No hay nada como alquilar un lugar en la ciudad de Nueva York. Vives en, seamos realistas, la capital global y eres capaz de burlar a los turistas. Haciéndolo aquí y sabiendo que lo harás en cualquier lugar. Escribiendo ese cheque mensual al propietario, viendo el monto de dicho alquiler subir año tras año y después de 20 años más o menos sin tener nada que mostrar. Sí, tienes razón al alquilar: no todas las estrellas centelleantes y el polvo de hadas.

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Sin embargo, el sector inmobiliario de la ciudad está en auge, y todo el mundo quiere participar, porque solo el oro o una cuenta bancaria suiza hacen una apuesta financiera más segura. Bajo riesgo, sí, y con vistas a las breves caídas ocasionales de los precios, la historia muestra que solo aumentará su valor. Pero, ¿dónde empiezas?

Apartamentos vienen en dos sabores

Lo primero es lo primero: Olvídate de comprar un "apartamento". "Tienes dos opciones: cooperativo o condominio. ¿La diferencia? Nada y todo. En general, las cooperativas son anteriores a 1980 y los condominios son más nuevos. Los edificios cooperativos son propiedad de una corporación y el comprador recibe acciones. Los propietarios de condominios reciben escrituras para unidades específicas en la propiedad. De cualquier manera, todavía tiene que pagar lo suficiente para cubrir los impuestos y los costos de operación en el edificio. Al ser mayores, las cooperativas generalmente han pagado la hipoteca subyacente y pueden tener una base de menor costo, por lo que los cargos mensuales también pueden ser más bajos.

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Las juntas cooperativas pueden ser difíciles para quien ingresa al edificio, lo que significa que una propiedad puede permanecer en el mercado un poco más de tiempo antes de que aparezca la persona adecuada, por ejemplo, alguien con un mínimo del 50% pago inicial. Ese es un factor en la liquidez de la inversión.

También hay un tipo de apartamento híbrido llamado "condop" que generalmente significa una cooperativa en la estructura legal, pero con políticas de junta más relajadas para los compradores y subcarteles que se parecen más a las reglas de sí-usted-puede en condominios. Los compradores que están invirtiendo tanto en ingresos como en crecimiento en lugar de comprar una residencia para sí mismos quieren asegurarse de que puedan conseguir fácilmente inquilinos para la unidad.

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¿Cuál para ti?

Estilo de vida: Algunas personas nunca perfeccionarán el molino de viento de la guitarra Pete Townsend, aunque dedican sus noches a practicar No se dejarán engañar otra vez. Otros pueden pasar sus horas de vigilia traduciendo a Shakespeare en el Cretan Linear B. Los tableros de condominios favorecen al fanático de Townsend. Las cooperativas pueden desalojarlos y obligarlos a vender.

Costo: Las cooperativas son más baratas. En el segundo trimestre del '15, los compradores pagaron un promedio de $ 1, 186 por pie cuadrado, 34% menos que los $ 1, 589 que pagaron los compradores de condominios. Los condominios también tienen costos de cierre más altos: un impuesto de registro de hipotecas de 1. 8% para préstamos menores de $ 500, 000 y 1. 925% por más. Deberá comprar un seguro de título, en. 5% de la compra. Y en los nuevos condominios, el impuesto de transferencia es 1. 825% para las propiedades de más de $ 500, 000 y 1.425% por debajo de $ 500 K.

Conozca a la Junta: Los accionistas de la cooperativa eligen una junta que crea y hace cumplir las reglas. Puede que no les gusten los papeles pintados de piel sintética, los concursos de tiro con arco en el techo, los teléfonos inteligentes en el vestíbulo, y Cujo podría estar fuera de cuestión, incluso con una correa. Algunas juntas cooperativas son malas y tienen hambre de poder. Otros están formados por voluntarios con niños y trabajos. Los condominios también tienen tablas, y no les importa tanto la decoración, teléfonos y perros. No importa. La entrevista no es tan horrible como crees. (A menos que sea un delincuente o una estrella de rock cuyos fanáticos y paparazzi obstruirán el lobby y atarán al portero).

Cargos mensuales

Los propietarios de cooperativas pagan mantenimiento, que aumenta de 3 a 7% anual. y con frecuencia alarmante No solo cubre el costo de las operaciones de construcción, sino que también paga los impuestos a la propiedad. Tienen prácticamente los mismos cargos en condominios, llamados cargos comunes. Impuestos a la propiedad no incluidos. Para las cosas grandes, como reemplazar un elevador o una acera, ambos evalúan las tarifas. Los propietarios pueden distribuir los pagos a lo largo del tiempo.

Activos mínimos de anticipo más

Las cooperativas prefieren que el comprador pague del 20 al 25% del precio, y algunos edificios de élite insisten en el 50% o (rara vez) incluso el 75%, además de la prueba de que el comprador tiene suficiente pagar hipoteca y mantenimiento por dos años adicionales. Pero los condominios tienen límites de financiamiento menos estrictos, por lo general, aunque algunos edificios de élite ahora requieren un pago inicial digno de la cooperativa, y suficiente en custodia por uno o dos años de cargos comunes.

Los sublimes son los hijastros de la cooperativa. En general, estos edificios prefieren propietarios residentes, por lo que si hay un problema, no es difícil encontrarlo, ya sea una pipa de agua o simplemente una fiesta de rompope en el lobby. No todos los edificios permiten pieds-a-terre, donde el propietario tiene una residencia principal en otro lugar. Los propietarios pueden subarrendar solo por un año o dos de un período de cinco a siete años. La junta debe aprobar y cobra una tarifa por subarrendamiento que cubre el costo de la verificación del posible subfondos. Si bien los condominios pueden tener reglas contra el subarrendamiento a corto plazo (menos de 6 meses, por ejemplo), no hay ninguno para los subarrendamientos más largos, ni el condominio tiene aprobación.

The Bottom Line

Ser propietario de una propiedad inmobiliaria en la ciudad más grande del mundo y saber que está haciendo una inversión cuando escribe ese cheque cada mes se siente realmente bien. (También es posible que desee leer cómo Caro es la ciudad de Nueva York - ¿En serio? )