¿Compra una vista de la casa invisible: buen trato o mal error?

Comprando Una vista de la casa invisible: buen trato o mal error?

Comprar una casa generalmente es más o menos así: averigüe lo que puede pagar, busque un prestamista, contrate a un agente de bienes raíces, haga una lista de sus objetos indispensables, vea propiedades, vea más propiedades , haga una oferta, asegure su hipoteca, cierre su nuevo hogar. Aunque consume tiempo y, a veces, es frustrante, la mayoría de los compradores consideran que las propiedades de visualización son parte fundamental del proceso de compra de una casa, y muchas nunca soñarían con comprar una casa sin antes inspeccionar el vecindario, el hogar y el jardín.

Sin embargo, hay compradores que están dispuestos a comprar viviendas sin verlas primero. Por diversas razones, estos compradores e inversores están dispuestos a omitir esta parte del proceso, confiando en cambio en las descripciones del servicio de listado múltiple (MLS), fotos de Internet y visitas virtuales. Con la cantidad de viviendas en dificultades en el mercado, algunos inversionistas inmobiliarios compran viviendas que no se ven en un intento de obtener grandes ofertas. Los compradores también pueden arrebatar viviendas mientras tienen la oportunidad en mercados que tienen un suministro limitado de propiedades. Debido a la competencia, desde compradores hasta aspirantes a inversionistas por primera vez y firmas institucionales que compran bloques enteros de propiedades, hay un aumento en la frecuencia de compras de bienes inmuebles no vistas en ciertos mercados en todo el país. Si bien puede tener suerte y obtener buenos beneficios cuando llega el momento de vender, existen riesgos importantes que deben reconocerse antes de participar en este tipo de inversiones inmobiliarias.

Propiedades

Las propiedades en dificultades generalmente están dañadas o en malas condiciones, y están en proceso de ejecución hipotecaria o anunciadas para la venta por un banco o prestamista. La mayoría de los bancos intentan descargar estas propiedades lo más rápido posible, porque son caras de mantener: entre los impuestos a la propiedad, el mantenimiento y los honorarios legales, puede costar a los bancos $ 1, 000 por día mantener cada propiedad en su inventario. Debido a que una venta rápida tiene sentido financiero para el banco, estas propiedades a menudo se ofrecen con un descuento significativo, y no es inusual que algunas casas se vendan por centavos por cada dólar. Esto crea una excelente oportunidad para compradores e inversores para obtener propiedades a precios inferiores al mercado.

Los mercados con un suministro limitado pueden obligar a los compradores e inversores a comprar casas a la vista. En lugar de encontrar grandes ofertas, sin embargo, aquí los compradores pueden esperar pagar un valor de mercado o superior solo para asegurar una propiedad en un área deseable. En mercados restringidos, como Boston y Nueva York, es común que los vendedores reciban ofertas múltiples y competitivas, lo que puede aumentar significativamente el precio. Muchas de estas ofertas provienen de compradores que nunca han pisado la propiedad, pero que saben que quieren comprar en ese mercado en particular.

Las propiedades de preconstrucción también brindan oportunidades para compradores e inversores. Una propiedad de preconstrucción está en el mercado a pesar de que aún no se ha construido. Este tipo de propiedad puede ser beneficioso tanto para vendedores como para compradores: los vendedores (más comúnmente los constructores) obtienen el dinero que necesitan para continuar la construcción mientras prueban la viabilidad del proyecto para los prestamistas y otros posibles compradores, y los compradores pueden comprar a un precio menor tasa de preconstrucción con la posibilidad de vender después al valor de mercado (o superior, según el proyecto).

