El invierno es tradicionalmente una temporada más lenta para los bienes raíces, pero a fines de 2016 se produjo una disminución significativa en el número de compradores que hacen una solicitud de hipoteca. Según la Asociación de Banqueros Hipotecarios, las solicitudes de préstamos hipotecarios disminuyeron un 12% para cerrar el año. Si bien parte de esa disminución se puede atribuir a las vacaciones, varios otros factores pueden haber obstaculizado la compra de una casa en el nuevo año.

Tasas de interés crecientes y solicitudes de hipoteca

A mediados de diciembre, la presidenta de la Junta de la Reserva Federal, Janet Yellen, anunció que la Fed aumentaría la tasa de fondos federales en un cuarto de punto porcentual a entre 0.50 % y 0. 75%. Esa movida fue impulsada en parte por un deseo de seguir el ritmo de una economía en crecimiento, salarios crecientes y bajo desempleo.

Cuando las tasas de interés aumentan, el costo de comprar se vuelve más caro. (Para obtener más información, consulte El impacto del aumento de la tasa de interés de la Fed .)

Por ejemplo, un comprador de vivienda que califica para una hipoteca de $ 200, a una tasa de interés del 3. 25% pagaría aproximadamente $ 870 al mes, asumiendo un préstamo a 30 años. Eso no incluye depósito en garantía para impuestos a la propiedad, seguro hipotecario privado o seguro de propietarios. Si esa tasa aumentara a 3. 75%, el pago base subiría a $ 926. Una vez que se agrega el depósito en garantía, el monto del pago final podría hacer que la propiedad de la vivienda no sea asequible para algunos compradores. (Para obtener más información, consulte Comprensión de la estructura de pago hipotecario .)

Los precios de las viviendas están subiendo, también

El mercado de la vivienda continúa recuperándose constantemente, y uno de los indicadores clave es un salto en los precios de las viviendas. Un informe reciente de CoreLogic encontró que los precios de las viviendas aumentaron un 7% año tras año entre noviembre de 2015 y noviembre de 2016.

Esa tendencia se mantendrá en 2017, aunque a un ritmo ligeramente más lento. CoreLogic pronostica un aumento de 4. 7% en los precios de las viviendas año tras año hasta noviembre, debido en gran parte al impacto anticipado de las tasas de interés más altas. Una vez más, a medida que las casas se vuelven más caras, el grupo de compradores podría reducirse. (Para obtener más información, consulte Cómo afectan las tasas de interés a los valores de propiedad. )

Los estándares de préstamos difíciles pueden perjudicar

Un tercer problema que podría estar detrás de la baja en las solicitudes de hipoteca es el hecho de que un préstamo hipotecario sigue siendo un reto para ciertos compradores. Un informe del Instituto Urbano estima que los estrictos estándares de préstamos impidieron que 5,2 millones de hipotecas se convirtieran en realidad entre 2009 y 2014.

Este fue el caso aunque una parte sustancial de los prestatarios vio mejorar sus puntajes de crédito. Los datos del Urban Institute muestran que aproximadamente el 70% de los prestatarios de nueva compra en 2014 tenían un puntaje FICO de 700 o más, mientras que un poco más del 10% tenían un puntaje de 660 o menos. Esos números representan una disminución de 7.5% y 77%, respectivamente, de 2001 a 2014.

La cuestión del crédito puede ser especialmente difícil para los compradores más jóvenes, que pueden no haber tenido tanto tiempo para construir un sólido historial crediticio. Según Experian, los Millennials tienen los puntajes de crédito más bajos de cualquier generación, con un promedio de VantageScore de 625. El puntaje de crédito mínimo requerido para un préstamo convencional respaldado por Fannie Mae es de 620, lo que deja muy poco margen de maniobra para los Millennials que tienen menos -crear crédito perfecto. Incluso si pueden calificar para un préstamo, es probable que paguen tasas de interés más altas, lo que afectará la cantidad de vivienda que razonablemente pueden pagar.

Conclusión

A medida que avance el 2017, será interesante ver si las aplicaciones hipotecarias se recuperan antes de la temporada de compras de primavera. Se especula que las alzas de tasas adicionales seguirán a la de diciembre de 2016. La Fed ha ajustado sus proyecciones iniciales de dos aumentos de tasas a tres durante el próximo año.

Para los aspirantes a compradores de viviendas, la gran pregunta es si apretar el gatillo y solicitar una hipoteca antes de que las tasas suban otra vez o esperar para ver si la presión sobre los precios de la vivienda disminuye. Una posibilidad es que los vendedores estén motivados para reducir sus precios de venta si la demanda de los compradores comienza a disminuir debido al aumento de las tasas. Por ahora, los compradores, vendedores e inversionistas de bienes raíces deben observar de cerca para ver cómo se desarrolla el mercado en los próximos meses.