Usando su IRA para comprar propiedades de inversión

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Usando su IRA para comprar propiedades de inversión

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Anonim

Si es un inversor inteligente, sabe una o dos cosas sobre IRA. Usted sabe que son un tipo de cuenta de jubilación con ventajas impositivas que permite que los fondos dentro de ella crezcan sin incurrir en impuestos a la renta sobre los ingresos de inversión obtenidos por el principal ("base" en términos de asesoramiento financiero).

También puede saber que en lo que se denomina una IRA autodirigida, puede invertir en casi cualquier producto de inversión, incluidos acciones, bonos, opciones, fondos mutuos, ETF y REIT. Hay algunos límites, pero en general, es virtualmente cualquier cosa que necesites para construir un nido saludable.

Pero esto es lo que quizás no sepas. Su IRA no está restringida a los instrumentos financieros que aparecen en el piso de un intercambio importante. Usted también puede comprar bienes inmuebles. Sin embargo, no es tan fácil como comprar unos cientos de acciones. Si desea sumergirse en la compra de propiedades, necesita conocer las reglas. Y hay mucho.

IRA correcto

En primer lugar, su IRA tiene que ser autodirigida. Tienes que configurarlo independientemente de cualquier corretaje que tome decisiones por ti (la mayoría de las cuentas de corretaje no permiten tenencias de bienes inmuebles, de todos modos). Sin embargo, para comprar y poseer una propiedad a través de su IRA, necesitará un custodio. Un custodio administra la transacción, la documentación asociada y los informes financieros. Todo pasa por el custodio para evitar que infrinjas las estrictas normas sobre este tipo de transacciones inmobiliarias. Como era de esperar, el custodio cobrará tarifas por el servicio. Sin embargo, el custodio no le aconsejará cómo estructurar mejor sus tenencias. Su trabajo es manejar el trabajo de back-office. (Para obtener más información a lo largo de estas líneas, consulte: Consejos para la jubilación: cómo elegir el mejor custodio IRA .)

Antes de ver el resto de las reglas, comprenda este hecho básico: usted y su IRA son dos entidades separadas. Su IRA es propietaria de la propiedad; usted no. De hecho, el título de la propiedad dirá: "Custodio de XYZ Trust Company [a beneficio de] (FBO) [Your Name] IRA."

Lo que es y lo que no es suyo

La propiedad es puramente una inversión . No puede usarlo como una casa de vacaciones, un lugar para que sus hijos vivan, un segundo hogar o una oficina para su negocio.

Estas reglas se aplican a ambos usted y la gente que el IRS considera "descalificado". ¿Quién es considerado una persona descalificada?

  • Su cónyuge
  • Sus padres, abuelos, bisabuelos
  • Sus hijos y sus cónyuges, nietos y bisnietos > Proveedores de servicios de su IRA
  • Cualquier entidad que posea más del 50% de la propiedad
  • Si desea obtener más información, consulte la sección 4. 72. 11. 2. 1 del Internal Revenue Manual. > Tampoco puede comprar la propiedad de una de estas personas descalificadas, esto se llama transacción de autopartida, ni la IRA puede "comprar" su propiedad que usted ya posee.Consulte también

Cómo evitar "Transacciones prohibidas" en su IRA

. Hacer la compra Su saldo de IRA tendrá que ser bastante alto, porque obtener una hipoteca para comprar una propiedad dentro de una cuenta IRA no es fácil. Es probable que tenga que pagar en efectivo, lo que no solo le quita un gran mordisco a la cuenta ahora, sino que también afecta su tasa de retorno en el futuro. Los inversores inmobiliarios suelen reducir una pequeña cantidad y aprovechar las tasas de interés ultrabajas para apalancar la compra, pensando que pueden ganar más dinero en la propiedad de lo que pagarán con intereses. Si no puede financiar su compra de bienes inmuebles, perderá ese potencial de un retorno de la inversión (ROI) significativo.

Algunos bancos

considerarán

préstamos para este tipo de transacción, pero eso presenta otro problema: los ingresos de la propiedad se pueden considerar como ingresos tributarios comerciales no relacionados (UBTI). Para obtener más información, vaya a la Sección 511 del código de ingresos internos del IRS (IRC). Propiedad de la propiedad Como su IRA no paga impuestos, no puede aprovechar las deducciones que vienen con la propiedad de bienes inmuebles. Como pagó en efectivo, no hay que deducir los intereses de la hipoteca. Tampoco obtiene los beneficios de las deducciones del impuesto a la propiedad. Tampoco puede aprovechar la depreciación.

Si su propiedad genera ingresos de alquiler, todo vuelve directamente a su IRA. Como no posee la propiedad, no puede embolsarse ninguno de los ingresos.

Por el lado positivo, ninguno de los costos de mantenimiento u otros costos asociados de poseer bienes raíces sale de su bolsillo. El IRA paga por todo. Sin embargo, esto no está exento de inconvenientes. Cada dólar que sale de su IRA es un dólar que ya no tiene un par de décadas para apreciar en valor libre de impuestos. ¿Y qué sucede si la propiedad incurre en una serie de gastos importantes que hacen que su saldo de IRA sea tan bajo que la cuenta no tenga suficiente dinero para pagarlo? Recuerde, no puede pagar de su bolsillo nada relacionado con esta propiedad, y las contribuciones de IRA son limitadas: en 2015 solo puede depositar $ 5, 500 o $ 6, 500 si tiene 50 años o más. Si eso no cubre la reparación, y usted tiene que depositar más, usted está atrapado en multas asociadas con contribuir demasiado. Este es un riesgo significativo, ya que la propiedad puede requerir costosas reparaciones y los ingresos que obtiene de los alquileres pueden no cubrir lo que necesita gastar en un año de alto mantenimiento.

Vender la propiedad

Para vender su propiedad, busque un precio de venta como lo haría con cualquier otra propiedad inmobiliaria. Una vez que ambas partes acuerden un precio y términos, solicite que su custodio venda la propiedad en nombre de su IRA. Todo el dinero volverá a su IRA con impuestos diferidos o libres de impuestos, dependiendo de la composición de su cuenta IRA.

The Bottom Line

Una consideración final: liquidez o "¿qué tan fácil es para mí salir de la inversión? "Con las existencias, es relativamente fácil. A veces puede recuperar su dinero en segundos. Por el contrario, los bienes inmuebles son una inversión notoriamente ilíquida.Puede llevar mucho tiempo desinvertir y perder dinero en el camino. Como ocho millones de personas aprendieron en 2008, podría encontrarse con un activo que vale menos que la cantidad de dinero que le debe.

Todo esto hace que la inversión inmobiliaria de cualquier tipo sea bastante arriesgada, o en el mejor de los casos, de alto mantenimiento. Para una cuenta IRA, sin embargo, el sector inmobiliario es una opción particularmente de alto riesgo. No solo los valores de propiedad pueden caer en lugar de subir; un año de costos de mantenimiento significativos podría exponerle a sanciones si su ingreso y el límite de contribución IRA no cubre reparaciones que no puede permitirse ignorar. A menos que tengan el tiempo y la experiencia para administrar bienes inmuebles, los inversores individuales probablemente sean los más beneficiados con más estrategias principales para sus IRA.

Para la lectura relacionada, consulte

Casa su jubilación con cuentas IRA de bienes raíces autodirigidas

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