Propiedad inmobiliaria comercial

Bienes Raices o Inmuebles, Guia para Invertir: Formulas de Rentabilidad, Analisis y Valoracion. (Marcha 2024)

Bienes Raices o Inmuebles, Guia para Invertir: Formulas de Rentabilidad, Analisis y Valoracion. (Marcha 2024)
Propiedad inmobiliaria comercial

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Anonim

Qué es 'Bienes inmuebles comerciales'

Los bienes inmuebles comerciales son bienes que se utilizan únicamente con fines comerciales y que se alquilan para proporcionar un espacio de trabajo en lugar de un espacio vital. Desde una única estación de servicio hasta un gran centro comercial, los bienes raíces comerciales incluyen minoristas de todo tipo, oficinas, hoteles, centros comerciales, restaurantes y tiendas de conveniencia.

ABRIENDO 'Bienes inmuebles comerciales'

Los bienes raíces comerciales son uno de los tres tipos principales de bienes inmuebles, junto con los residenciales e industriales. Como su nombre lo indica, los bienes inmuebles comerciales se utilizan en el comercio (los bienes inmuebles residenciales se utilizan para fines de vivienda, mientras que los inmuebles industriales se utilizan para la fabricación y producción de bienes). Mientras que algunas empresas son propietarias de los edificios que ocupan, el escenario más típico es que un inversor es dueño del edificio y cobra el alquiler de cada negocio que opera allí. Mientras que las tasas de arrendamiento de bienes raíces residenciales pueden cotizarse en una suma anual o una renta mensual, los bienes inmuebles comerciales se cotizan habitualmente en dólares anuales de alquiler por pie cuadrado.

Lowdown de arrendamiento

Los arrendamientos pueden durar de un año a 10 años o más, con un promedio de cinco a 10 años en el espacio de oficinas y locales. "Los arrendatarios más grandes tienden a tener arrendamientos más largos", dijo Brian McAuliffe, director ejecutivo de la división de Mercados de Capital del Grupo CBRE (CBG). "Los arrendamientos a corto plazo brindan más flexibilidad para ajustar las rentas de arrendamiento, mientras que los arrendamientos más largos brindan más seguridad, especialmente para los arrendatarios de crédito. "(Para obtener más información, consulte: Explorando inversiones inmobiliarias. )

Existen cuatro tipos principales de arrendamientos de propiedades comerciales, cada uno de los cuales requiere diferentes niveles de responsabilidad por parte del propietario y el inquilino.

  • Un alquiler neto único hace que el inquilino sea responsable de pagar los impuestos a la propiedad.
  • Un arrendamiento de doble red (NN) hace que el inquilino sea responsable de pagar los impuestos a la propiedad y el seguro.
  • Un arrendamiento de triple red (NNN) hace que el inquilino sea responsable de pagar los impuestos a la propiedad, el seguro y el mantenimiento.
  • En virtud de un arrendamiento bruto, el inquilino paga solo el alquiler, y el propietario paga los impuestos a la propiedad del edificio, el seguro y el mantenimiento.

Clasificaciones de propiedades comerciales

Las propiedades inmobiliarias comerciales se clasifican en diferentes clases. El espacio de oficina, por ejemplo, se divide en una de tres clases: clase A, clase B o clase C.

  • La clase A representa los mejores edificios en términos de estética, edad, calidad de la infraestructura y ubicación.
  • Los edificios de Clase B generalmente son más viejos y no tan atractivos como los edificios de Clase A. Estos edificios suelen ser el objetivo de los inversores para la restauración.
  • Los edificios de Clase C son los más antiguos, usualmente mayores de 20 años, ubicados en áreas menos atractivas y que requieren mantenimiento.

Commercial Real Estate Companies

Una firma de bienes raíces comercial asesora sobre cómo negociar mejor los contratos de arrendamiento que atraerán y mantendrán a los inquilinos: los propietarios deben lograr un equilibrio entre maximizar las rentas y minimizar las vacantes y el volumen de negocios de los inquilinos. El volumen de negocios puede ser costoso para los propietarios porque un espacio debe adaptarse para satisfacer las necesidades específicas de los diferentes inquilinos, por ejemplo, si un restaurante se muda a una propiedad que antes ocupaba un estudio de yoga.

Hay muchas empresas en el espacio de bienes raíces comerciales. CBRE es el más grande del mundo. Otros grandes jugadores son Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield, Inc., Newmark Grubb Knight Frank y DTZ. Estas compañías ayudan a obtener bienes inmuebles comerciales, valoran el valor, las compras y ventas de corredores, administran el mantenimiento, encuentran y retienen inquilinos, negocian contratos de arrendamiento y exploran opciones de financiación. "Una compañía de servicio completo satisface todas las necesidades de bienes raíces de un cliente, ya sean individuos, sociedades limitadas o instituciones", dijo McAuliffe.

