El extenso McMansion suburbano y el garaje para tres autos pueden estar yendo por el camino del Oldsmobile con cola.

Aquellos que buscan invertir en propiedades residenciales podrían enfocarse en áreas metropolitanas cercanas al transporte público, en lugar de contar con la continuación de la expansión suburbana, según expertos y estudios recientes.

Tome lo que está sucediendo en Richmond, Virginia. "La gente está regresando a las ciudades", dijo Scott Garnett, un corredor de bienes raíces en Richmond que ha vivido en el área del centro durante 23 años. Los recién llegados al vecindario incluyen parejas de entre 50 y 60 años, así como personas más jóvenes del área de Washington, D. C. quienes, hartos de largos viajes diarios a la capital del país desde los suburbios de Virginia como Fredericksburg, prefieren mudarse por completo. Garnett, que vive en el histórico distrito Fan de Richmond, llamado así por la disposición de las calles en forma de abanico, dijo que desde su casa de piedra rojiza victoriana de 1908 puede llevar a sus hijos a la escuela, elegir entre más de 30 restaurantes y visitar Virginia Arts Museum. "Creo que queremos volver como una sociedad a cómo solía ser" antes de que los automóviles y las autopistas permitieran la creación de suburbios, dijo.

El renovado deseo de vivir en la ciudad se ve confirmado por los números. Los valores de las casas en el distrito de Fan de la ciudad de Garnett cayeron un 11% entre 2007 y 2010, pero en gran medida habían recuperado sus pérdidas para el año 2013, según datos inmobiliarios locales. Por el contrario, las áreas suburbanas fueron mucho más lentas para recuperarse. Los valores de las viviendas en los suburbios de N. W. Chesterfield, Virginia, en las subdivisiones que se construyeron entre 1975 y 2013 cayeron un poco más del 20% durante el mismo período y solo recuperaron el 6% de su valor el año pasado. Los precios por pie cuadrado en las áreas centrales siguen siendo muy superiores a los de los suburbios, con viviendas que cuestan $ 188 por pie cuadrado en el distrito de Fan y $ 130 por pie cuadrado en los burbs.

Mercado nacional

El mercado de Virginia sigue los cambios recientes en el mercado inmobiliario nacional. Alrededor del 60% de los encuestados de la Encuesta de Preferencia Comunitaria de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios 2013, emitida en noviembre, dijeron que preferían un vecindario con una mezcla de casas, tiendas y recreación a la que pudieran caminar, en lugar de uno que requiriera conducir. También dijeron que estaban más dispuestos a comprometer el tamaño de la casa que el vecindario, aunque aún preferían casas unifamiliares sobre condominios o apartamentos. La opción menos popular de la comunidad era un vecindario suburbano con solo casas.

Los vecindarios metropolitanos a nivel nacional también generalmente mantuvieron sus valores inmobiliarios mejor que muchos suburbios durante la crisis del mercado de la vivienda.Un estudio de la Brookings Institution publicado en mayo de 2012, basado en vecindarios en el área metropolitana de Washington DC, declaró: "Mientras que el valor de las viviendas en EE. UU. Disminuyó constantemente entre 2008 y 2011, los suburbios distantes experimentaron la mayor reducción de precios mientras que los vecindarios más cercanos se mantuvieron estables. o en algunos casos, el precio aumenta. "

El informe señaló además," Parece que Estados Unidos puede estar al comienzo de un cambio estructural en el mercado inmobiliario. La evidencia emergente apunta a una preferencia por vecindarios de uso mixto, compactos, ameno-ricos, accesibles al tránsito o lugares transitables. "Encontró que la evidencia también se aplica a la propiedad comercial y minorista.

"El aparente desequilibrio oferta-demanda de lugares transitables puede estar contribuyendo significativamente a la prima de precio que exigen estos lugares", dijo el informe, citando un suministro insuficiente de lotes pequeños y unidades de vivienda adjuntas en comunidades peatonales del 11% y 8 %, respectivamente, "mientras que el alojamiento de grandes lotes está sobre abastecido en un 18% estimado. "

Un estudio diferente realizado por otra organización de 94,000 transacciones en 15 mercados de vivienda encontró que un aumento de un punto en el puntaje de transitabilidad se asoció con un aumento promedio de $ 700 a $ 3000 en el valor de la vivienda.

