Aunque hay muchas maneras de evaluar el impacto de los costos de propiedad de vivienda, uno de los enfoques más intuitivos es determinar la tasa de equilibrio del propietario. Para los fines de este artículo, la tasa de equilibrio representará cuánto debe valorar anualmente el precio de compra de una vivienda nueva para cubrir los costos de la propiedad de la vivienda. En este artículo, le mostraremos cómo usar una metodología práctica para evaluar el impacto de los costos de propiedad de su vivienda.

Suposiciones
Para ilustrar esta metodología, se hacen las siguientes suposiciones para propietarios:

• El propietario es soltero.
• El dueño de la casa está en el rango del 28% del impuesto federal sobre la renta.
• El propietario compra una casa nueva por $ 225, 000.
• El propietario realiza un pago inicial del 5% y obtiene un préstamo con tasa fija de 6. 25%.
• El propietario vivirá en el hogar por siete años.

Las suposiciones de propietarios utilizados en la ilustración juegan un papel crítico en el proceso de valoración. Por lo tanto, si un propietario decide usar esta metodología, debe ajustar estas suposiciones para reflejar sus circunstancias y gastos únicos. En cualquier caso, si se sigue esta metodología y se realizan los ajustes adecuados, los propietarios deberían poder determinar la tasa a la que sus hogares deberán apreciar cada año para cubrir los costos de ser propietarios de sus hogares.

Costos de la propiedad de la vivienda
Para comenzar este proceso, es importante conocer los gastos primarios que afectan el valor de una vivienda. Para el propietario típico, estos costos incluyen:

1. Mantenimiento del hogar
2. Seguro por desastre natural
3. Seguro hipotecario privado
4. Tasas de corretaje
5. Costos de cierre
6. Impuestos a la propiedad
7. Intereses hipotecarios.

Para determinar cómo estos costos afectan el valor de una vivienda, debemos expresar cada costo como un porcentaje del precio de compra de la vivienda. Al evaluar los gastos de esta manera, podemos determinar cuánto debe evaluar cada hogar cada año para compensar estos gastos. (Para obtener más información, consulte Reduzca su hogar para reducir los gastos y Hipotecas: ¿cuánto puede pagar? )

Echemos un vistazo al resultado final (en la Figura 1 a continuación) ) y luego trabaje a través de cada gasto uno por uno.

Fuente: Troy Adkins

1. Costos de mantenimiento del hogar
Los gastos de mantenimiento del hogar incluyen desembolsos en efectivo para servicios tales como reparación de electrodomésticos, control de plagas, limpieza de casas, limpieza de chimeneas, limpieza de alcantarillas y bajantes, jardinería, mantenimiento del césped y seguridad del hogar. (Para ahorrar dinero en gastos de la casa, consulte Quince pólizas de seguro que no necesita , Garantías extendidas: ¿Debería tomar el anzuelo? y Cinco consejos para ahorrar dinero < .) Sugerencia

: aunque estos costos se pueden minimizar comprando una casa nueva, muchos expertos recomiendan presupuestar el 1% del precio de compra cada año para cubrir los costos de estos gastos. 2. Seguro de propiedad

Las primas de seguro por cobertura contra ciertos desastres naturales como incendios, inundaciones, tornados, terremotos o huracanes pueden costar 0. 55% del precio de compra de la vivienda. Por lo tanto, el hogar debería valorar su valor cada año para compensar este gasto. Ahora, es evidente que los costos del seguro contra desastres naturales variarán significativamente en función del área geográfica en la que se encuentra el hogar. Sin embargo, independientemente de la configuración regional, el lector puede adaptar la mecánica de este concepto para determinar su tasa de equilibrio. (Lea más sobre este tema en
Consejos de seguro para propietarios .) 3. Seguro Hipotecario Privado

El seguro hipotecario privado (PMI) se cobra a los propietarios que no cancelen al menos el 20% del precio de compra de su casa como garantía de un préstamo. A los propietarios se les cobra esta cantidad cada año para ayudar a proteger al prestamista contra el incumplimiento. En la Figura 1, hemos asumido que el propietario hará un pago inicial del 5% y que el seguro de PMI costará un 0. 5% del precio de compra de la vivienda. Como tal, el gasto de PMI aumentará directamente la tasa anual de revalorización de la vivienda requerida en esta cantidad. (Para obtener más información sobre el PMI, consulte
Seis razones para evitar el seguro hipotecario privado .) 4. Costos de corretaje

Los costos de corretaje generalmente son pagados por el propietario a un agente de bienes raíces para ayudarlo a vender la casa. En este análisis, asumimos que los propietarios le pagarán al agente de bienes raíces una comisión del 6%. Sin embargo, debido a que los costos de transacción son un gasto único y estamos tratando de determinar cuánto debe valorar la vivienda cada año para compensar este costo, tenemos que distribuir la comisión de corretaje durante el tiempo estimado de la casa. se espera que sea propiedad. Para este análisis, usamos un estándar aceptado por la industria de siete años. Al distribuir el costo de corretaje durante este período de tiempo, determinamos que un hogar debe valorarse en valor cada año en 0. 86% para compensar el costo de este gasto.
5. Costos de cierre

