Debido a presiones de rendimiento cada vez mayores sobre los prestamistas hipotecarios, preocupaciones en los mercados de crédito y controversia sobre los préstamos de alto riesgo, un creciente número de corredores de hipotecas y prestamistas predadores recurren a prácticas engañosas para aumentar el volumen de préstamos hipotecarios. producción de préstamos. Estas prácticas van desde convencer a los prestatarios a actuar contra el sentido común hasta estafas hipotecarias fraudulentas o ilegales.

VER: Detener estafas en sus pistas

Estas estafas generalmente se enfocan en personas que intentan refinanciar hipotecas existentes, aunque varias estafas están diseñadas para aprovecharse de los prestatarios y vendedores por primera vez. Aunque hay demasiados para abordarlos a todos, esbozar algunas de las trampas más frecuentes puede ayudarlo a identificar prácticas que debe tener en cuenta cuando se trata del mercado crediticio. Además de comprender estas prácticas, hay varias formas en que los prestatarios y vendedores pueden aislarse de las prácticas predatorias y mitigar el riesgo de ser víctimas de una de estas estafas.

Préstamo injusto
Las instituciones financieras que cometen actos que se consideran injustos para los prestatarios no son nuevos en el mercado hipotecario. Diversas leyes, como la Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito, la Ley de Equidad de Vivienda, la Ley de Informes Crediticios Justos, la Ley de Veracidad en los Préstamos, la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces, la Ley de Propiedad de Vivienda y Equidad y la Ley de la Comisión Federal de Comercio, para nombrar varios, se promulgaron para proteger a los consumidores. Estos actos permiten a los consumidores tomar decisiones informadas, promover la competencia entre los prestamistas y maximizar los beneficios del comercio.
Junto con este reglamento, están los organismos que los implementan, como la Comisión Federal de Comercio (FTC), que descubre y aplica legislación que prohíbe actos o prácticas desleales o engañosos en los préstamos hipotecarios o que los afectan. Las noticias se han llenado con muchos casos importantes de prestamistas que anuncian préstamos no amortizables como baratos, convencen a los prestatarios de utilizar préstamos a largo plazo sobre el valor acumulado de la vivienda para pagar deudas a corto plazo o no informan a los prestatarios sobre las complejidades del ajuste hipotecas de tasa (ARM) y otros precios introductorios.
En un boom de la vivienda, los prestamistas depredadores utilizan el engaño para obtener una mayor proporción de la cartera hipotecaria. Por el contrario, en una crisis de crédito, las prácticas deshonestas se utilizan para eludir las pautas de suscripción más estrictas. Esto permite que los prestamistas destinen la mayor cantidad posible de capital para hipotecas, de modo que no produzca rendimientos insatisfactorios si permanecen en efectivo.

Pero incluso si los prestamistas pueden realizar prácticas consideradas injustas, los prestatarios no son del todo inocentes. Los prestatarios deberían poder aislarse de estas prácticas investigando la estructura de los préstamos propuestos y algunas de estas tácticas poco inteligentes.

Estafas centradas en los prestatarios
Una gran parte de la actividad fraudulenta se centra en las personas que ya han acumulado capital en sus hogares y tienen capital para acceder.Esto es especialmente cierto para las personas que se encuentran en dificultades financieras y están desesperadas por encontrar un método para aliviar sus deudas a corto plazo, como tarjetas de crédito y líneas de crédito. Los trucos enfocados en los prestatarios por primera vez generalmente giran en torno a la presentación de ciertos tipos de préstamos sin divulgar todos los hechos. En otros casos, estas tácticas implican promesas que en realidad no se cumplen. Algunos de los trucos más comunes que se juegan en estos prestatarios son:

Bait and Switch, Bait and Remember y Loan Steering
Bait and Switch, que también es común en tiendas minoristas, se refiere a cuando una compañía hipotecaria anuncia un préstamo con términos que parecen demasiado buenos para ser verdad y luego, cuando un prestatario intenta obtener el préstamo, descubre que no está disponible. En cambio, al prestatario se le ofrece otro préstamo con términos inferiores.