Competencia

Los inversores que busquen grandes ofertas o propiedades de primer orden pueden enfrentarse a la dura competencia de las aletas, los mayoristas y los compradores institucionales. Flippers son inversionistas inmobiliarios que apuntan, al igual que los inversionistas bursátiles, a comprar barato y vender caro. Típicamente, las aletas adquieren propiedades con un descuento, hacen reparaciones y renovaciones, y las venden en un corto período de tiempo para obtener un beneficio. El valor después de la reparación (ARV) de una propiedad, una estimación de su valor justo de mercado después de las reparaciones y renovaciones, se usa para determinar si una propiedad tiene un potencial de ganancias. Las aletas calculan las ganancias potenciales tomando el ARV y restando el precio de compra, los costos de reparación y renovación, y los costos de mantenimiento (gastos incurridos para retener la propiedad, incluidos los pagos de la hipoteca, impuestos a la propiedad, seguros y servicios públicos). Debido a que las aletas dependen de estos cálculos para determinar si pueden obtener ganancias, algunos no comprarán vistas invisibles. Otros, sin embargo, se enfocan en propiedades con ejecución hipotecaria que se pueden comprar con un alto descuento pero que se venden en una subasta sin posibilidad de ver antes de firmar los papeles.

Al igual que las aletas, los mayoristas de bienes raíces intentan sacar provecho de las propiedades en un corto período de tiempo. A diferencia de las aletas, sin embargo, los mayoristas no compran ni rehabilitan propiedades. En cambio, generalmente ponen las propiedades bajo contrato con contingencias (para que puedan rescindir el contrato si es necesario) y luego asignan o venden las propiedades a otros inversionistas para obtener un beneficio. Un mayorista puede considerarse un "intermediario" que redondea las propiedades de los inversores establecidos. Después de poner la propiedad bajo contrato, un mayorista comercializa la propiedad para encontrar un comprador dispuesto y, en muchos casos, el mayorista tiene un comprador en fila incluso antes de poner una propiedad bajo contrato. El margen entre lo que el mayorista paga por la propiedad y el precio por el que lo vende es el beneficio del mayorista. Debido a que el comercio al por mayor no implica reparaciones y renovaciones que requieren mucho tiempo, muchos mayoristas buscan ganancias menores y más frecuentes que las aletas.

Los inversores institucionales adquieren grandes inventarios de propiedades, a veces bloques enteros de propiedades en dificultades. Los inversionistas institucionales, respaldados por amplios bolsillos, pueden comprar docenas o cientos de casas, reduciendo los inventarios y consecuentemente aumentando los precios en un mercado (y aumentando la probabilidad de vender con ganancias).Los inversores institucionales pueden tener un poder adquisitivo tan grande que pueden hacer que sea bastante difícil, si no imposible, que los pequeños inversores y los compradores individuales encuentren buenas ofertas dentro de un mercado objetivo.

Además de las aletas, los mayoristas y los inversores institucionales, un grupo más pequeño de compradores comprará viviendas que no se vean por necesidad. En la mayoría de los casos, se trata de una persona que, por motivos comerciales o personales, se está mudando a una nueva área pero no tiene tiempo para comprar una nueva casa. Típicamente, estos compradores trabajan con agentes de bienes raíces que les envían descripciones detalladas, fotos y videos (o visitas virtuales) de propiedades que cumplen con los criterios de los compradores. Debido a que el agente esencialmente se convierte en ojos y oídos del comprador, es vital que los compradores especifiquen sus necesidades exactas, no solo en términos de las características que debería tener la casa, sino también los requisitos para escuelas, viajes diarios, transporte público y servicios cercanos.

Riesgos

Los compradores e inversores de viviendas pueden comprar viviendas a primera vista, pero la práctica no está exenta de riesgos. Uno de los mayores riesgos es que habrá algo mal con la propiedad que no aparece en las fotos. Los muebles y los ángulos de la cámara pueden ocultar fácilmente muchos defectos, incluidos daños por agua, infestación, moho y daños estructurales. Si bien muchas propiedades están en mal estado debido a que los propietarios no tenían el tiempo, la experiencia o el dinero para mantener adecuadamente el hogar, algunas propiedades fueron dañadas intencionalmente por propietarios anteriores. A menudo, este es un intento equivocado de "volver al banco" al hacer que sea más difícil vender la propiedad. Otras veces, la gente arranca todo lo que puede: electrodomésticos, accesorios, cableado de cobre, incluso jardinería, por el dinero.

