Más y más personas buscan en el extranjero propiedades vacacionales, propiedades de alquiler y lugares para establecerse durante la jubilación, ya sea a cinco o 30 años de distancia. Los beneficios fiscales de poseer una propiedad en el extranjero son similares a los de poseer en casa, con algunas excepciones.

Los beneficios que los propietarios obtienen de la ley tributaria de EE. UU. Dependen de cómo se use la propiedad. Si vive en el hogar, por ejemplo, generalmente puede deducir los intereses de la hipoteca y los impuestos a la propiedad. Si la propiedad se usa para rentas, aún puede deducir intereses hipotecarios e impuestos a la propiedad, además de deducir una serie de otros gastos, incluidos seguro de propiedad y responsabilidad civil, costos de reparación y mantenimiento, y gastos de viajes locales y de larga distancia relacionados con el mantenimiento de la propiedad .

Siga leyendo para ver cómo las leyes de impuestos de los Estados Unidos tratan la propiedad de propiedad extranjera, así como las implicaciones fiscales de vender la propiedad.

Propiedad para uso personal

Si usa la propiedad como segunda vivienda, no como alquiler, puede deducir el interés hipotecario tal como lo haría con una segunda casa en los EE. UU. Esto incluye la posibilidad de deducir el 100% de la hipoteca. el interés que paga hasta $ 1. 1 millón de deuda asegurada por su primera y segunda vivienda (esa es la cantidad total, no es $ 1. 1 millón por cada propiedad). También puede deducir impuestos sobre la propiedad en su segundo y, para el caso, tantas propiedades como usted posee. Al igual que con una residencia principal, no puede cancelar gastos como servicios públicos, mantenimiento o seguro a menos que pueda reclamar la deducción de la oficina en el hogar. Para obtener más información, consulte Salidas fiscales para propietarios de segunda vivienda y Cómo calificar para la deducción de impuestos de la oficina en el hogar .

Propiedad de alquiler

Las reglas de impuestos son más complicadas si recibe ingresos de alquiler en la propiedad. Se aplican diferentes reglas, dependiendo de cuántos días cada año se usa la casa para uso personal en lugar de alquiler. En general, caerá en una de tres categorías:

1. Alquila la casa por 14 días o menos . La casa se puede alquilar a otra persona por hasta dos semanas (14 noches) cada año sin tener que informar ese ingreso al IRS. Incluso si lo alquila por $ 5,000 por noche, no tiene que declarar los ingresos por el alquiler siempre que no haya alquilado por más de 14 días. La casa se considera una residencia personal, lo que le permite deducir los intereses de la hipoteca y los impuestos a la propiedad según las reglas estándar de la segunda residencia, pero no las pérdidas ni los gastos de alquiler.
2. Alquila la casa por 15 o más días, y la usa por menos de 14 días o 10% de los días que la casa fue alquilada. En este caso, el IRS considera que el hogar es una propiedad de alquiler, y las actividades de alquiler se consideran negocios.Debe informar todos los ingresos por alquiler al IRS, pero la buena noticia es que esto le permite deducir los gastos de alquiler, tales como intereses hipotecarios, impuestos a la propiedad, gastos de publicidad, primas de seguros, servicios públicos y honorarios pagados a los administradores de propiedades. Una diferencia notable entre una propiedad de alquiler en el hogar y una en el extranjero: su propiedad en el extranjero se deprecia durante un período de 40 años, en lugar de los actuales 27, 5 años para las propiedades residenciales domésticas. En cualquier caso, se deprecia el valor de la estructura (el edificio) solamente; no puedes depreciar el valor de la tierra.
3. Utiliza la propiedad durante más de 14 días o el 10% del total de días en que se alquiló. En este caso, su propiedad se considera una residencia personal, y se aplican las reglas para el uso personal. Puede deducir los intereses de la hipoteca y los impuestos a la propiedad, pero no puede deducir los gastos o las pérdidas de alquiler. Tenga en cuenta: si un miembro de su familia usa la casa (es decir, su cónyuge, hermanos, padres, abuelos, hijos y nietos), cuenta como un día personal a menos que obtenga un precio justo de alquiler.

