en la transacción deben ser similares, lo que significa que los bienes inmuebles no se pueden cambiar por otro tipo de activo, como un fondo de inversión inmobiliaria (REIT). (Para obtener más información sobre los REIT, lea Lo básico de la imposición REIT. )
• Las propiedades intercambiadas deben mantenerse para "fines productivos en los negocios o el comercio" (una inversión).

Cualquier efectivo o propiedad recibida a través de la transacción que no se considere propiedad similar se considera arranque y está sujeto a impuestos. Cash Boots incluye no solo efectivo, sino también propiedades físicas, como accesorios. Arranque de hipoteca se refiere a cualquier reducción de deuda que se logra a través de la transacción. Por lo tanto, la cantidad de deuda asumida con la propiedad de reemplazo debe ser igual o mayor que el valor de la deuda jubilada cuando se vende la propiedad cedida. (Para obtener más información sobre los intercambios de tipo similar, lea Propiedades comerciales para mantener a Taxman a raya .)

Regulaciones para inversores
El inversionista debe usar un intermediario calificado. Un intermediario calificado es un agente que facilita el proceso de intercambio 1031, en gran medida mediante la retención de los ingresos netos de la propiedad cedida antes de que se reinviertan en la propiedad de reemplazo. Solo un intermediario calificado puede tener esos fondos durante el intercambio. La Federación de Adaptadores de Intercambio detalla el rol que juega el intermediario calificado en el proceso de intercambio 1031.

El inversionista está sujeto a dos plazos:

• Cuarenta y cinco días después de la venta de la propiedad entregada, debe entregar una lista escrita de la propiedad de reemplazo calificada a una parte calificada para el intercambio, generalmente el intermediario. También hay varias reglas que limitan la cantidad de propiedades que se pueden identificar.
• Además, debe comprar el valor agregado de los activos de reemplazo elegibles dentro de los 180 días posteriores a la venta del activo cedido o 180 días después de la fecha de vencimiento de su declaración de impuestos para ese año, lo que ocurra primero.

1031 Intercambio, paso a paso
En una transacción típica, un inversor decide vender una propiedad de inversión e invertir el producto de cualquier ganancia en otra propiedad.

1. Para lograr esto de una manera eficiente en cuanto a impuestos, el inversionista entra en un acuerdo de intercambio 1031 con un intermediario calificado y pone la propiedad original a la venta. Al mismo tiempo, el inversor comienza a buscar propiedades de reemplazo.
2. El día en que el inversionista venda la propiedad original (la propiedad cedida), los ingresos netos después de pagar todos los gastos se envían a una cuenta especial establecida por el intermediario calificado.
3. El inversor entra luego en el período de identificación y tiene exactamente 45 días para producir una lista de propiedades de reemplazo calificadas y 180 días para cerrar la propiedad de reemplazo durante el período de intercambio.
4. Utilizando todo el producto de la venta de la propiedad cedida, el inversor cierra la nueva propiedad o propiedades de inversión.
5. El intermediario calificado transfiere esos fondos a la compañía de títulos, la cuenta especial se cierra y la transacción se completa.

Préstamo contra patrimonio neto
Los inversores que hayan acumulado un considerable capital en sus propiedades personales o de inversión pueden simplemente optar por refinanciar sus propiedades y sacar capital para realizar inversiones adicionales, mejorar el hogar o para otros fines.Los reglamentos varían de estado a estado.

En un escenario típico, un prestamista prestará el 80% del préstamo combinado al valor o el 50% del valor justo de mercado de la propiedad, el que sea menor. Por ejemplo, en una propiedad de $ 240,000 con un préstamo de $ 100,000, lo máximo que un prestatario podría extraer es $ 92,000 ($ 240,000 x 80% - $ 100,000).

La capacidad de pedir prestado también dependerá del puntaje crediticio de un prestatario, su proporción deuda-capital existente y su relación deuda-ingreso. Si bien esta estrategia es un poco más arriesgada, para aquellos que pueden manejar la deuda adicional, puede ayudar a acumular riqueza sin tener que entrar en un intercambio 1031 o vender una propiedad. (Para obtener más información sobre préstamos con garantía hipotecaria, lea El préstamo con garantía hipotecaria: qué es y cómo funciona .)

Impuestos diferidos sobre la venta de una vivienda
Ganancias de la venta de la residencia personal primaria de un contribuyente están excluidos de los impuestos a las ganancias de capital de hasta $ 500,000 para parejas casadas y $ 250,000 para individuos solteros si el contribuyente ha vivido en el hogar durante dos de los últimos cinco años. Además, si las ganancias de la venta de la residencia principal de un contribuyente son mayores que esas exclusiones, el contribuyente también puede invertir esa porción a través de un intercambio 1031.

Los inversores que viven en áreas donde los valores de las viviendas se están apreciando pueden usar una estrategia de negociación para construir su riqueza personal y minimizar los impuestos al mismo tiempo. (Para obtener más información acerca de las implicaciones fiscales de vender su casa, lea ¿Su venta de vivienda lo dejará con impacto fiscal? )

Deducción de interés hipotecario
Los propietarios pueden deducir la parte de sus hipotecas atribuible a pagos de intereses en sus declaraciones de impuestos. Estos pagos son más altos durante los primeros años de la hipoteca y disminuyen gradualmente a medida que la hipoteca se amortiza. (Lea más en Deducción de impuestos sobre intereses hipotecarios .)

Conclusión
Hay muchas opciones disponibles para el propietario de bienes raíces que busca vender, minimizando al mismo tiempo la obligación tributaria.

• Un intercambio 1031 permite que los rendimientos de una venta se reinviertan en una propiedad de tipo similar.
• Un préstamo con garantía hipotecaria se conecta directamente con el valor de la propiedad y se puede usar para una variedad de propósitos.
• La venta de una residencia principal es elegible para un tratamiento fiscal especial.
• El interés hipotecario se puede deducir en el momento de impuestos.

Su situación personal determinará cuál de estas opciones es adecuada para usted, pero cualquiera de ellas lo ayudará a obtener el máximo provecho de su inversión inmobiliaria.

Para la lectura relacionada, vea Una guía de impuestos para propietarios de viviendas .