Independientemente de la motivación, la destrucción después de una ejecución hipotecaria puede implicar reparaciones relativamente económicas, como agujeros en el panel de yeso, o reparaciones extensas y costosas. En un incidente particularmente desagradable desde 2011, una casa en una comunidad cerrada de lujo en California necesitaba alrededor de $ 250, 000 en reparaciones después de que sus dueños anteriores perdieron el hogar por una ejecución hipotecaria. Los químicos y el cemento se vertieron por los desagües de la propiedad y el agua se dejó en funcionamiento durante meses, lo que derivó en una gran cantidad de moho en toda la casa y un piso que cedió bajo el peso de los artículos empapados de agua. Además, los electrodomésticos, gabinetes, lavabos e inodoros de la propiedad habían sido eliminados.

Otra razón por la que comprar sin ser visto puede ser riesgoso es que las fotos y los recorridos virtuales no le permiten ver las características indeseables del hogar, como cables de alta tensión, tráfico, niveles de ruido cercanos y olores inusuales (de cosas como como el moho o los 100 gatos que solían vivir en la casa). Un recorrido es la única forma de asegurarse de que le guste la casa, el jardín, los vecinos y el área.

Las aletas, los mayoristas y los inversionistas institucionales tienen el riesgo adicional de no poder vender la propiedad de manera oportuna debido a la necesidad de realizar reparaciones extensas. Para los inversores, cuanto más tiempo se retiene la casa, más dinero se pierde en términos de costos de mantenimiento.La premisa de la inversión en bienes raíces suele ser comprar y vender rápidamente, y cuando esto no ocurre, por cualquier razón, el inversionista puede terminar perdiendo, especialmente cuando se necesitan reparaciones inesperadas y costosas.

Formas de protegerse

Una cláusula de contingencia es una de las mejores protecciones cuando se compra una vista de un hogar sin ser vista. Una contingencia define una condición o acción que debe cumplirse para que un contrato de bienes inmuebles sea vinculante. Una de las contingencias más importantes al comprar una casa sin verla primero es una contingencia de inspección, que da a los compradores el derecho de inspeccionar la vivienda dentro de un período de tiempo específico, como 5-7 días. Esto protege al comprador que puede cancelar el contrato o negociar reparaciones basadas en los hallazgos de un inspector de viviendas profesional. Un inspector examina el interior y el exterior de la casa y evalúa el estado de los elementos eléctricos, de acabado, de plomería, estructurales y de ventilación.

Dependiendo de cómo esté redactada la contingencia, el comprador puede:

  • Aprobar el informe de inspección y avanzar con el acuerdo
  • Desaprobar el informe y volver a salir del acuerdo
  • Solicitar tiempo adicional para nuevas inspecciones < Solicitar reparaciones o concesiones
  • Los compradores también pueden solicitar una contingencia paso a paso. Este tipo de contingencia le permite hacer una visita guiada final (o primera) de la propiedad antes de firmar los documentos en el momento del cierre. Tenga en cuenta que, como ocurre con todas las contingencias, el vendedor no tiene que aceptar ninguna contingencia, y a menudo esperan un precio de compra más alto para compensar los riesgos adicionales para el vendedor (es decir, el riesgo de que el comprador se retracte del contrato) .

Los compradores y los inversores pueden agregar una capa de protección a la vista sin ser vistos con la ayuda de un profesional inmobiliario experimentado. Es importante que el agente esté de su parte (trabajando en su nombre como agente del comprador) y no trabajando en nombre del vendedor. El agente debe tener una responsabilidad fiduciaria con usted para asegurarse de obtener el mejor trato. Muchos compradores e inversionistas investigan a varios agentes antes de encontrar a alguien que comprenda sus necesidades y en quienes creen que pueden confiar.

The Bottom Line

Algunas personas compran viviendas que no se ven por necesidad, mientras que otras lo hacen por el potencial de ganancias de una inversión inmobiliaria. En cualquier caso, comprar una casa sin antes verla implica riesgos: la propiedad podría tener defectos o daños que podrían resultar en reparaciones costosas y extensas. Además, la casa puede estar en una ubicación no deseada (por ejemplo, al lado de una calle concurrida) o tener otras características perjudiciales. Ya sea que compre sin ser visto por necesidad o como inversión, puede limitar sus riesgos trabajando en estrecha colaboración con un agente de bienes raíces de confianza y experimentado, e incluyendo ciertas cláusulas de contingencia en la oferta de compra de bienes inmuebles.