El conocimiento especializado de una compañía de bienes raíces comerciales es útil ya que las normas y reglamentos que rigen dichas propiedades varían según el estado, condado, municipio, industria y tamaño.

Perspectivas de bienes raíces comerciales

El mercado inmobiliario comercial de EE. UU. Recibió un golpe durante la recesión de 2008-2009, pero ha experimentado ganancias anuales desde 2010 y desde entonces ha recuperado casi todas las pérdidas de la era de la recesión.

Urban Land Institute, con sede en Washington, publicó recientemente un pronóstico de las tendencias inmobiliarias que predice que los precios inmobiliarios comerciales continuarán aumentando de manera abrupta un año más. El Pronóstico de Consenso Inmobiliario encuestó a 46 economistas y analistas de la industria. Considera que la propiedad comercial aumenta un promedio de 7. 6% anual hasta 2017, lo que representa un incremento histórico de largo plazo de 5. 3% anual. (Para la lectura relacionada, vea: ¿Abaratarán las tasas de interés más altas las propiedades inmobiliarias? )

Las rentas recaudadas de propiedades comerciales también van en aumento. Newmark Grubb Knight Frank informó recientemente que el promedio nacional de alquiler de espacio para oficinas era de $ 27. 76 pies cuadrados en el primer trimestre de 2015, un 4% más que el año anterior, mientras que el precio solicitado por espacio industrial fue de $ 5. 70 pies cuadrados, hasta 7%.

Invertir en bienes raíces comerciales

Invertir en bienes raíces comerciales puede ser lucrativo y servir como una buena protección contra la volatilidad del mercado de valores. Los inversionistas pueden ganar dinero a través de la apreciación cuando venden, pero la mayoría de los retornos se generan a través de rentas recaudadas de los inquilinos.

En la mayoría de los casos, las propiedades se venden en el edificio: un edificio de oficinas, un restaurante, una fábrica, etc. Sin embargo, si un desarrollador desea más capital para expandir un proyecto o desea ver las devoluciones más rápidamente, el proyecto dividirse en unidades más pequeñas en lugar de venderse como un todo. (Para obtener más información sobre las propiedades comerciales, consulte nuestro Exploración de inversiones inmobiliarias tutorial.)

Ventajas para las propiedades inmobiliarias comerciales

Una de las mayores ventajas de los inmuebles comerciales es la atractiva tasa de arrendamiento.En áreas donde la cantidad de nuevas construcciones está limitada por tierra o ley, los bienes raíces comerciales pueden tener rendimientos impresionantes y un flujo de caja mensual considerable. Los edificios industriales generalmente alquilan a una tasa menor, aunque también tienen costos indirectos más bajos en comparación con una torre de oficinas.

Los bienes inmuebles comerciales también se benefician de contratos de arrendamiento comparativamente más largos con los inquilinos que los bienes inmuebles residenciales. Esto le da al titular de bienes inmuebles comerciales una considerable cantidad de estabilidad de flujo de caja, siempre y cuando el edificio esté ocupado por inquilinos a largo plazo.

Desventajas de las propiedades inmobiliarias comerciales

Las reglas y las regulaciones son la principal disuasión para la mayoría de las personas que desean invertir en bienes raíces comerciales. Los impuestos, la mecánica de las responsabilidades de compra y mantenimiento de propiedades comerciales están enterrados en capas de jerga legal que cambian según el estado, el condado, la industria, el tamaño, la zonificación y muchas otras designaciones. La mayoría de los inversores en bienes raíces comerciales tienen conocimiento especializado o una nómina de personas que sí lo tienen.

Otro obstáculo es el aumento del riesgo generado por la rotación de inquilinos. Con las residencias, los requisitos de las instalaciones de un inquilino determinado son casi los mismos que cualquier inquilino anterior o futuro. Con una propiedad comercial, cada inquilino puede tener necesidades muy diferentes que requieren una costosa restauración. El propietario del edificio debe adaptar el espacio para acomodar el comercio especializado de cada inquilino. Una propiedad comercial con baja vacante pero alta rotación de inquilinos puede perder dinero debido al costo de las renovaciones para los inquilinos entrantes.

¿Quién debería invertir?

Aquellos que tienen un negocio, para empezar. Puede ser financieramente beneficioso tener su propio espacio de trabajo en lugar de alquilarlo.