California, que prácticamente inventó la expansión urbana, también está experimentando un resurgimiento de la vida urbana. "Es una tendencia que no es solo la costa este y oeste, sino [también otras] grandes áreas metropolitanas que tienen centros urbanos razonablemente interesantes", dijo Selma Hepp, economista jefe de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California, quien escribió su tesis de doctorado en la Universidad de Maryland en 2011 en la repoblación de centros urbanos. Cleveland Ohio, Charlotte, N. C., San Francisco e incluso el centro de Los Ángeles están viendo un renovado interés de los compradores de vivienda, dijo. En los suburbios, algunos desarrolladores están construyendo nuevas subdivisiones de viviendas diseñadas para simular comunidades tradicionales con aceras, plazas y una combinación de usos comerciales y residenciales, dijo.

Factores detrás de la demanda urbana

Varios factores han convergido para crear esta nueva realidad emergente. Mayores costos de combustible, aumento de la congestión del tráfico y una mezcla cambiante de compradores de la familia nuclear de mamá, papá y los niños a hogares individuales, de doble carrera y multigeneracionales, inmigrantes y una generación más joven inmersa en deudas de consumo son razones para que la gente prefiera la vida céntrica de la ciudad a los suburbios de los años 1950 y 1960.

Los jóvenes de entre 20 y 30 años están particularmente interesados ​​en los estilos de vida urbanos en hogares eficientes en el uso de energía, amigables con el ambiente y tecnológicamente bien equipados con conexiones a Internet de alta velocidad, de acuerdo con encuestas a compradores de viviendas. La encuesta del Terwillinger Center for Housing del Urban Land Institute descubrió que el 40% de los millennials expresaron una preferencia por la vida en ciudades medianas o grandes, en comparación con el 28% de todos los encuestados. La generación más joven, cargada de deudas, no puede permitirse el mantenimiento de las casas en expansión y los autos necesarios para los viajes diarios al trabajo.Al mismo tiempo, muchos baby boomers están tratando de reducir su tamaño a hogares más pequeños que requieren menos mantenimiento y tienen impuestos más bajos. Ambos grupos están aumentando la demanda de transporte público, que es más frecuente en las ciudades.

Para estar seguro, mucha gente todavía quiere un estilo de vida suburbano tradicional. Los pies cuadrados del hogar estadounidense promedio han estado escalando desde la década de 1970. Una encuesta de la Asociación Nacional de Compradores de Vivienda de compradores nuevos y potenciales publicada el año pasado encontró que "la abrumadora mayoría de los compradores no desean vivir en una ciudad central, ya que solo el 8% informa que es su ubicación preferida" y que el 36% preferiría para comprar en un suburbio periférico, 30% en un suburbio cercano y 27% en un área rural.

Dicho eso, hay un número creciente de historias como la de la pareja de Gen-X Josh Bennett, de 32 años, un gerente de finanzas y operaciones y su esposa, Reema, de 31, un ingeniero, que esperan su primer hijo. Recientemente compraron una casa de 3100 pies cuadrados construida en 1910 en Richmond, cerca de Virginia Commonwealth University, que ambos asistieron.

Compraron la casa a una pareja de jubilados que se mudó a un condominio de un piso cercano. El Sr. Bennett dijo que él y su esposa consideraron comprar en los suburbios de Richmond, donde hay excelentes escuelas, pero se enamoraron de la vitalidad del centro de la ciudad. Su comunidad cuenta con una buena escuela primaria a poca distancia. Si bien las escuelas secundarias y preparatorias son "más cuestionables", dijo, espera que mejoren a medida que aumente la población de familias jóvenes activas, dijo.

Sr. Bennett dijo que su madre y su hermano estaban seguros de que la pareja terminaría comprando una casa suburbana como la que creció, "pero ahora pueden apreciar nuestro estilo de vida … Hay un sentido de comunidad y casi nostalgia que viene con vivir en el ciudad y conocer a los vecinos y el cartero y la diversidad de personas que viven a tu alrededor. Se siente natural y reconfortante. No tenemos ningún arrepentimiento. Nos encanta estar aquí y la calidad de vida ha sido excelente ", dijo.

The Bottom Line

Según datos demográficos e inmobiliarios de varias ciudades de EE. UU., Más personas prefieren vivir en la ciudad a la expansión suburbana. Los Baby Boomers jubilados y Gen X / Yers están renunciando a los pies cuadrados para áreas urbanas o semiurbanas más densas. Estas tendencias sugieren que las viviendas más pequeñas cerca del transporte público podrían ser una mejor inversión en el futuro cercano que las grandes McMansiones en los suburbios distantes.