El cebo y el recuerdo se refieren a que el prestamista olvida engañosamente los honorarios del préstamo u otros términos importantes del préstamo hasta que el prestatario está demasiado retrasado en el proceso como para retirarse, y termina con un préstamo costoso o problemático. Otra táctica es prometer una tasa fija durante un período predeterminado pero luego no proporcionarla. Los prestatarios también deben desconfiar de los prestamistas que tratan de convencer a los prestatarios de flotar la tasa y tomar el riesgo de la tasa de interés mientras el préstamo está en producción.

Administración de préstamos se refiere a cuando un prestamista predatorio o corredor de hipotecas notifica a un prestatario calificado que no puede calificar para un préstamo en particular por razones de ingresos, crédito o una serie de otras causas (o que al hacerlo puede violar los préstamos justos leyes) y en ese momento guiar al prestatario a otros préstamos que sean más rentables para el prestamista.

ARM, Préstamos de interés único y Préstamos de amortización negativos Las hipotecas de tasa ajustable no son de ningún modo préstamos ilegales. Sin embargo, al vender ARM, los prestamistas deben informar a los prestatarios sobre cuánto puede ajustarse potencialmente la tasa de préstamo en el futuro. Los prestatarios deben estar al tanto de lo que potencialmente abandonan en el futuro para obtener lo que hoy se puede considerar un gran precio introductorio.

Esto también es cierto para los préstamos de solo interés, que en realidad son ARM que no requieren ningún pago de principal durante el período introductorio del préstamo. Aunque los prestatarios ahorran durante el período inicial, es posible que adeuden la misma cantidad que tenían cuando originalmente solicitaron el préstamo.

Los préstamos con amortización negativa (a veces denominados "1% de hipotecas") son ilegales en la mayoría de los estados. Estos préstamos generalmente se anuncian como que permiten a los prestatarios tomar prestado más del 100% del valor de sus hogares. Este tipo de préstamo no debe confundirse con un préstamo de rehabilitación (uno en el que los beneficios se reinvierten en la propiedad), en el cual los prestamistas permiten un préstamo mayor que el valor de la propiedad si el capital adicional se utiliza para mejorar la propiedad y aumentar su valor . En un préstamo de amortización negativa, el prestatario debe pagar menos del monto adeudado cada mes; el saldo se suma al principal, que eventualmente se vence como un "pago global"."Los prestamistas depredadores aún se salvan con la venta de estos préstamos a prestatarios desinformados con poco riesgo de enjuiciamiento.

Refinanciamiento del retiro de efectivo, préstamos de dinero dura y desvalorización
Estas prácticas crediticias están dirigidas a personas con patrimonio en sus hogares. que suelen tener problemas financieros. Aunque una refinanciación de retiro de efectivo puede tener sentido en las circunstancias más difíciles, en la mayoría de los casos se anuncia a personas que se han sobreextendido con deudas a corto plazo. Vende opciones de refinanciamiento o líneas de acciones que permiten a los propietarios acceda a parte del capital de sus casas mediante la negociación de deuda a largo plazo para cubrir el crédito a corto plazo. Los prestatarios pueden ser engañados fácilmente para tomar estos préstamos porque los nuevos costos mensuales son mucho menores que el gasto mensual de todas sus tarjetas de crédito, automóviles préstamos, crédito minorista y otras deudas a corto plazo Muchos prestatarios no se dan cuenta, a pesar de los costos y tarifas para hacer el préstamo, que al extender los pagos (por hasta 30 años) el costo real del financiamiento ing es mucho mayor que sus deudas originales.

VER: Cuándo (y cuándo no) Refinanciar su hipoteca

Los prestamistas de dinero dura otorgan préstamos hasta un porcentaje marginal de valor (ratios de préstamo a valor de hasta 50%), porque su intención es para ejecutar en la propiedad. Encuentran alguna razón y se apresuran a ejecutar una hipoteca, embolsándose el capital del prestatario como ganancia. Cualquier persona con dificultades financieras o que busque financiar una pequeña porción del valor de una vivienda para acceder a la equidad debe ser muy selectivo al elegir un prestamista.