Aparte de eso, las personas más aptas para invertir en bienes raíces comerciales son aquellas que tienen un conocimiento considerable sobre la industria y sus aspectos legales, financieros y regulatorios, o pueden emplear personas que sí lo hacen. Área de propiedades comerciales de alto riesgo, área de gran recompensa de inversión inmobiliaria que atraerá a los inversores sofisticados que buscan un desafío. Como ya habrás adivinado, es probable que un inversor así ya sea una persona de alto patrimonio neto: invertir a menudo requiere una cantidad considerable de capital inicial.

Dicho esto, existe una amplia gama de propiedades comerciales, desde mega centros comerciales y torres de oficinas hasta pequeños almacenes y edificios de tiendas individuales. Cuando se consideran propiedades comerciales puramente como una inversión, el factor más importante es la oferta y la demanda. La propiedad ideal se encuentra en un área donde la vacancia es baja y el espacio disponible para nuevos desarrollos es limitado. La baja oferta y la alta demanda implican tasas de alquiler favorables, así como la cobertura de una mayor tasa de apreciación. La fortaleza de la economía local del área también afectará el valor de su compra, por lo que querrá verificar las tasas de empleo a través de la Oficina de Estadísticas Laborales (BLS) junto con otras medidas de crecimiento económico y fortaleza.

Sea cual sea el tipo de propiedad, o escala, que se le ocurra, simplemente asegúrese de que puede manejar el tiempo y los costos asociados con una inversión en bienes raíces comerciales.

Cómo invertir: directamente

Encontrar inversiones directas es sencillo: las empresas de bienes raíces comerciales como las que se enumeran anteriormente tienen una variedad de listados en todo el país. Sitios web prominentes para propiedades residenciales, como Trulia y Realtor. com, también incluye bases de datos de búsqueda de listados comerciales. Otro sitio, LoopNet, se especializa en propiedad comercial.

Un inversor puede comprar un pequeño espacio comercial o un centro de almacenamiento directamente oa través de una sociedad privada, pero los requisitos de anticipo tienden a ser mucho más altos que los de las propiedades residenciales: piense en un 30% como mínimo. Las sociedades limitadas de bienes inmuebles son otra opción, aunque a menudo también requieren una inversión considerable.

Cómo invertir: indirectamente

Michael Orzano, director de índices globales de acciones de S & P Dow Jones Indices - publica los índices de precios de viviendas S & P / Case-Shiller, una medida líder de los precios de las viviendas en Estados Unidos - advierte contra comprar propiedades directamente, dados los muchos dolores de cabeza que asolan a las compañías administradoras y / o propietarios: "La inversión directa en bienes raíces comerciales no es práctica para la mayoría de los inversionistas, dada la gran inversión requerida para comprar una sola propiedad y la supervisión necesaria para administrar el edificio o edificios. "Los inversores que no quieren lidiar con todas las molestias de la propiedad directa (o que no tienen el capital para comprar propiedades completas) aún pueden ingresar al juego de varias maneras.

Uno es a través de fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT). Los REIT inmobiliarios comerciales poseen una cartera de propiedades (ya que un fondo mutuo posee acciones o bonos), pero cotizan en bolsa; esto los hace fáciles de comprar y vender, proporcionando liquidez en un campo que es notoriamente ilíquido. Los administradores de REIT manejan todos los detalles de compra, mantenimiento, inquilinos, etc. También reciben consideraciones fiscales especiales y generalmente ofrecen a los inversores altos rendimientos; pueden estar orientados a proporcionar ingresos, apreciación del capital o ambos.

"La forma más conveniente para la mayoría de los inversores individuales de acceder al mercado de bienes raíces comerciales es a través de REIT", dice Christian Thomas, consultor de inversiones de USI Advisors, con sede en Glastonbury, Connecticut. "Los REIT fueron establecidos por el Congreso solo para ese propósito, y la mayoría tiene precios diarios. "(Para obtener más información, consulte: ¿Cuáles son los riesgos de REIT? ).

Y, si desea una mayor diversificación, "los productos basados ​​en índices, como los ETF que rastrean propiedades y puntos de referencia REIT, proporcionan un medio rentable de acceder a una cartera diversificada de REIT", señala Orzano. de uno de ellos, el iShares Industrial / Office Real Estate ETF, más adelante.)

Otra forma de aprovechar el ámbito comercial es a través de valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS), bonos que pagan intereses que contienen paquetes de hipotecas comerciales. de CMBS se espera que aumente a $ 150 mil millones en 2017 de un anticipado $ 115 mil millones en 2015, de acuerdo con el Pronóstico de Consenso Inmobiliario del Urban Land Institute.