Los costos de cierre son otro gasto que debe tenerse en cuenta en nuestro modelo. Sin embargo, los costos de cierre son más difíciles de igualar con el precio de compra de la vivienda, porque estos costos tienden a estar más estrechamente vinculados a otros factores. Para esta ilustración, asumimos que el propietario pagará una tarifa de $ 3,000 al momento de comprar la casa. Por lo tanto, suponiendo que el precio de compra de la vivienda sea de $ 225,000, los costos de cierre se traducirían en un gasto de 1. 3%.
Los costos de cierre son un gasto de una sola vez, pero deben asignarse a lo largo de la duración de la propiedad del hogar a los fines de este ejercicio. Como se explicó anteriormente, estamos haciendo este ajuste porque estamos tratando de determinar cuánto necesitará evaluar la vivienda cada año para cubrir este costo único. Luego del supuesto de siete años de propiedad de la vivienda utilizado en este análisis, los costos de cierre aumentarían la tasa de equilibrio anual en 0.19% Nos damos cuenta de que los costos de cierre dependen de la institución que proporciona el préstamo. Por lo tanto, el impacto de estos gastos debe ser adaptado por el propietario para determinar con precisión su impacto en su propia tasa de equilibrio.

6. Impuestos a la propiedad

En 2007, la tasa media de impuesto a la propiedad en los EE. UU. Era aproximadamente 0. 93% del precio de compra de la vivienda. Por lo tanto, una casa necesitaría apreciar en 0. 93% para compensar este gasto. Sin embargo, las disposiciones actuales establecidas en el código de impuesto a la renta de los Estados Unidos permiten que los pagos de impuestos a la propiedad sean deducibles a los efectos del cálculo de los ingresos imponibles. Por lo tanto, suponiendo que el propietario se encuentre en el rango del 28% del impuesto federal sobre la renta y que el precio de compra del hogar sea de $ 225,000, el beneficio de deducción tributaria asociado con los pagos del impuesto a la propiedad reduciría en 0.26% .
Este factor de deducción del impuesto a la propiedad se determina multiplicando la tasa de impuesto a la propiedad y la cantidad pagada por el hogar por la tasa de impuesto a la renta federal del propietario, y luego dividiendo el resultado por el precio de compra de la vivienda. De nuevo, para aplicar esta metodología, el impacto del factor del impuesto a la propiedad tendrá que ajustarse para reflejar la tasa de impuesto a la renta federal del propietario individual. (Para obtener más información sobre los impuestos a la propiedad, consulte

Cinco trucos para reducir su impuesto sobre la propiedad ). 7. Gastos por intereses

Estamos asumiendo que una tasa fija sobre un préstamo hipotecario es 6. 25% y que el 95% de la vivienda se comprará con capital de deuda (con un pago inicial del 5%). Como resultado, el impacto del capital realizado a través del pago inicial reducirá el gasto por intereses de 6. 25% a 5. 94%; ya que solo el 95% de los $ 225,000 de la casa están cobrando el 6. 25% de interés.
Al igual que los impuestos a la propiedad, los intereses de los préstamos hipotecarios también son deducciones fiscales calificadas. El propietario debe pagar alrededor de $ 13, 359 en intereses en el primer año y, suponiendo que el propietario se encuentre en un rango de impuesto a la renta del 28%, el escudo fiscal de intereses sería $ 3, 741. Este monto se calcula multiplicando el monto del gasto por intereses el propietario pagará en el primer año por la tasa de impuesto a la renta del propietario.

Sin embargo, como los propietarios no tienen derecho a una deducción estándar al completar los impuestos federales sobre la renta, el beneficio de poseer una casa solo debe incluir la porción del escudo fiscal que está por encima de las cantidades de deducciones federales elegibles otorgadas a los no propietarios. . Para esta ilustración, hemos supuesto que el propietario es soltero y, por lo tanto, es elegible para una deducción fiscal estándar de $ 5, 150. En comparación, si el propietario estuviera casado, él o ella tendrían derecho a una deducción de $ 10, 300. Al factorizar la deducción estándar en nuestra ecuación, el gasto por impuesto a intereses se reduciría de $ 13, 359 a $ 8, 209. Esta cantidad se determina simplemente restando el monto de la deducción estándar del monto del gasto de intereses pagado por el propietario en el primer año . De nuevo, suponiendo que el propietario se encuentre en el rango de impuesto a la renta del 28%, determinamos que el escudo fiscal de intereses reduciría la tasa de equilibrio en 1.02% ($ 8209 x 28% / $ 225, 000).

Impacto total de los costos de propiedad de la vivienda

En base a la metodología descrita en este artículo, las suposiciones hechas sobre el propietario y los gastos estimados de costos utilizados en este análisis, determinamos que una vivienda deberá apreciar 8. 69% durante el primer año después de su compra para compensar los costos asociados con la propiedad de la casa.
Ahora que comprendemos cómo evaluar la tasa de equilibrio de un hogar, la pregunta es: "¿Es probable que un hogar se aprecie anualmente a un ritmo que superará los costos de ser propietario del hogar? "

Para tomar esta determinación, el propietario puede visitar el sitio web de la Oficina de Supervisión de la Empresa Federal de Vivienda para determinar la fortaleza de las tasas de apreciación de la vivienda en su ubicación geográfica. Al observar las tasas de apreciación de la vivienda en su área y siguiendo la metodología descrita en este artículo, debe estar en una posición mucho mejor para determinar la probabilidad de realizar una inversión inmobiliaria rentable.