Equity Stripping, o ayuda fantasma, ocurre cuando a un prestatario que tiene dificultades financieras se le ofrece ayuda no solicitada, lo que a su vez genera costos significativos y ninguna ayuda para los servicios que el prestatario podría haber prestado sin la ayuda. Así es como funciona en los peores casos: alguien gana la confianza del prestatario y hace que el prestatario transfiera temporalmente el título con el pretexto de ayudarlo a calificar para un préstamo o vender la casa a bajo precio y luego alquilarla en una opción de recompra de arrendamiento. El problema es el transporte de regreso al propietario original; si no ocurre, el propietario pierde la propiedad de la casa. En los casos en que la responsabilidad de la hipoteca se transfiere por completo, el propietario original puede perder la vivienda y seguir adeudando la hipoteca original.

Estafas centradas en propietarios y vendedores Varias estafas que se centran en los propietarios van desde convencerlos de realizar reparaciones innecesarias o defectuosas en sus hogares hasta cometer fraude.

Estafas de mejoras para el hogar
En estas estafas, la persona desprevenida requiere algún tipo de trabajo de reparación de viviendas grandes o quiere hacer un gran proyecto de rehabilitación. Un "contratista" solicita y convence al propietario para que permita que el contratista haga el trabajo y entregue el financiamiento. El financiamiento, por lo general se realiza en términos desfavorables, pero en un monto igual o superior a lo que el proyecto requiere, se completa y se vende a un prestamista predatorio. El trabajo a menudo de mala calidad y costoso se completa justo antes del período estándar de rescisión de tres días antes de que el préstamo pueda devolverse al prestamista.El prestatario no se da cuenta del trabajo inferior hasta que se ha pagado y es demasiado tarde para hacer algo con respecto al préstamo inferior.
Million Dollar Dump
En esta estafa, el estafador, usando identificación falsa, acepta comprar una casa a un vendedor dispuesto con el acuerdo de un pequeño favor. El comprador revela que necesita una hipoteca más grande de la que puede calificar al precio de mercado existente. Entonces, creyendo que el comprador está planeando actualizar la propiedad, el propietario acepta volver a poner la casa en un múltiplo del valor original para que el comprador pueda obtener una hipoteca más grande. La transacción está hecha, el vendedor pagó al precio original y estafador guarda el resto. La casa generalmente entra en ejecución hipotecaria y el propietario original corre el riesgo de ser condenado por fraude, y el vendedor no recibe nada más que si hubiera vendido la casa a un prospecto legítimo.

La lista de estas estafas sigue y sigue. En todos ellos, la marca involuntaria recibe la promesa de una ganancia extraordinaria en términos de ganancias o, en algunos casos, solo en términos de préstamos. Como en la mayoría de estos casos, si parece demasiado bueno para ser cierto, probablemente lo sea.

Aíslese de estafas hipotecarias
La mejor manera de mitigar el riesgo de ser víctima de cualquier estafa es conocer prácticas engañosas y realizar investigaciones sobre cualquier persona con la que espere hacer negocios. En cuanto a las estafas de financiación, las reglas generales a seguir son:

• Nunca firme ningún documento contractual sin revisión legal
• Nunca realice ninguna transferencia de propiedad sin que también se libere de cualquier hipoteca o responsabilidad financiera.

Se justifica una mayor diligencia cuando se encuentra en dificultades financieras o durante la amenaza de una ejecución hipotecaria. Los prestamistas y estafadores depredadores tienen la capacidad de identificar a aquellos que son fácilmente manipulados o vulnerables debido a una situación extrema. Además de poner un ojo sospechoso en cualquier promesa u oferta que parezca demasiado buena, también debe desconfiar de cualquier persona demasiado dispuesta o demasiado agresiva para proponer soluciones a problemas crediticios o hipotecarios. Las ofertas o llamadas telefónicas no solicitadas deben considerarse inicialmente con precaución y cualquier persona que no acepte una respuesta inicial "no" a su propuesta debe ser descartada.

Si necesita rescatar, inicie conversaciones con prestamistas o acreedores actuales antes de considerar cualquier tipo de escenario de rescate. Nunca se involucre con alguien que incluso insinúe realizar un acto ilegal o inadecuado, incluso si hay un beneficio propuesto. Ese beneficio, incluso si se materializa, sin duda traerá consecuencias y riesgos ilimitados.
VER: Evitar fraudes de ejecución hipotecaria