En la primavera de 2015, McDonald's Corporation (NYSE: MCD MCDMcDonald's Corp170. 07 + 0. 84% Creado con Highstock 4. 2. 6 ) fue el Lo último en una línea de empresas minoristas para considerar una escisión de sus propiedades a través de un fondo de inversión inmobiliaria (REIT) propiedad de un tercero. Al igual que con muchas de las otras spin-offs de REIT, la idea fue planteada por un inversor activista como una forma de desbloquear el valor para los accionistas e impulsar el precio de las acciones de una empresa con fundamentos cada vez más deteriorados.

El directorio de la compañía eventualmente rechazó la idea, prefiriendo mantener el rumbo con su propio plan a largo plazo para cambiar la compañía. Desde la decisión de renunciar al REIT en noviembre, las acciones de McDonald's han aumentado en más del 10% como una indicación de que el plan de reestructuración puede estar dando sus frutos.

Cómo surgió la idea de REIT Acerca de

Al ingresar en 2015, McDonald's había experimentado varios trimestres de ventas a la baja. Estaba perdiendo en las guerras de comida rápida, ya que Burger King, Wendy's y los restaurantes casuales de moda montaron campañas exitosas para ganar más cuota de mercado. En mayo, la compañía anunció una importante reestructuración corporativa que incluyó el refranquiciamiento de hasta 4,000 tiendas. También introdujo medidas de reducción de costos y cambios de menú, incluida una oferta de desayuno durante todo el día. Las acciones de McDonald's habían estado estancadas durante casi dos años, cotizando entre $ 90 y $ 100, sin signos de un aumento en las ventas en los próximos meses.

Larry Robbins, un administrador de fondos de cobertura para Glenview Capital Management, poseía una gran participación en McDonald's. En 2015, Robbins propuso una escisión de REIT a los accionistas, indicando que podría aumentar el precio de la acción hasta en $ 170. Robbins estimó que los activos inmobiliarios de la compañía valían $ 20 mil millones, pero su valor no se reflejó adecuadamente en la valoración de la empresa. Al transferir las propiedades a un REIT, la empresa obtendría de inmediato su valor total, lo que aumentaría el precio de las acciones.

¿Qué es un REIT?

A REIT es un fondo que invierte en una cartera de propiedades inmobiliarias. Se negocia públicamente en la bolsa de valores. Los REIT deben distribuir al menos el 90% de sus ingresos, incluido el flujo de efectivo de la renta y las ganancias de capital, a sus accionistas, pero están exentos de pagar impuestos sobre sus ingresos. Esto permite a los REIT pagar mayores dividendos a sus accionistas.

En los últimos años, los REIT se han convertido en la herramienta de elección para los inversores activistas que buscan rendimientos rápidos de sus inversiones. Cuando una empresa vende sus activos inmobiliarios a un REIT, puede liberar grandes cantidades de efectivo que puede utilizar para pagar sus deudas. Puede convertir el deber de administrar las propiedades en REIT. En algunos casos, las empresas pueden obtener mayores rendimientos en sus activos inmobiliarios cuando no son parte de su negocio operativo.

El caso de un McDonald's REIT

McDonald's posee alrededor del 70% de los edificios de sus restaurantes, y alrededor del 45% de la tierra debajo de ellos. Algunas estimaciones ubican el valor total de edificios, propiedades y equipos en $ 40 mil millones. Posiblemente, si McDonald's transfiere la propiedad de sus propiedades a un REIT, desbloquearía un porcentaje significativo de ese valor, lo que aumentaría el precio de sus acciones para reflejar su mayor capitalización bursátil. El REIT también generaría mayores rendimientos en los activos inmobiliarios, lo que podría impulsar aún más el valor para los accionistas.

El caso contra un REIT de McDonald's

Inversores como Robbins, que poseían 2. 9 millones de acciones de McDonald's, se beneficiarían inmediatamente y de forma excelente de una escisión de REIT. Sin embargo, la gerencia de la compañía concluyó que los beneficios a corto plazo de un spin-off no superarían los riesgos y costos a largo plazo. Dejando de lado el costo extraordinario y las complicaciones de tal reestructuración, muchos analistas coinciden en que el REIT podría terminar costando más a la empresa a largo plazo.

Alquileres pasan de un flujo de caja positivo a un pasivo de la empresa

Casi una cuarta parte de los ingresos de McDonald's provienen del alquiler que recauda de los franquiciados. Entre 2009 y 2014, los pagos de alquiler, que se basan en un porcentaje de las ventas en cada franquicia, aumentaron en un 26% a más de $ 6 mil millones anuales. Este componente de ingresos proporciona a la empresa una fuente vital de estabilidad financiera. Después de una transferencia REIT, McDonald's se convertiría en un arrendatario, teniendo que pagar el alquiler en los 1, 500 restaurantes que posee en los Estados Unidos. Una obligación de arrendamiento se convierte en un pasivo a largo plazo en los libros, que la empresa no puede pagar mientras persigue un cambio en las ventas.

No se trata solo del dinero

Bajo la estructura actual, McDonald's controla sus bienes inmuebles y toma decisiones corporativas basadas en lo que es mejor para sus restaurantes y el mercado inmobiliario subyacente. Cuando un REIT se hace cargo de la propiedad, controla todos los aspectos de la gestión inmobiliaria, lo que podría incluir decisiones estratégicas sobre la selección del sitio y qué propiedades vender. McDonald's perdería el control sobre la selección del sitio y el rendimiento de la franquicia, y cambiaría para siempre la relación entre la empresa y los operadores de la franquicia.

UN REIT no resolverá el problema subyacente

La afluencia de efectivo de un REIT solo tendría un impacto temporal en las finanzas de la compañía, que han estado sufriendo un problema más sistémico. McDonald's debe resolver sus déficits de tráfico y ventas, no solo con sus competidores directos como Burger King y Wendy's, sino también con cadenas de hamburguesas sentadas como Shake Shack y Habit Grill. Tras su reestructuración en mayo pasado, la administración se ha centrado en rejuvenecer la marca icónica con cambios de menú, actualizaciones de preparación de alimentos y rediseños de envases. Sus esfuerzos ya pueden estar dando sus frutos; la compañía reportó su segundo trimestre consecutivo de mayores ventas en tiendas similares, los primeros aumentos en más de dos años.

McDonald's sigue aumentando el valor para los accionistas

Los recientes resultados de ventas y la mejora en la confianza del consumidor hacia la marca han impulsado las acciones de McDonald's a nuevos máximos.A partir del 16 de febrero de 2015, sus acciones se cotizaban a $ 119, justo por debajo de su máximo histórico de $ 124. Además, recientemente aumentó su dividendo en un 5% a 89 centavos por acción. A fines de 2016, habrá devuelto $ 30 mil millones en efectivo a los accionistas durante un período de tres años.

McDonald's ha elegido ir por la ruta de la deuda para obtener el capital que necesita para reestructurarse y expandirse. Para la gerencia, el costo actual de la deuda es tan barato que no presenta casi el mismo riesgo financiero que el costo de perder el control de sus propiedades. Si la tendencia actual de aumentar las ventas en la tienda se mantiene, esa puede ser una decisión acertada.