¿Qué es este misterioso "cierre" al que siempre se refieren los agentes de bienes raíces cuando hace compras para una casa? El cierre ocurre cuando firmas los papeles que hacen tuya la casa. Pero antes de que llegue ese día mágico (ya menudo estresante), tiene que suceder una larga lista de cosas. Este artículo explicará lo que puede esperar durante el proceso de cierre desde el momento en que se acepta su oferta hasta el momento en que recibe las llaves de su nuevo hogar. (Para conocer las cosas que pueden salir mal durante el proceso, lea 10 Obstáculos para el cierre en una nueva casa. )

1. Abrir depósito de garantía

El depósito de garantía es una cuenta retenida por un tercero en nombre de dos partes en una transacción. Debido a que hay tantas cosas que tienen que pasar para completar una venta de vivienda, la mejor manera de evitar que el vendedor o el comprador sean estafados es tener un tercero neutral que tenga todo el dinero y los documentos relacionados con la transacción hasta que todo ha sido resuelto (Si aún no ha enviado su acuerdo de compra, asegúrese de leer 10 consejos para obtener un precio justo en una vivienda .)

2. Haga una búsqueda de título y obtenga un seguro de título

Una búsqueda de título y seguro de título proporcionan tranquilidad y una protección legal para que cuando compre una propiedad, nadie más pueda tratar de reclamarla como suya más tarde, ya sea un pariente despreciado. quién no recibió un testamento o un cobrador de impuestos que no estaba (o cree que no) pagado. Un oficial de títulos llevará a cabo una búsqueda de títulos para asegurarse de que no haya nubes en el título (reclamos de terceros sobre una propiedad que podrían poner en duda o invalidar su titularidad). Si los hay, estos problemas deberán resolverse antes de que la propiedad sea suya. (Para obtener más información, consulte 10 Obstáculos para el cierre en una casa nueva .)

3. Encuentre un abogado

Este es un paso opcional si desea obtener una opinión legal profesional sobre sus documentos de cierre. Incluso la mayoría de las personas bien educadas no pueden entender completamente sus documentos de cierre; un abogado con experiencia en bienes raíces no solo los entenderá, sino que también sabrá dónde buscar posibles problemas en sus trámites. (Para obtener más información, lea Los beneficios de usar un abogado de bienes raíces .)

4. Obtenga una preaprobación para una hipoteca

Si bien la preaprobación para una hipoteca no es necesaria para cerrar un trato, puede ayudarlo a cerrar el trato más rápido ya que es una señal preaprobada para el vendedor de que tiene un sólido respaldo financiero. A su vez, ser preaprobado le puede dar más poder de negociación cuando negocia con un vendedor. Otra ventaja clave de la preaprobación es que ciertos prestamistas le ofrecerán un bloqueo de tasa, lo que significa que puede asegurar una tasa de interés y no ser meritorio de los mercados si las tasas de interés aumentan antes de cerrar el trato.

5. Negocie los costos de cierre

No se puede esperar que la compañía de custodia ofrezca sus servicios de forma gratuita, por supuesto, pero muchas compañías en esta industria aprovechan la ignorancia de los consumidores y aumentan sus ganancias al cobrar tarifas de basura. Aunque hay cierto debate sobre lo que se considera una tarifa basura, los honorarios a tener en cuenta incluyen cargos administrativos, tarifas de revisión de solicitud, tarifas de revisión de tasación, tarifas auxiliares, tarifas de correo electrónico, procesamiento y tarifas de liquidación. Si está dispuesto a hacer oír su voz y defender su posición, generalmente puede eliminar o al menos reducir las tarifas basura. Incluso las tarifas por servicios de cierre legítimos pueden inflarse. (Obtenga más información en Tenga cuidado con las cuotas hipotecarias "basura" .)

6. Complete la inspección de la vivienda

No se requiere una inspección de la vivienda, pero sería estúpido no realizarla. Si encuentra un problema serio con la casa durante la inspección, tendrá la oportunidad de dar marcha atrás en el trato o pedirle al vendedor que lo solucione o que pague para que lo reparen (siempre que su oferta de compra incluyera un hogar) -incontingencia de inspección). (Para obtener más información sobre este tema, lea ¿Necesita una inspección del hogar? )

7. Complete la inspección de plagas

Una inspección de plagas es independiente de la inspección de la casa e involucra a un especialista que se asegura de que su casa no tenga ningún insecto destructor de la madera (termitas o hormigas carpinteras). No querrás comprar una casa con un problema de termitas, ya que incluso un pequeño problema puede diseminarse y volverse muy destructivo y costoso de reparar. Las plagas que destruyen la madera pueden eliminarse, pero querrá asegurarse de que el problema se resuelva por un costo que considere razonable (o por un costo que el vendedor esté dispuesto y pueda pagar) antes de completar la compra de la vivienda. De hecho, si se encuentra algún problema de plagas, incluso uno menor, la compañía hipotecaria requerirá que se solucione antes de que pueda cerrar.

