El método "For sale by owner" (FSBO) parece una gran manera de ahorrar miles de dólares cuando vende su casa.

Después de todo, la comisión del agente inmobiliario estándar es del 6%, es decir $ 15,000 en una casa de $ 250,000. Dado el tamaño de esta tarifa, puede pensar que valdrá la pena el hecho de actuar como el agente de su propio vendedor. Aquí hay ocho razones por las que deberías pensar de nuevo. (Ver también: Una guía para comprar una casa en los Estados Unidos )

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1. Los agentes de compradores pueden no querer mostrar su propiedad a sus clientes.

En un trato de venta por propietario, el agente del comprador sabe que no habrá un profesional en el otro extremo de la transacción. Incluso si un cliente insiste en ver su casa, el agente puede desalentar hacer una oferta, citando las molestias y los riesgos de tratar de cerrar el trato sin que un profesional represente al vendedor.

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"Solo hay dos razones por las que muestro un FSBO: no hay otro inventario disponible o el precio es ridículamente bajo", dice Bruce Ailion, agente de bienes raíces de RE / MAX Greater Atlanta. Todos los agentes con experiencia han sido quemados por una transacción de FSBO donde el vendedor no pagó la comisión completa, o ninguna comisión, al agente que trajo al comprador, dice. "Los vendedores de FSBO son vistos como vendedores poco realistas, irrazonables y difíciles a quienes los agentes inmobiliarios profesionales han rechazado", dice.

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Pero hay agentes de compradores que mostrarán su propiedad en las condiciones adecuadas. La agente inmobiliaria de Filadelfia Denise Baron de Berkshire Hathaway HomeServices Fox & Roach dice que siempre que tenga un acuerdo firmado con el comprador que indique que cuando le muestra a una casa de FSBO que le pagan a su agencia, ella está segura.

"También tengo un acuerdo firmado de antemano por el propietario que está vendiendo su propiedad o su casa", dice ella. El acuerdo establece qué comisión porcentual pagará el vendedor al agente. El acuerdo también aclara que el agente solo trabaja en nombre del comprador y que, como agente del comprador, tiene el deber de revelar a su cliente toda la información que el vendedor le proporciona, como la necesidad de vender en una fecha determinada. .

2. Es más difícil mantener sus emociones fuera de la venta.

Vender su casa generalmente es un proceso emocional. Tener un agente lo aleja un paso y lo hace menos propenso a cometer errores estúpidos como sobrevalorar su casa, negándose a contrarrestar una oferta baja porque se ofende o cede demasiado fácilmente cuando tiene una fecha límite para vender su casa. (Ver también: Vender su casa? Evite estos errores .)

"Un agente de bienes raíces puede dar seguimiento sin comunicar una sensación de ansiedad o desesperación; dar seguimiento es su trabajo ", dice Ailion." Cuando un vendedor revisa repetidamente, indica correcta o incorrectamente la voluntad de aceptar un precio más bajo."

Si renuncias a un agente, también tendrás que lidiar directamente con el rechazo cada vez que un agente del comprador te diga que sus clientes no están interesados. "Como propietario, puede ser bastante molesto escuchar algunos de los comentarios que hacen los compradores y, a menudo, sus agentes", dice David Kean, un agente de bienes raíces con Teles Properties en Beverly Hills, California.

Un agente puede tomar el aguijón fuera del rechazo y dar un giro positivo a cualquier comentario negativo. "Es más difícil para ellos mantener sus emociones fuera de la venta porque no hay un tercero que pueda revertir nada", dice el corredor de bienes raíces Jesse González, propietario de Archer Realty en Santa Rosa, California. "Por ejemplo, si la propiedad se encuentra en el mercado, el propietario no sabe la razón por la cual la casa no está vendiendo.

