¿Es usted un potencial comprador de una vivienda que tiene problemas para obtener financiación? ¿Es dueño de una casa que quiere vender pero tiene problemas para encontrar un comprador?

Como comprador, obtener una hipoteca puede ser difícil si su situación financiera no cabe en pequeñas casillas, un salario predecible que puede documentarse con talones de cheques y formularios W-2, un historial de empleo estable sin interrupciones y un puntaje de crédito brillante. Y como vendedor, cerrar un trato en su casa puede ser difícil si los prestatarios tienen problemas para obtener la aprobación de préstamos. ¿No sería genial si pudieras eliminar al intermediario y encontrar otra forma de completar la transacción?

En este artículo, nos centraremos en una financiación de opción-vendedor poco conocida, que puede ayudarlo a comprar o vender una casa.

Tutorial: Conceptos básicos sobre hipotecas

¿Cómo funciona la financiación del vendedor?

La financiación del vendedor es exactamente lo que parece: en lugar de que el comprador obtenga un préstamo del banco, la persona que vende la casa le presta el dinero para la compra.

El comprador y el vendedor ejecutan un pagaré que proporciona una tasa de interés, un cronograma de pago y las consecuencias del incumplimiento. El comprador envía sus pagos mensuales de la hipoteca al vendedor, que puede ganar intereses sobre el préstamo, tal vez a una tasa más alta de la que podría obtener en otro lugar. Si el vendedor decide vender el préstamo (más sobre esto más adelante), el comprador enviará los pagos mensuales de la hipoteca al inversionista que compra el préstamo. (Para obtener más información sobre este tema, consulte Pagarés: no es su pagaré promedio .)

Los acuerdos de financiación del vendedor a menudo son a corto plazo, como cinco años, con un pago global al final. La idea es que el comprador podrá refinanciar antes de esa fecha. Por supuesto, arreglos como este pueden ser seriamente contraproducentes si no tienes cuidado.

El financiamiento del vendedor tiende a ser más común en los mercados donde las hipotecas son difíciles de conseguir. Hay dos razones para esto:

• Si las hipotecas son fáciles de conseguir, pero un comprador interesado no puede obtener una, el vendedor será muy sospechoso de la capacidad de pago del comprador. Por lo tanto, cuando los préstamos son generalmente difíciles de obtener, es más probable que haya compradores bien calificados que tengan problemas para asegurar el financiamiento tradicional.
• Cuando el crédito es escaso, la venta se vuelve más difícil, por lo que es más probable que los vendedores de casas consideren opciones alternativas.

¿Por qué el financiamiento del vendedor es poco común?

Si es un vendedor, su primera objeción a este arreglo podría ser: "¡Pero no tengo el dinero para prestarle a un comprador!" Su segunda objeción podría ser: "No quiero convertirme en prestamista. Es demasiado arriesgado". Otra razón por la cual el financiamiento del vendedor no es tan común es que la mayoría de los vendedores necesitan los ingresos totales de la venta de su casa para comprar su próximo hogar.

Pero según Robin Daniels, un inversionista de bienes raíces y propietario de Florida Central, "muchos vendedores temen vender con el financiamiento del propietario, pero no saben que la nota que tienen es algo que se puede vender a otra persona. suceda el mismo día que el cierre, de modo que el vendedor obtenga efectivo de inmediato ". En otras palabras, los vendedores no necesitan tener efectivo, ni deben convertirse en prestamistas.

La otra razón por la que el financiamiento del vendedor es poco común es porque las personas no están familiarizadas con él.

El inversor inmobiliario Don Tepper of Solutions 3D LLC dice: "En realidad, hay docenas de otras formas de comprar: opción de arrendamiento, arrendamiento-compra, contrato de tierra, contrato de escritura, participación accionaria, hipotecas ajustadas, y la lista va La mayoría de los compradores, y la mayoría de los agentes de bienes raíces, no saben cómo funciona ninguno de estos ". (Para obtener más información sobre las opciones de arrendamiento, las compras de leasing y otras opciones, lea Alquiler con opción de compra, Alquiler propio y Alquiler con opción de compra Bienes inmuebles lleno de trampas .) > ¿Por qué un vendedor ofrecería financiamiento?

Un vendedor de viviendas podría estar dispuesto a ofrecer financiamiento por varias razones:

para minimizar los costos de mantenimiento mientras espera encontrar al comprador perfecto y obtener un acuerdo rápidamente

• para distinguir la propiedad de otros listados y obtener se vendió más rápido, especialmente en un mercado a la baja
• para aumentar la posibilidad de obtener el precio total de la vivienda
• para obtener un pago inicial para comprar otra propiedad
• para pagar la deuda
• para deshacerse del gasto mensual asociado a la propiedad de la casa
• En otras palabras, el financiamiento del vendedor no solo beneficia a los compradores que no califican (o no quieren) el financiamiento tradicional. También beneficia a los vendedores, especialmente a aquellos que están particularmente motivados para vender sus casas.

Ventajas para los compradores

La financiación del vendedor tiene muchas ventajas para los compradores:

1.

El proceso de cierre puede ser más rápido. Los compradores y prestamistas prudentes siempre usarán el período de cierre para realizar su diligencia debida. Pero con el financiamiento del vendedor, el proceso de cierre puede ser más rápido. Willie Kathryn Suggs, el corredor principal y dueño de la corredora de bienes raíces con sede en Harlem que lleva su nombre, dice que con el financiamiento del vendedor, "El trato se cierra más rápido ya que no hay espera para que el agente de préstamos bancarios, suscriptor y departamento legal el archivo, un proceso que en Nueva York se extiende fácilmente a dos o tres meses para una casa adosada y más tiempo para una cooperativa. "

2.

