¿Ha decidido un nuevo hogar en el que va a hacer una oferta? O tal vez está planeando refinanciar una hipoteca existente y está decidiendo qué quiere que sea su pago hipotecario mensual. Elegir cuánto pagar cada mes es un buen lugar para comenzar. Es una de las primeras preguntas que hará un vendedor de automóviles cuando ingrese en su lote, y con todos los nuevos tipos de hipotecas, ahora es una pregunta que pueden hacer muchos prestamistas hipotecarios.

Los productos hipotecarios innovadores, a veces llamados hipotecas exóticas, tienen características que les permiten a los prestatarios minimizar sus pagos mensuales temprano en la vida de la hipoteca a cambio de mayores pagos en el futuro. La mayoría de los prestatarios creen que refinanciarán su hipoteca o se mudarán antes de que se establezcan los pagos más altos. Sin embargo, una mala comprensión de los riesgos asociados con estas hipotecas puede generar estrés financiero, o incluso un desastre. (Para obtener más información sobre cómo comprar una casa, consulte: Comprender la estructura de pago hipotecario , Comprar una hipoteca y Tomar una decisión hipotecaria basada en el riesgo .)

En este artículo, discutiremos la mecánica de las hipotecas con pagos iniciales bajos y los usos y riesgos asociados con estas hipotecas.

¿Cuánto?

Entonces, ¿qué quieres que sea tu pago mensual?

Para ayudarlo a decidir, echemos un vistazo a las cuatro categorías comunes de estos préstamos: préstamos de tasa fija solo de interés, préstamos de tasa de interés ajustable, préstamos de pago de tasa fija y opciones de pago ARM.

Las hipotecas de solo interés le permiten al prestatario pagar solo el cargo de intereses sobre el saldo de capital pendiente de la hipoteca. Este es un cálculo simple hecho dividiendo la tasa de interés por 12 (meses) y multiplicando ese número por el saldo principal de la hipoteca. Cuando se realiza un pago de solo interés, no hay amortización de la hipoteca (el saldo principal del préstamo no se reduce).

Las hipotecas de solo interés están disponibles tanto en tasa fija como en tasa ajustable (ARM). Una hipoteca de tasa fija a 30 años usualmente tendrá un período de 10 años de interés solamente luego del cual se recalcula el monto del pago mensual para que la hipoteca se amortice completamente durante el plazo restante de la hipoteca.

El ajuste mensual y 5-6 ARM son hipotecas de tasa ajustable de interés popular. Los ARM de ajuste mensual usualmente tienen un período de 10 años de interés solamente luego del cual el monto del pago mensual se vuelve a calcular de manera tal que la hipoteca se amortizará completamente durante el plazo restante. 5-6 ARM tienen un período de solo interés que dura solo el período de tasa fija de cinco años. Después del período de tasa fija de cinco años, la tasa de interés no solo comenzará a ajustarse de acuerdo con un índice más un margen (la tasa de interés totalmente indexada), sino que el pago mensual debe recalcularse para que la hipoteca amortice término restante.5-6 ARM se denominan 5-6 porque la tasa de interés se ajusta cada seis meses con un ARM de 5-6 en lugar de cada 12 meses (anualmente) como se ve en un ARM 5-1. (Para obtener más información sobre los ARM, consulte: Hipotecas: tasa fija frente a tasa ajustable , ARMADA Y PELIGROSA y ¿Sueño americano o pesadilla hipotecaria? ) > Hipotecas de Amortización Negativa

Las hipotecas de amortización negativa reducen el pago mensual requerido un paso más allá de una hipoteca de solo interés. Las hipotecas de amortización negativa les permiten a los prestatarios hacer un pago que es menor que el pago de solo interés. Cuando se realiza ese pago, se genera interés diferido. El monto del interés diferido que se crea cada mes se agrega luego al saldo principal de la hipoteca, de ahí el nombre de amortización negativa.

La Figura 2 ilustra cómo funciona una hipoteca de amortización negativa. Observe cómo el saldo del principal aumenta cada mes por el monto del interés diferido, con la excepción del primer mes.

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Figura 2

Las hipotecas de amortización negativa también vienen en hipotecas de tasa fija y tasa ajustable.

Hipotecas de tasa fija o de pago gradual

Las hipotecas de amortización negativa de tasa fija a menudo se llaman hipotecas de pago gradual. La tasa de interés para una hipoteca de pago gradual se fija durante la vigencia del préstamo, pero el préstamo tiene un cronograma de pagos iniciales que comienza en una cantidad menor que un pago de solo interés (se crea una amortización negativa) y aumenta hasta el el pago se vuelve lo suficientemente grande como para amortizar completamente el préstamo durante el plazo restante. Vea la figura 3 a continuación.