8. Renegocie la oferta

Incluso si su oferta de compra ya ha sido aceptada, si las inspecciones revelan algún problema, es posible que desee renegociar el precio de compra de la vivienda para reflejar el costo de las reparaciones que deberá realizar. También podría mantener el mismo precio de compra, pero trate de que el vendedor pague las reparaciones. (Para obtener más información sobre el arte de la negociación, consulte Cómo obtener lo que desea .)

Si el contrato de compra indica que está comprando la propiedad "tal cual", no tiene mucho recurso para solicite reparaciones o una reducción de precio, pero aún puede solicitarlo. También puede retroceder sin penalización si se encuentra un problema importante que el vendedor no puede o no va a arreglar.

9. Bloquee su tasa de interés

Si aún no lo hizo, deberá bloquear su tasa de interés. Un buen prestamista observará las tasas de interés a su alcance y le indicará cuándo las tasas están en un punto bajo para que pueda bloquearlas. También puede ver las tasas de interés usted mismo en línea usando el sitio web de su prestamista o una herramienta como la calculadora de hipotecas de Investopedia.

Sin embargo, es importante señalar que dado que las tasas de interés son impredecibles y fluctúan varias veces al día, no debes volverte loco tratando de tocar fondo.Estate satisfecho con una tarifa que creas razonable dadas las condiciones actuales del mercado y que puedas pagar cómodamente. Además, tenga en cuenta que las tasas varían según el puntaje de crédito, la región geográfica y el tipo de préstamo que recibe, por lo que es posible que no pueda obtener las mejores tarifas que oiga anunciarse. (Para obtener más información, consulte ¿Cómo calificará su hipoteca? )

10. Eliminar contingencias

Si su agente de bienes raíces lo ayudó a elaborar una buena oferta de compra, su oferta debe estar sujeta a varias cosas:

• Obtención de financiamiento a una tasa de interés que no exceda un cierto porcentaje que puede pagar
• La inspección de la vivienda no revela ningún problema importante con el hogar
• El vendedor divulga por completo cualquier problema conocido con el hogar
• La inspección de plagas no revela infestaciones importantes o daños al hogar
• El vendedor completa cualquier acuerdo reparaciones

Estas contingencias a menudo se deben eliminar por escrito en ciertas fechas (conocidas como aprobación activa), que también deberían haberse indicado en su oferta de compra, para que se cierre su transacción. Sin embargo, en algunos acuerdos de compra, las contingencias se aprueban pasivamente (también conocida como aprobación constructiva) si no se las protesta en los plazos especificados.

11. Fideicomiso de depósito de garantía

Lo más probable es que haya depositado dinero de depósito cuando firmó el contrato de compra. El propósito de este dinero es hacerle saber al vendedor que usted es serio o serio acerca de sus intenciones de comprar la casa. Después de todo, el vendedor retirará la propiedad del mercado para que pueda comprarla. Si te retiras, el dinero en efectivo va al vendedor como compensación. Si el vendedor se retracta, se le devolverá el dinero.

Para completar su compra, deberá depositar fondos adicionales en custodia. Su depósito original de dinero en efectivo generalmente se aplica para su pago inicial; deberá enviar el resto de su pago inicial y pagar los costos de cierre (a menos que el vendedor haya aceptado pagarlos).

12. Final Walkthrough

Uno de los últimos pasos antes de firmar sus documentos de cierre debe ser caminar por la propiedad una última vez. Desea asegurarse de que no se haya producido ningún daño y que no se haya eliminado nada que esté incluido en la compra. (Antes de mudarse, asegúrese de leer 7 Pasos inteligentes que todo propietario nuevo debe tomar .)

13. Firme los documentos

Obviamente, uno de los pasos más importantes para cerrar es firmar la documentación. Probablemente habrá al menos 100 páginas. Aunque puede sentirse presionado por la gente, que está esperando que firme sus documentos, como el notario y el prestamista de su hipoteca, lea cada página cuidadosamente: la letra pequeña tendrá un gran impacto en sus finanzas y su vida en los próximos años. .

En particular, asegúrese de que la tasa de interés sea la correcta y de que no haya una penalización por pago anticipado. En términos más generales, compare sus costos de cierre con la estimación de buena fe que se le dio al comienzo del proceso y establezca un ajuste sobre cualquier tarifa que se cancele en más del 10%.

The Bottom Line

Puede parecer que el proceso de cierre es mucho trabajo, pero quizás la peor parte es la espera. La mayoría de las veces, solo estará sentado en sus manos, esperando que llegue alguien más involucrado en la transacción. Así que encuentre algo agradable para ocupar su tiempo y distraerlo mientras espera, y sentirse seguro sabiendo que ha investigado y sabe cómo hacer que su proceso de cierre sea fluido.

Si esta es la primera vez que compra una casa, asegúrese de leer 10 peores errores para compradores de vivienda por primera vez y nuestra Guía para compradores de vivienda por primera vez .