La deducción del impuesto de interés hipotecario es una de las desgravaciones fiscales estadounidenses más preciadas. Agentes de bienes raíces, propietarios de viviendas, posibles propietarios e incluso contadores de impuestos promocionan su valor. En verdad, el mito a menudo es mejor que la realidad.

TUTORIAL: Guía de impuesto a la renta personal

Muchos propietarios obtienen nada

Según datos compilados por el panel asesor del presidente 2005 sobre la reforma fiscal federal, solo el 54% de los contribuyentes que pagan intereses sobre sus hipotecas reciben una beneficio fiscal. Eso deja un considerable 46% de propietarios de viviendas pagando intereses, pero no reciben ningún beneficio en absoluto. Incluso aquellos que sí reciben un beneficio probablemente reciban mucho menos de lo que esperan.

La deducción del impuesto a la hipoteca es quizás el aspecto más incomprendido de la propiedad de vivienda. Ha adquirido un estado casi mítico hasta el punto de que muchos posibles propietarios se vendan con los beneficios antes de siquiera examinar las matemáticas subyacentes para determinar su elegibilidad. Detrás del mito hay dos ideas erróneas principales. La primera es la idea errónea de que cada propietario obtiene una exención de impuestos. El segundo es que cada dólar pagado en intereses hipotecarios resulta en una reducción dólar por dólar en la obligación tributaria. (Si es propietario de una vivienda, este es un artículo que desea comprender y utilizar a su regreso. Consulte Deducciones fiscales sobre interés hipotecario .)

Idea errónea 1

A pesar de la exageración previa a la venta, hay un número significativo de propietarios que no reciben ningún tipo de desgravación fiscal de la deducción del impuesto a la hipoteca. Tenga en cuenta que, incluso para calificar para la deducción, los propietarios deben detallar sus deducciones al determinar su obligación tributaria. El detalle proporciona una oportunidad para contabilizar los gastos específicos, incluidos los intereses de la hipoteca, los impuestos a la propiedad y los gastos médicos. Dado que el interés hipotecario es a menudo el mayor gasto que enfrenta un contribuyente, deducirlo a menudo se cita como un incentivo financiero para comprar una casa.

Una vez más, aunque es una idea atractiva en teoría, la realidad es que detallar las deducciones no tiene sentido para todos. Primero, la cantidad de deducción estándar se basa en su estado civil de declaración de impuestos. Utilizando datos de 2011 como ejemplo, contribuyentes solteros o casados ​​pero que presentan una declaración por separado, la deducción estándar es de $ 5,800. Para los jefes de familia, es $ 8, 500 y para las parejas casadas que presentan declaraciones conjuntas, la deducción estándar es de $ 11. , 600.

Los contribuyentes que no tienen deducciones que suman más que las cantidades de deducción estándar no pueden detallar sus deducciones. Los contribuyentes que no tienen suficientes deducciones para calificar para la desglose no obtienen ningún beneficio al pagar intereses sobre sus hipotecas. No lo olvides: casi la mitad de todos los propietarios con hipotecas entran en esta categoría.

Idea errónea 2

Incluso para los propietarios que detallan sus impuestos y califican para la deducción del impuesto a los intereses hipotecarios, el monto de la deducción es una mera fracción del monto del interés pagado sobre la hipoteca. Una vez más, se requiere una pequeña cantidad de números para comprender completamente la situación porque la deducción no es un crédito fiscal: no se obtiene una desgravación fiscal de $ 1 por cada dólar gastado; obtienes centavos por cada dólar. A diferencia de un crédito, que proporciona una reducción de un dólar por dólar sobre los montos reales de impuestos adeudados, la deducción de intereses hipotecarios reduce la cantidad de ingresos sujetos a impuestos adeudados según el nivel impositivo del contribuyente. (De los servicios basados ​​en la comunidad al software libre, hay muchos recursos gratuitos para ayudar con sus impuestos, lea 6 Fuentes de ayuda gratuita sobre impuestos .)

Por ejemplo, un contribuyente que gasta $ 12, 000 en hipotecas los intereses y el pago de impuestos a una tasa de impuesto a la renta del 35% permitirían excluir $ 12,000 del impuesto a las ganancias, resultando en un ahorro de $ 4, 200. Entonces, el propietario pagó $ 12,000 al banco en interés de la orden obtener un tercio de esa cantidad excluida de los impuestos.