Las emociones siempre estarán ahí para el vendedor, pero la crítica constructiva puede ser más fácil de digerir para el vendedor cuando proviene de un intermediario que está de su lado, tratando de obtener lo mejor para ellos. "

3. No es tu trabajo a tiempo completo.

¿Puedes ir corriendo a casa del trabajo cada vez que alguien quiere ver tu casa? ¿Puedes excusarte de una reunión cada vez que suena tu teléfono con un posible comprador? Al final de un largo día de trabajo, ¿tiene la energía para aprovechar todas las oportunidades posibles para comercializar su hogar? ¿Eres un experto en vender casas?

¿Tienes alguna experiencia haciéndolo? Su respuesta a todas estas preguntas probablemente sea "no". La respuesta de un agente a todas estas preguntas es "sí". Además, al pasar por un agente, obtendrá una caja de seguridad para su puerta de entrada que permite a los agentes mostrar su casa, incluso cuando usted no está disponible.

4. Los agentes tienen una red más grande que tú.

Sí, puede hacer una lista de su casa usted mismo en Zillow, Redfin, Craigslist e incluso en el Servicio de listado múltiple (MLS) que utilizan los agentes. Pero será suficiente? Incluso si tiene una gran red personal o profesional, es probable que esas personas tengan poco interés en difundir que su casa está a la venta. No tiene relaciones con clientes, otros agentes o una agencia de bienes raíces para traer el mayor grupo de posibles compradores a su hogar. Un grupo más pequeño de compradores potenciales significa menos demanda de su propiedad, lo que puede traducirse en esperar más tiempo para vender su casa y posiblemente no obtener tanto dinero como su casa.

"Un buen agente de bienes raíces debe tener un Rolodex de nombres e información de contacto para que él o ella pueda difundir rápidamente la información sobre la propiedad que acaban de enumerar", dice el corredor de bienes raíces Pej Barlavi, CEO de Barlavi Realty en New York City. "Tengo una lista de distribución de más de 3, 500 contactos que me envían un correo electrónico dentro de las 48 horas en que enumeramos una propiedad. Luego empiezo a comercializar la propiedad en cada sitio web disponible, MLS y sitio de mercadotecnia para bienes inmuebles para mantener el impulso y [para mantener] mostrando constantemente. "

5. Usted se somete a proyecciones innecesarias.

Un agente puede averiguar si alguien que quiere ver su casa es realmente un comprador calificado o simplemente un soñador o vecino curioso.Es mucho trabajo y una gran interrupción cada vez que tiene que poner su vida en espera, hacer que su casa se vea perfecta y mostrar su hogar. Desea limitar esas molestias a las exhibiciones que probablemente resulten en una venta.

"Los agentes inmobiliarios están capacitados para hacer preguntas de calificación para determinar la seriedad, la calificación y la motivación de un cliente potencial", dice Ailion. Los agentes inmobiliarios también están capacitados para hacer preguntas de cierre sobre cuánto tiempo han estado buscando los compradores, si han visto otras casas que funcionarían para sus necesidades, si están pagando en efectivo o si han sido precalificadas, qué escuelas están buscando, etc. . Pueden mover a una persona calificada y motivada al punto de compra. Los vendedores de FSBO carecen de este entrenamiento y conjunto de habilidades, dice.

También es incómodo para los compradores tener al vendedor presente, en lugar del agente del vendedor, cuando están de gira por la casa.

"Al mostrar una casa, el propietario nunca debe estar presente", dice Kean. "Nada hace que un posible comprador se sienta más incómodo que el propietario actual en la casa. Cuando un vendedor está presente, la mayoría de los compradores se apresuran a atravesar una casa y no notarán ni recordarán mucho sobre lo que vieron. "

6. Negociar la venta es complicado e incómodo.

Incluso si tiene experiencia en ventas, no tiene experiencia especializada negociando una venta de vivienda. El agente del comprador sí, por lo que es más probable que gane la negociación, lo que significa menos dinero en su bolsillo.