Los costos de cierre son más bajos. Suggs también señala: "A los compradores les encanta [el financiamiento del vendedor] porque pueden ingresar al hogar por menos dinero. No tienen que pagar las tarifas bancarias ni los costos de evaluación".

3.

El monto del anticipo puede ser extremadamente flexible . En lugar de tener que cumplir con un requisito mínimo bancario o exigido por el gobierno, el monto del anticipo puede ser el que el vendedor y el comprador acepten. Esto no significa necesariamente que el vendedor acepte un pago inicial inferior al que el comprador debería pagar en otro lugar, pero siempre es una posibilidad. (Es posible que desee consultar

4 Alternativas a una hipoteca tradicional .) Desventajas para los compradores

También hay algunos problemas potenciales a considerar al investigar la opción de utilizar el financiamiento del vendedor:

1.

Los compradores deben esperar pagar una tasa de interés más alta que la que tendrían con un banco. Los compradores deberán pagar una tasa de interés que haga que el vendedor quiera prestarles dinero para invertir su dinero en otro lado.

2.

Los compradores aún tendrán que demostrar que son prestatarios dignos . Una cosa es que un comprador y un vendedor solo quieran eliminar el banco de la ecuación. Sin embargo, si un comprador no califica para una hipoteca tradicional, puede haber una buena razón para ello, y un vendedor puede no querer convertirse en el prestamista de esa persona tampoco.

3.

Los compradores deben asegurarse de que el vendedor sea propietario de la casa de forma gratuita y clara o de que el prestamista del vendedor acepte la transacción de financiación del vendedor . Según Jason Burkholder, agente de bienes raíces y agente de bienes raíces con Weichert, Realtors - Engle & Hambright, "la mayoría de las hipotecas tienen una cláusula de 'vencimiento' que prohíbe al vendedor vender la casa sin pagar la hipoteca. Por lo tanto, si un vendedor financia al propietario y la compañía hipotecaria lo descubre, considerará la casa como 'vendida' y exigirá el pago inmediato de la deuda en su totalidad, lo que le permite al prestamista ejecutar una hipoteca ".

4.

El vendedor original podría vender el pagaré . No es realmente un gran problema si esto sucede, pero significa que la persona a la que el comprador cree que hará los pagos puede cambiar. Lo mismo sucede todo el tiempo con las hipotecas tradicionales.

Haciéndolo realidad

Si el financiamiento del vendedor le atrae como vendedor o comprador de vivienda, ¿cómo lo hace posible?

Agréguelo al listado

• Como vendedor, puede ofrecerle financiamiento al vendedor en su listado. Simplemente agregue tres palabras a su lista, "financiamiento del vendedor disponible", alertará a los posibles compradores y sus agentes de la opción única que está ofreciendo.

  Haga que la información esté disponible

• Cuando los compradores potenciales vean su casa, puede omitir una hoja de información que describe en detalle los términos de la financiación del vendedor que está ofreciendo. También podría ser una buena idea describir qué es la financiación del vendedor, ya que muchos compradores no estarán familiarizados con ella.

  Pídale al vendedor que lo ofrezca

• Los compradores que buscan financiamiento para vendedores podrían intentar simplemente pedirlo. Todd Huettner, corredor de hipotecas y presidente de Huettner Capital, con sede en Denver, dice: "El secreto para obtener la financiación del propietario es presentarlo correctamente. En lugar de preguntar si el financiamiento del propietario es una opción, los compradores deben presentar una opción específica. Por ejemplo, "Mi oferta es el precio completo con un 20% de descuento, financiamiento del vendedor por $ 350,000 al 6%, amortizado en 30 años con un bono de cinco años. Si no refinancio en dos o tres años, aumentaré el tasa al 7% en los años cuatro y cinco. '"

  Crear una situación cómoda

• Huettner aconseja además que los compradores dibujen una imagen para que el vendedor se sienta cómodo al ofrecer financiamiento.El vendedor querrá saber por qué un comprador no puede calificar para una hipoteca en otro lugar, pero sigue siendo digno de crédito. Por ejemplo, Huettner dice que un posible comprador podría tener un buen crédito y un buen anticipo, pero puede haber comenzado un nuevo negocio y no puede calificar para un préstamo por dos años. Del mismo modo, los vendedores deben pintar una imagen para que el comprador se sienta cómodo con el acuerdo. Deben explicar detalladamente al comprador qué es la financiación del vendedor, cómo funciona y por qué el comprador debería considerarla.

  Debido a que el financiamiento del vendedor es poco común, el comprador y el vendedor deberían consultar con expertos financieros y legales que entiendan cómo funciona antes de realizar una transacción de este tipo. Estos expertos deben buscar los mejores intereses de sus clientes y guiarlos a lo largo del proceso.

The Bottom Line

Hay más de una forma de comprar o vender una casa. El hecho de que su situación financiera sea un poco más complicada de lo que prefieren los prestamistas tradicionales no significa que no pueda comprar. Y solo porque los bancos no aprueben a los prestatarios fácilmente no significa que no pueda vender su casa rápidamente, y por lo que vale. La financiación del vendedor puede ser la solución que ha estado buscando. (Si todavía está en la duda sobre si comprar una propiedad, consulte

Para alquilar o comprar? Los problemas financieros .)