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Figura 3

Hipotecas de tasa ajustable o de opción de pago

Las hipotecas de amortización negativa de tasa ajustable generalmente se llaman ARM de opción de pago. Una opción de pago ARM es la más compleja de los productos de hipotecas populares. Para una opción de pago ARM, se calcula un "pago mínimo" inicial basado en una tasa de interés de inicio temporal. Esta tasa de inicio temporal dura de uno a tres meses. Durante este período de tarifa de inicio temporal, el pago mensual realizado por el prestatario es un pago totalmente amortizado.

Después de la expiración de la tasa de inicio temporal, el prestatario aún tiene la opción de hacer un pago igual al pago que se calculó en función de la tasa de interés de inicio inicial (el pago mínimo), pero la tasa de interés real de la hipoteca se convierte en la tasa de interés completamente indexada. Hay una alta probabilidad de que el pago mínimo sea menor que el pago de solo interés. Por lo tanto, se crean intereses diferidos y se agregan al saldo principal de la hipoteca.

La tasa de cambio de la tasa de interés totalmente indexada determinará la tasa a la que se agrega el interés diferido al saldo principal. (La tasa a la que se crea la amortización negativa.) Si eso no fuera lo suficientemente complejo, normalmente hay una disposición en el contrato de hipoteca que establece que el pago mínimo aumentará en un 7% o 7.5% anual. Y, al cabo de cinco años, la hipoteca se "refundirá".

Cuando la hipoteca se reembolsa, sus pagos mensuales se vuelven a calcular para que la hipoteca se pague al final del plazo restante. El nuevo pago mensual se basa en la tasa de interés completamente indexada en el momento en que la hipoteca se reembolsa. Este pago se convierte en el nuevo pago mínimo y el ciclo comienza de nuevo.

Nota:

Las ARM de opciones de pago tienen un "límite de amortización negativo" que establece que si el saldo principal pendiente de la hipoteca alcanza un cierto porcentaje del saldo principal original de la hipoteca (generalmente 110-125%), un "no programado" refundición "se activará. Los beneficios y riesgos

Hay muchas razones por las cuales los prestamistas hipotecarios y los planificadores financieros presentan a los consumidores las hipotecas de amortización de intereses y de amortización negativa; todos ellos conllevan riesgos, pero estas hipotecas pueden beneficiar a algunos prestatarios:

Beneficios

En áreas de alto costo, las amortizaciones negativas y de solo interés son populares. Brindan una forma para que un prestatario se pueda permitir una casa más agradable (sujeto a los estándares de aseguramiento).

• Las hipotecas con amortización negativa solo de interés podrían ser una opción para alguien que tendrá un aumento en los ingresos en los años futuros.
• Las hipotecas de amortización de intereses y negativas pueden ser adecuadas para alguien que tiene ingresos irregulares, como una bonificación anual que constituye un gran porcentaje de sus ingresos.
• Algunos planificadores financieros aconsejan a los prestatarios que minimicen sus pagos de hipoteca a una edad temprana e inviertan la diferencia entre un pago hipotecario de amortización de solo interés o negativo y un pago de hipoteca totalmente amortizado.
• Riesgos

La mayoría de los prestatarios de hipotecas con amortización negativa e interesada solo cuentan con las tasas de apreciación del precio de la vivienda para hacer irrelevante el hecho de que no están pagando o aumentando el saldo principal de sus hipotecas. Hacer suposiciones poco realistas sobre la tasa futura de apreciación del precio de la vivienda es muy arriesgado.

• Las hipotecas de amortización negativa y de interés ajustable de tasa ajustable están sujetas a una gran cantidad de riesgo de shock de pago. En otras palabras, los pagos mensuales aumentarán por diseño y podrían aumentar en montos no anticipados o en momentos imprevistos.
• Minimizar un pago hipotecario mensual para hacer inversiones crea riesgos. En general, las hipotecas de amortización de intereses y negativos se diseñan como productos de cinco años. Cinco años es demasiado corto de un horizonte de tiempo para asumir una tasa de rendimiento estable en el mercado de valores. En otras palabras, en el momento en que se planea refinanciar la hipoteca dentro de cinco años, la bolsa de valores es demasiado volátil para decir que se habrá obtenido una rentabilidad suficiente durante esos cinco años para cubrir el cargo por intereses de la hipoteca.
• The Bottom Line

No se trata solo del pago mensual inicial de las hipotecas de amortización de intereses y de amortización negativa. Los consumidores deben comprender la mecánica e identificar y medir los riesgos asociados con las hipotecas de amortización negativa y solo de interés.Solo entonces un consumidor puede tomar una decisión educada y bien informada sobre la elección de una hipoteca. Una excelente manera de tomar una decisión informada es utilizar una calculadora de hipotecas como la que se muestra a continuación para determinar las tarifas disponibles.