Ha revisado los requisitos para el tipo de hipoteca que desea. Se ha asegurado de tener el puntaje de crédito, el anticipo y la relación deuda / ingreso (DTI) que requiere el préstamo. Entonces, ¿por qué se rechazó su solicitud de préstamo?

Los requisitos más estrictos llamados superposiciones del prestamista tienen la culpa. Las superposiciones de prestamistas son las reglas de los corredores de hipotecas individuales y los bancos que son más estrictas que las reglas que establecen las entidades gubernamentales para diversos productos hipotecarios.

Las superposiciones del prestamista también se presentan en forma de requisitos de documentación más estrictos, como tener que enviar mucha más documentación (por ejemplo, estados de cuenta bancarios) para una refinanciación FHA Streamline, que la propia FHA requiere. Los documentos que no pasan la prueba también pueden provocar rechazos inesperados. Las superposiciones del prestamista también afectan las refinanciaciones.

Este artículo primero detalla qué superposiciones del prestamista son. Luego explica cómo usted, como prestatario, puede mejorar sus posibilidades de obtener una hipoteca a pesar de las superposiciones del prestamista.

Criterios mínimos para el prestatario para la calificación de la hipoteca Los criterios mínimos que debe cumplir para obtener una hipoteca dependen del tipo de hipoteca que está solicitando. Para la mayoría de las hipotecas, Fannie Mae y Freddie Mac establecen las pautas, porque estas dos entidades compran un porcentaje significativo de hipotecas de los prestamistas y corredores que las originan. Para una hipoteca de la FHA, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) establece estos criterios porque el gobierno paga a los prestamistas cuando los prestatarios incumplen con estos préstamos. Del mismo modo, el Departamento de Asuntos de Veteranos garantiza y establece las calificaciones mínimas para los prestatarios de préstamos VA.

Overlays del prestamista: conceptos básicos Si bien Fannie Mae, Freddie Mac, HUD y VA establecen criterios mínimos para los prestatarios, en realidad no emiten hipotecas: los prestamistas sí. Debido a que los prestamistas tienen que proteger sus propios intereses financieros, pueden optar por utilizar criterios de préstamo más estrictos si no sienten que los estándares mínimos son lo suficientemente altos.

Por ejemplo, aunque la FHA podría requerir un puntaje FICO mínimo de 580 para calificar para el programa de anticipo de 3. 5% de la FHA, un prestamista podría haber aprendido de su propia experiencia que los prestatarios de la FHA con puntajes de crédito inferiores a 640 son más propensos a predeterminado, por lo que solo extenderá los préstamos de la FHA a los prestatarios con al menos ese puntaje de crédito. A pesar de que la FHA asegura el préstamo, los prestamistas aún quieren evitar costosas ejecuciones hipotecarias.

Los prestamistas también imponen superposiciones para reducir el riesgo de verse obligados a comprar una hipoteca que han vendido a Fannie o Freddie. Fannie y Freddie pueden forzar una recompra si un prestamista no sigue las pautas de préstamos de estas entidades. Después de la crisis de la vivienda, estas recompras forzosas, también llamadas "recompras", causaron grandes problemas para los prestamistas. Los prestamistas, a su vez, se volvieron más cautelosos al emitir hipotecas.

Cómo se pueden aprobar los prestatarios marginales a pesar de las superposiciones Si se encuentra al margen de los requisitos mínimos especificados por Fannie, Freddie, HUD o VA, cualquier requisito adicional impuesto por un prestamista probablemente significará que no ganó ' califica para una hipoteca Entonces, ¿cómo se encuentra un prestamista que no tiene superposiciones?