Matemáticamente, gastar $ 12,000 para reducir la cantidad de dinero que pagará en impuestos por $ 4, 200 simplemente no tiene sentido. Peor aún, una evaluación honesta de los ahorros reales debería factorizar el valor de la deducción estándar. La tabla a continuación proporciona una comparación.

Estado del pagador de impuestos	Deducción estándar	Valor de la deducción estándar en 35% Cobertura fiscal	Valor de Deducción hipotecaria sobre $ 12, 000 en interés	Diferencia final entre estándar Deducción y deducción hipotecaria
Individual	$ 5, 800	$ 2, 030	$ 4, 200	$ 2, 170
Jefe de familia	$ 8, 500	$ 2, 975	$ 4, 200	$ 1, 225
Casado	$ 11, 600	$ 4, 060	$ 4, 200	$ 140

Usando nuestro ejemplo de interés hipotecario de $ 12,000, una pareja casada en el grupo impositivo del 35% obtendría una deducción estándar de $ 11,600, que vale $ 4, 060 en pagos de impuestos reducidos. Si la pareja detalla sus deducciones en el Anexo A, la deducción de la hipoteca llegaría a $ 4, 200. Incluso sin una deducción de intereses hipotecarios, el contribuyente obtendría el monto de la deducción estándar. La diferencia entre los dos, el valor agregado al pagar $ 12,000 dólares reales al banco en intereses hipotecarios, es de $ 140. (No tomar la deducción estándar este año podría ahorrarle cientos de dólares. Consulte Una descripción general de las deducciones detalladas para obtener más información.)

Los contribuyentes con menores niveles de impuestos obtienen un beneficio aún menor. Un contribuyente que gasta $ 12,000 en intereses hipotecarios y paga impuestos a una tasa de impuesto a la renta individual del 25% recibiría solo una deducción fiscal de $ 3,000. El "beneficio" de la deducción de intereses hipotecarios se muestra en la tabla a continuación.

Estado del pagador de impuestos	Deducción estándar	Valor de la deducción estándar en el tramo impositivo del 25%	Valor de Deducción hipotecaria en $ 12, 000 en interés	Diferencia final entre estándar Deducción y deducción hipotecaria
Individual	$ 5, 800	$ 1, 450	$ 3, 000	$ 1, 550
Jefe de familia	$ 8, 500	$ 2, 125	$ 3, 000	$ 875
Casado	$ 11, 600	$ 2, 900	$ 3, 000	$ 100

Poniendo los números en un contexto más amplio, The Tax Policy Center informa que, "el valor promedio de la MID (deducción de intereses hipotecarios) aumenta constantemente con ingresos de $ 91, para aquellos con ingresos anuales de menos de $ 40, 000, a $ 5, 459, para los que ganan más de $ 250, 000."Los datos muestran que una deducción impositiva establecida para alentar las compras de vivienda no alienta a las personas al margen entre el alquiler y la propiedad. En cambio, es la que más utilizan los contribuyentes que detallan, que tienden a ser hogares de mayores ingresos. Lea sobre las diferencias entre los partidos políticos en cuanto a la ideología tributaria y cómo puede afectar su cheque de pago. Consulte Partes para impuestos: republicanos frente a demócratas .)

Una forma mejor

En lugar de gastar grandes cantidades de dinero a cambio de intereses por poco a cambio, será mucho mejor que pagues en efectivo por tu nueva casa. Una compra en efectivo te ahorrará decenas de miles de dólares porque no pagarás intereses. (Esta puede ser la mayor deuda que tienes) Nunca incurrirá. Aprenda por qué debería retirarlo más temprano que tarde, en Pagando su hipoteca .)

Por supuesto, siempre existe el argumento de que podría ganar más dinero pagando intereses e invirtiendo el resto de su dinero en el mercado de valores. Parece un gran estrategia cuando el mercado está subiendo, pero los pronosticadores que dan ese consejo no se ven cuando el mercado bursátil cae un 40%, el valor de las viviendas cae un 40% y sus consejos de inversión dejan a los propietarios debiendo más de sus hipotecas de lo que vale el hogar.

Dado que no existe una inversión que garantice mejores rendimientos que la cantidad que ahorraría al evitar los pagos de intereses por completo, la opción conservadora es clara. Evita hacer pagos de intereses si puedes. Pague la casa rápidamente si no puede.