Todos los compradores de viviendas tienen una cosa en común: no quieren ser estafados. En el mercado inmobiliario cada vez más espumoso de hoy en día, las ventas de viviendas existentes aumentaron a 5.46 millones de dólares en diciembre de 2015, 7. 7% más que el año anterior, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Es especialmente importante asegurarse de que precio correcto.

(Para obtener más información sobre cómo comprar una casa, consulte: Una guía para comprar una casa en los Estados Unidos )

Será más difícil que nunca en este momento. El economista jefe de NAR Lawrence Yun dice que diciembre cerró el mejor año de ventas existentes (5. 26 millones) desde 2006 (6. 48 millones). Otro signo de la creciente oleada de viviendas: la Asociación de Banqueros Hipotecarios informó que el volumen de solicitudes de préstamos hipotecarios aumentó 8. 8% sobre una base ajustada estacionalmente a fines de enero de 2016, ya que las tasas de interés hipotecarias cayeron (ver Tasas hipotecarias: cómo El aumento en el tipo de interés afecta a las hipotecas ).

¿Pero cómo sabe si está obteniendo un trato justo, incluso en un mercado ajustado, antes de hacer una oferta? A continuación, le indicamos cómo evaluar el precio de cualquier vivienda para que pueda tomar una decisión de inversión sensata.

Conozca estos consejos

• Investigación recientemente vendida, propiedades comparables
  Una propiedad comparable es similar en tamaño, condición, vecindario y servicios. Una casa de una planta de 1, 200 pies cuadrados, recientemente remodelada, con un garaje adjunto se debe enumerar a aproximadamente el mismo precio que una casa similar de 1, 200 pies cuadrados en el mismo vecindario. Dicho esto, también puede obtener información valiosa observando cómo la propiedad que le interesa compara el precio con diferentes propiedades. ¿Es considerablemente menos costoso que las propiedades más grandes o más bonitas? ¿Es más caro que las propiedades más pequeñas o menos atractivas? Su agente de bienes raíces es la mejor fuente de información precisa y actualizada sobre propiedades comparables (también conocidas como "comps"). También puede ver las composiciones que se encuentran actualmente en custodia, lo que significa que la propiedad tiene un comprador, pero la venta aún no está completa.

• Echa un vistazo a las propiedades comparables que hay actualmente en el mercado
  En este caso, puedes visitar otras casas y obtener una idea real de cómo su tamaño, condición y comodidades se comparan con la propiedad que está considerando comprar Entonces puedes comparar precios y ver lo que parece justo. Los vendedores razonables saben que deben poner precio a sus propiedades de manera similar a los comparables del mercado si quieren ser competitivos.

• Mire comparables que estaban en el mercado recientemente, pero no vendió
  Si la casa que está considerando comprar tiene un precio similar al de las casas que fueron retiradas del mercado porque no se vendieron, la propiedad que usted considerarlo puede ser demasiado caro.Además, si hay muchas propiedades similares en el mercado, los precios deberían ser más bajos, especialmente si esas propiedades están vacantes. Consulte el índice de inventario no vendido para obtener información sobre la oferta y la demanda actuales en el mercado de la vivienda. Este índice intenta medir cuánto tiempo tomará vender todas las viviendas actualmente en el mercado dada la tasa a la que las casas se están vendiendo actualmente.

• Considere las condiciones del mercado y las tasas de apreciación en el área
  ¿Los precios han subido recientemente o están bajando? En un mercado de vendedores, las propiedades probablemente serán un poco caras, y en un mercado de compradores, las propiedades pueden tener un precio inferior al esperado. Todo depende de dónde se encuentre actualmente el mercado en la curva de auge y caída del sector inmobiliario. Incluso en un mercado de vendedores, las propiedades pueden no tener un sobreprecio si el mercado está en alza y no está cerca de su máximo. Por el contrario, las propiedades pueden tener un sobreprecio incluso en un mercado de compradores si los precios han comenzado a declinar recientemente. Por supuesto, puede ser difícil ver los picos y valles hasta que sean historia. También considere el impacto de las tasas de interés hipotecarias y el mercado laboral en la economía. (Conocer las opciones de su hipoteca es importante. Para obtener más información, lea 4 pasos para obtener una hipoteca ).

