Pregúntele a cualquier profesional de bienes raíces sobre los beneficios de invertir en propiedades comerciales, y probablemente desencadene un monólogo sobre cómo estas propiedades son un mejor negocio que las propiedades residenciales. Los propietarios de propiedades comerciales adoran el flujo de caja adicional, las economías de escala beneficiosas, el campo de juego relativamente abierto, el mercado abundante para administradores de propiedades buenos y asequibles, y el mayor beneficio de los bienes raíces comerciales.

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¿Pero cómo evalúas las mejores propiedades? ¿Y qué separa las grandes ofertas de los trapos?

Como la mayoría de las propiedades inmobiliarias, el éxito comienza con un buen modelo. Aquí hay uno para ayudarlo a evaluar un buen trato de propiedad comercial.

Aprenda lo que saben los de adentro

Para ser un jugador en bienes raíces comerciales, aprenda a pensar como un profesional. Por ejemplo, sepa que la propiedad comercial se valora de manera diferente a la propiedad residencial. Los ingresos en bienes raíces comerciales están directamente relacionados con sus pies cuadrados utilizables. Ese no es el caso con las casas individuales. También verá un mayor flujo de efectivo con propiedad comercial. La matemática es simple: obtendrá más ingresos en viviendas multifamiliares, por ejemplo, que en una vivienda unifamiliar. También sepa que los arrendamientos de propiedades comerciales son más largos que en las residencias unifamiliares. Eso allana el camino para un mayor flujo de efectivo. Por último, si se encuentra en un entorno de crédito más estricto, asegúrese de llamar con dinero en efectivo. A los prestamistas de propiedades comerciales les gusta ver al menos 30% de descuento antes de otorgar un préstamo a la luz verde.

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Mapa de un plan de acción

Establecer parámetros es una prioridad en un negocio inmobiliario comercial. Por ejemplo, pregúntese cuánto puede pagar y luego compare hipotecas para tener una idea de cuánto pagará durante la vigencia de la hipoteca. Usar herramientas como las calculadoras de hipotecas puede ayudarlo a desarrollar buenas estimaciones del costo total de su hogar.

Otras preguntas clave que debe hacerse incluyen: ¿Cuánto espera hacer con el trato? ¿Quiénes son los jugadores clave? ¿Cuántos inquilinos ya están a bordo y pagando el alquiler? ¿Cuánto espacio de alquiler necesita llenar?

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Aprenda a reconocer un buen negocio

Los mejores profesionales de bienes raíces saben mucho cuando lo ven. ¿Cuál es su secreto? Primero, tienen una estrategia de salida: las mejores ofertas son de las que sabes que puedes alejarte. Ayuda a tener un ojo fuerte del propietario: siempre busque daños que requieran reparaciones, sepa cómo evaluar el riesgo y asegúrese de abrir la calculadora para asegurarse de que la propiedad cumpla con sus objetivos financieros.

Familiarícese con las métricas clave de inmuebles comerciales

Las métricas clave comunes que se deben utilizar al evaluar bienes inmuebles incluyen:

Ingresos netos de explotación (NOI)
El NOI de una propiedad inmobiliaria comercial se calcula evaluando el ingreso operativo bruto del primer año de la propiedad y luego restando los gastos operativos del primer año.Quieres tener un NOI positivo.

Tasa de capitalización
La tasa de "capitalización" o capitalización de una propiedad inmobiliaria se utiliza para calcular el valor de las propiedades que producen ingresos. Por ejemplo, un complejo de apartamentos de cinco unidades o más, edificios de oficinas comerciales y pequeños centros comerciales son todos buenos candidatos para una determinación de la tasa de capitalización. Las tasas máximas se utilizan para estimar el valor presente neto de las ganancias futuras o el flujo de efectivo; el proceso también se llama capitalización de ganancias.

Efectivo en efectivo
Los inversores inmobiliarios comerciales que dependen del financiamiento para comprar sus propiedades a menudo se adhieren a la fórmula de efectivo en efectivo para comparar el rendimiento en el primer año de las propiedades competidoras. Efectivo en efectivo toma el hecho de que el inversionista en cuestión no requiere el 100% de efectivo para comprar la propiedad en cuenta, pero también tiene en cuenta el hecho de que el inversor no mantendrá todo el NOI porque debe usar alguna de ello para hacer pagos de hipoteca. Para descubrir el efectivo en efectivo, los inversores inmobiliarios deben determinar la cantidad requerida para invertir en la compra de la propiedad, o su inversión inicial.

Busque vendedores motivados

Como cualquier empresa, los clientes manejan bienes raíces. Su trabajo es encontrarlos, específicamente aquellos que están listos y ansiosos por vender por debajo del valor de mercado. El hecho es que nada sucede, o incluso importa, en bienes raíces hasta que encuentre un trato, que generalmente va acompañado de un vendedor motivado. Este es alguien con una razón apremiante para vender por debajo del valor de mercado. Si su vendedor no está motivado, él o ella no estarán dispuestos a negociar.

Descubra la "agricultura" del bello arte del barrio

Una manera excelente de evaluar una propiedad comercial es estudiar el vecindario en el que se encuentra yendo a casas abiertas, hablando con otros propietarios del vecindario y buscando vacantes.

Utilice un enfoque de "tres puntas" para evaluar propiedades

Sea adaptable cuando busque grandes ofertas. Utilice Internet, lea los avisos clasificados y contrate perros de caza para encontrar las mejores propiedades. Los perros de aves de bienes raíces pueden ayudarlo a encontrar oportunidades de inversión valiosas a cambio de una tarifa de referencia.

The Bottom Line

En general, encontrar y evaluar propiedades comerciales no se trata solo de cultivar vecindarios, obtener un buen precio o enviar señales de humo para que los vendedores vengan. En el corazón de la acción está la comunicación humana básica. Se trata de establecer relaciones y relacionarse con los propietarios, por lo que se sienten cómodos hablando sobre los buenos negocios y haciendo negocios con usted.