"Un agente de ventas experimentado puede haber negociado cientos de compras de viviendas", dice Kean. "Conocemos todos los juegos, las señales de advertencia de un comprador nervioso o falso. "

No solo no tiene experiencia, sino que también es probable que se sienta emocionado con el proceso, y sin que su propio agente lo señale cuando está siendo irracional, es más probable que tome malas decisiones. Kean dice que un agente puede convertir una respuesta inadecuada con carga emocional de un vendedor ofendido a un comprador en "El vendedor ha rechazado su solicitud inicial, pero ha realizado la siguiente contraoferta. "

Los vendedores que van solos tampoco suelen estar familiarizados con las costumbres locales o las condiciones del mercado.

"Los agentes conocen el pulso del mercado y lo que impulsa la demanda, lo que les da una ventaja al saber los términos que vale la pena negociar y los que merecen la pena para la otra parte", afirma Rob McGarty, cofundador y corredor designado. con Surefield, una corredora inmobiliaria residencial con sede en Seattle.

Y los agentes conocen las costumbres locales para vender una casa, como por ejemplo si el comprador o el vendedor generalmente paga honorarios como impuestos de transferencia y costos de cierre, dice González.

7. No puedes ver qué pasa con tu casa.

Los agentes son expertos en lo que hace que las casas se vendan. Pueden caminar por su casa con usted y señalar los cambios que debe realizar para atraer compradores y obtener las mejores ofertas. Pueden ver defectos de los que no te das cuenta porque los ves todos los días, o porque simplemente no los ves como defectos. También pueden ayudarlo a determinar en qué retroalimentación de los posibles compradores debe actuar una vez que ponga su casa en el mercado para mejorar sus posibilidades de vender.

"Cualquier persona que esté decidida a vender su propia casa debe contratar a un diseñador de interiores o un programa de propiedad para evaluar la situación actual y el atractivo del mercado para el hogar", dice Kean. "Todos los vendedores necesitan contratar un servicio de limpieza profesional para realizar una limpieza profunda antes de ponerla en el mercado. Una buena limpieza ayudará a eliminar los olores distintivos, como las mascotas que los habitantes no pueden oler, ya que viven con ella todos los días. "

8. Usted corre el riesgo de ser demandado.

Una gran cantidad de documentos legales están involucrados en una venta de vivienda, y un experto debe completarlos correctamente. Uno de los artículos más importantes es la divulgación del vendedor. "Un vendedor de bienes inmuebles tiene el deber afirmativo de revelar cualquier hecho que afecte materialmente el valor o la conveniencia de la propiedad", dice Matthew Reischer, abogado y director ejecutivo de LegalAdvice. com. El vendedor puede ser considerado responsable de fraude, negligencia o incumplimiento de contrato si no lo divulga adecuadamente. "La cuestión de si un hecho es material o no se establece generalmente en la jurisprudencia del estado en el que vive", dice.

A menos que sea un abogado de bienes raíces, su agente probablemente sepa más sobre las leyes de divulgación que usted. Si no divulga un peligro, una molestia o un defecto y el comprador se comunica con usted después de haberse mudado y encontrado un problema, podría demandarlo. Los agentes también pueden cometer errores, pero tienen un seguro profesional de errores y omisiones para protegerse y ofrecer al comprador recursos para que el comprador no tenga que perseguir al vendedor por daños y perjuicios.

The Bottom Line

Vender su casa probablemente sea una de las transacciones más grandes de su vida. Puede intentar hacerlo solo para ahorrar dinero, pero contratar un agente tiene muchas ventajas. Los agentes pueden obtener una exposición más amplia de su propiedad, ayudarlo a negociar un mejor trato, dedicar más tiempo a su venta y ayudar a evitar que sus emociones saboteen la venta. Un agente aporta su experiencia, que pocos vendedores tienen, a una transacción compleja con muchas dificultades financieras y legales. (Ver también: Cómo encontrar al mejor agente de bienes raíces ).