• ¿Está comprando una propiedad para vender por propietario?
  Una propiedad de venta por dueño (FSBO) debe descontarse para reflejar el hecho de que no existe una comisión del agente del vendedor del 6% (en promedio), algo que muchos vendedores no toman en consideración al establecer sus precios. . Otro problema potencial con los FSBO es que el vendedor puede no haber tenido la guía de un agente para establecer un precio razonable en primer lugar, o puede haber estado tan descontento con la sugerencia de un agente como para decidir ir solo. En cualquiera de estas situaciones, la propiedad puede ser demasiado cara.

• ¿Cuál es la apreciación esperada para el área?
  Las perspectivas futuras para su barrio elegido pueden tener un impacto en el precio. Si se planifica un desarrollo positivo, como la construcción de un importante centro comercial, la extensión del tren ligero al vecindario o una gran empresa nueva que se mude al área, las perspectivas de una futura apreciación de la vivienda se ven bien. Incluso pequeños desarrollos, como planes para agregar más carreteras o construir una nueva escuela, pueden ser una buena señal. Por otro lado, si las tiendas de comestibles y las gasolineras se cierran, el precio de la vivienda debería ser menor para reflejar eso, y probablemente debería reconsiderar su traslado al área. El desarrollo de nuevas viviendas puede ir de cualquier manera: puede significar que la zona está caliente y es probable que tenga una gran demanda en el futuro, lo que aumenta el valor de su casa o puede generar un excedente de vivienda, lo que reducirá el valor de todas las casas en el área.
• ¿Cuál es la opinión de su agente inmobiliario?
  Sin siquiera analizar los datos, es probable que su agente inmobiliario tenga una buena intuición (gracias a la experiencia) de si la propiedad tiene un precio adecuado o no, y cuál es el precio justo de la oferta.

• ¿El precio le parece justo ?
  Si no está satisfecho con la propiedad, el precio nunca será justo, incluso si obtiene una oferta. Incluso si paga un poco más del valor de mercado de una casa que ama, al final, realmente no le importará.

• Pruebe las aguas
  Incluso en un mercado de vendedores, siempre puede ofrecer el precio de lista a continuación solo para ver cómo reacciona el vendedor. Algunos vendedores enumeran las propiedades por el precio más bajo que están dispuestos a tomar porque no quieren negociar, mientras que otros enumeran sus casas por más de lo que esperan ganar porque esperan negociar a la baja o quieren ver si alguien va a hacer una oferta al precio más alto. Si el vendedor acepta su precio o contraoferta, obtendrá una indicación de que la propiedad probablemente no valía lo que estaba en la lista y tiene buenas posibilidades de obtener un trato justo. Por otro lado, algunos vendedores pueden subestimar sus propiedades con la esperanza de generar mucho interés y desatar una guerra de ofertas. A diferencia de eBay, sin embargo, el vendedor no tiene que vender simplemente al mejor postor: los vendedores pueden rechazar todas y cada una de las ofertas que no cumplan con sus expectativas. Si tiene su corazón puesto en la propiedad, tenga en cuenta que algunos vendedores pueden ofenderse por las ofertas lowball y se niegan a trabajar con usted si elige emplear dicha táctica. Además, cuando ofreces menos que el precio de lista, puedes aumentar el riesgo de que otro comprador te supere. (Para conocer las estrategias que lo ayudarán a obtener el primer lugar en cualquier negociación, lea Domine el arte de la negociación .)

• Obtenga un valor tasado y una inspección en el hogar
  Una vez que esté bajo contrato , el prestamista tendrá una tasación de la propiedad realizada (generalmente a su cargo) para proteger sus intereses financieros. El prestamista quiere asegurarse de que si deja de hacer los pagos de su hipoteca, podrá recuperar una cantidad razonable de su dinero cuando ejecute la hipoteca de su casa. Si la tasación es considerablemente menor que su precio de oferta, es posible que no obtenga un trato justo. De hecho, es posible que el prestamista ni siquiera le permita comprar la casa a menos que el vendedor esté dispuesto a bajar el precio. Una inspección de la casa, que se completa después de que usted está bajo contrato, también le dará una forma de medir el precio de su oferta. Si la casa necesita muchas reparaciones costosas, querrá pedirle al vendedor que haga las reparaciones por usted o descontar el precio de compra para que pueda hacerlas usted mismo. (Para obtener más información, consulte ¿Necesita una inspección del hogar? )

Tutorial: cómo comprar su primera vivienda

Conclusión

Cuando compra una vivienda, es importante para comprender cómo se fijan los precios de las casas para que pueda hacer una inversión sólida y llegar a un acuerdo justo con el vendedor. Con estos consejos, podrá hacer una oferta confiable y bien informada sobre cualquier hogar en cualquier mercado.