"Los prestamistas normalmente no anuncian ampliamente el uso de superposiciones, o al revés, su falta de superposiciones", dice Scott Fletcher, EVP de la política de suscripción y crédito en Fairway Independent Mortgage Corp. en New Berlin, Wis. "En En muchos casos, este tipo de investigación requerirá hablar en profundidad con un empleado del prestamista, sobre su situación específica y si el prestamista tiene programas hipotecarios. eso se ajustará a [sus] necesidades. "

Amy Tierce, VP regional de la sucursal de Fairham en Needham, Mass., dice que puede ser muy difícil para un consumidor averiguar si un prestamista usa superposiciones. Ella dice que los prestatarios deben comenzar con una referencia a un prestamista que revisará minuciosamente el perfil financiero del prestatario. Si ese prestamista no puede aprobar el préstamo, debería poder referir a otro prestamista competente que pueda.

Las superposiciones de prestamistas no solo agregan pautas de suscripción más restrictivas, dice ella. También afectan las tasas de interés, y cada superposición acompaña un ajuste de tasas. "Los prestamistas que eliminan las superposiciones en la suscripción generalmente tendrán los aumentos de precios integrados en las tasas", dice.

"La mayoría de los oficiales de crédito no saben que sus [empresas usan] superposiciones o que cada prestamista puede hacer algo diferente", dice el corredor hipotecario Todd Huettner de Huettner Capital en Denver, Colorado. "Las diferencias pueden ser enormes. Esto es parte de la razón por la cual a muchas personas se les niega un préstamo cuando realmente pueden calificar. Simplemente no cumplen con los requisitos de un prestamista específico, pero puede estar bien con otro ", dice.

Si los prestatarios pueden encontrar un prestamista que venda directamente a Fannie o Freddie, es posible que puedan evitar las superposiciones que pueden tener los grandes bancos. Es difícil encontrar tales prestamistas, dice Dean Vlamis, vicepresidente de préstamos residenciales con PERL Mortgage en Chicago. Si un prestatario llega a él con un puntaje de crédito o desafíos de la relación deuda-ingreso, podría buscar un prestamista final que no tenga superposiciones que impidan que el prestatario califique. Tiene esta flexibilidad porque PERL es un prestamista corresponsal, lo que significa que suscribe y financia préstamos, y luego los vende después del cierre.

"La conclusión es que la mayoría de los prestamistas solo tienen una opción, por lo que no tienes suerte si no cumples con sus superposiciones", dice Huettner. Los consumidores no saben, y los oficiales de crédito usualmente no saben o no le dirán, si otro prestamista aprueba su préstamo. Trabajar con un corredor le da acceso a una variedad de prestamistas y posiblemente más opciones.

Superposiciones del prestamista y condiciones cambiantes del mercado Las superposiciones del prestamista no están escritas en piedra; cambian a medida que cambian las condiciones económicas y las condiciones del mercado de la vivienda.

"Los prestamistas ajustarán sus estándares de suscripción, incluidas las superposiciones, en respuesta a muchas cosas", dice Fletcher. "Cambios en el mercado inmobiliario, apetito de los inversores, el entorno regulatorio, las fuerzas del mercado (competencia) y tolerancia al riesgo, entre otros, hará que los prestamistas evalúen continuamente sus estándares ", dice.

La razón obvia para que los bancos faciliten sus superposiciones es el dinero, dice Vlamis. "Si quieren aumentar sus negocios hipotecarios, simplemente pueden facilitar sus directrices, lo que facilita que más personas puedan pedir prestado", dice.

Tierce dice que cuando los prestamistas confían más en la economía y menos temerosos de la disminución de los valores de las viviendas y posibles ejecuciones hipotecarias, las superposiciones pueden aliviarse.

La tendencia a que las superposiciones cambien de vez en cuando significa que esperar puede eventualmente permitirte calificar. Mantenga sus finanzas en orden mientras tanto.

Las Superposiciones de la línea inferior generalmente perjudican a los prestatarios que tienen un riesgo potencialmente mayor de incumplimiento debido a problemas de crédito o un pago inicial limitado, dice Vlamis.

Por frustrante que pueda ser rechazado, los prestatarios pueden usar la experiencia como punto de partida para realizar cambios, como limpiar el crédito y ahorrar más para el enganche, lo que les permitirá calificar para una hipoteca en el mercado. futuro.