Vender la propiedad

Si vende su casa en el extranjero, el tratamiento impositivo es similar a vender una casa en los EE. UU., Y difiere dependiendo de cómo se usó la propiedad. Si vivió en el hogar durante al menos dos de los últimos cinco años, califica como su residencia principal y puede excluir de la venta hasta $ 250,000 de ganancias de capital (o hasta $ 500,000 para contribuyentes casados). Esta exclusión de la venta de la vivienda principal no se aplica si la vivienda no era su residencia principal, en cuyo caso deberá el impuesto sobre las ganancias de capital habitual.

Si vende una propiedad de alquiler en los EE. UU., Puede realizar un intercambio 1031 (también llamado intercambio de tipo similar), en el que canjea una propiedad de alquiler por otra propiedad de igual o gran valor, en una base de impuestos diferidos. Muchos inversionistas usan este tipo de transacción para evitar el pago del impuesto a las ganancias de capital.

Sin embargo, una diferencia significativa en el tratamiento impositivo de la propiedad nacional frente a la extranjera es que la propiedad en los EE. UU. No se considera similar a ninguna otra propiedad en el extranjero. La Sección 1031 de los Estados Unidos solo permite intercambios domésticos por nacionales y extranjeros por extranjeros. U. S. considera que cualquier propiedad fuera de los EE. UU. Es similar a cualquier otra propiedad similar fuera de los EE. UU., Por lo que es posible 1031 cambiar una casa en Panamá por otra en Panamá, Ecuador o Costa Rice, para el caso. Simplemente no se puede considerar similar a cualquier propiedad en EE. UU.

Doble imposición

Si opera su casa en el extranjero como una propiedad de alquiler, deberá impuestos en el país donde se encuentra la propiedad. Para evitar la doble imposición, puede tomar un crédito fiscal en su declaración de impuestos de los Estados Unidos por los impuestos que pagó al país extranjero en relación con los ingresos netos por alquileres. Sin embargo, hay un crédito impositivo máximo permitido: después de deducir los gastos, no puede tomar un crédito por más del monto del impuesto de los EE. UU.

Además de obtener un crédito fiscal por los impuestos a la renta pagados, también puede reclamar un crédito fiscal extranjero si vende la propiedad y paga el impuesto a las ganancias de capital en el país extranjero.

The Bottom Line

Cuando compra en el extranjero, debe tener especial cuidado con la planificación y los detalles. Muchos países tienen reglas y regulaciones sobre quién puede poseer una propiedad y cómo puede usarse. Si compra una casa en el extranjero, asegúrese de que la transacción se realice para que proteja sus derechos de propiedad. En los Estados Unidos, los compradores de viviendas reciben el título de la propiedad; esta distinción no es tan clara en todos los países.

También tenga en cuenta que, como propietario de una propiedad extranjera, es posible que deba presentar una serie de formularios de impuestos de los EE. UU., Según su situación exacta. Por ejemplo, si alquila su casa en el extranjero y abre una cuenta bancaria para cobrar el alquiler, debe presentar un formulario FBAR (Informe de banco extranjero y cuentas financieras) si el valor agregado de todas sus cuentas es de $ 10, 000 o más "en cualquier día del año calendario ". Otros formularios incluyen el Formulario 5471 - Declaración de devolución de Estados Unidos. Personas con respecto a ciertas corporaciones extranjeras (si su propiedad se encuentra en una corporación extranjera); y el Formulario 8858 - Declaración de devolución de personas de los EE. UU. con respecto a entidades extranjeras no reconocidas (si su propiedad en el extranjero está en manos de una LLC extranjera).

Debido a que las leyes de propiedad inmobiliaria extranjeras y las leyes tributarias son complicadas y cambian de vez en cuando, protéjase consultando a un contador fiscal calificado y / o un abogado de bienes raíces tanto en el extranjero como en los Estados Unidos.