Pocos prestatarios buscan una hipoteca de 15 años cuando están comprando una casa. En febrero de 2015, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios, solo el 5% de los compradores de viviendas y el 20% de los refinanciadores solicitaron una hipoteca a 15 años, y estos números han estado cayendo en los últimos años. Pero si los prestatarios se desaniman por el pago mensual relativamente alto, están renunciando a la oportunidad de ahorrar mucho dinero, en ambos sentidos de la palabra.

PROS

Una hipoteca a 15 años cuesta mucho menos que pedir dinero prestado en 30 años.

• Debido a que el costo de una hipoteca se calcula como una tasa de interés anual, y usted toma prestado el dinero por la mitad del tiempo, tendrá mucho menos para pedir prestado por 15 años, generalmente menos de la mitad de lo que pagaría más de 30 años. Cuanto mayor sea la tasa de interés, mayor será la brecha entre las dos hipotecas. Al 4%, pagará solo alrededor del 46% del interés que paga por el préstamo más largo.

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• Debido a que los préstamos a corto plazo son menos riesgosos y más baratos para los bancos, una hipoteca de 15 años generalmente viene con una tasa de interés más baja, en cualquier lugar entre un cuarto de punto y un punto entero menos que en una hipoteca a 30 años.

• Si una de las compañías patrocinadas por el gobierno compra su hipoteca, como Fannie Mae, es probable que termine pagando menos honorarios por un préstamo a 15 años. Fannie Mae y otras empresas respaldadas por el gobierno cobran lo que llaman ajustes de precios a nivel de préstamo que a menudo se aplican solo a las hipotecas de 30 años o son más altas. Estas tarifas generalmente se aplican a los prestatarios con puntajes de crédito más bajos, pagos iniciales más pequeños o ambos. La Administración Federal de la Vivienda cobra primas de seguro hipotecario más bajas a los prestatarios a 15 años. La mayoría de los prestatarios finalmente pagan estos costos como parte de una tasa de interés más alta, en lugar de como honorarios por adelantado.

• Debido a que el pago mensual es más alto, los planificadores financieros consideran que la hipoteca a 15 años es una forma de ahorro forzoso: en lugar de invertir esos ahorros en una cuenta del mercado monetario o en acciones bursátiles, estás invirtiéndolos en su casa, que a la larga también es probable que aprecien su valor.

CONS

Las hipotecas más cortas tienen pagos mensuales más altos que los préstamos a más largo plazo. Por ejemplo, un préstamo a 15 años por $ 300,000 al 4% de interés tiene un pago mensual de $ 2, 219 o 55% más que una hipoteca a 30 años por la misma cantidad a la misma tasa.

• El pago más alto podría limitar al comprador a una casa más modesta de lo que podría comprar con un préstamo a 30 años. (El mismo pago mensual de un préstamo a 30 años pagaría un préstamo más grande.)

• El pago más alto requiere mayores reservas de efectivo, tanto como el ingreso de un año en ahorros líquidos.

• El mayor pago significa que un prestatario puede renunciar a la oportunidad de acumular otros ahorros, o ahorrar para otros objetivos que tienen incentivos, como la matrícula universitaria o en una cuenta de jubilación 401 (k), que se grava con impuestos y tiene una contribución del empleador.Un inversor inteligente y disciplinado perdería la oportunidad de invertir la diferencia entre los pagos a 15 y 30 años en valores de mayor rendimiento.

The Bottom Line

Una hipoteca a 15 años puede ahorrarle mucho dinero. Imagine un préstamo de $ 300, 000 disponible en 3. 25% durante 15 años o al 4% durante 30 años. El efecto combinado de la amortización más rápida y la menor tasa de interés significa que pedir prestado el dinero por tan solo 15 años costaría $ 79,441, en comparación con $ 215, 609 en 30 años o casi dos tercios menos. El problema, por supuesto, es el pago mensual más alto.

(Para obtener más información sobre cómo elegir la hipoteca adecuada para usted, consulte Presupuesto de Banco vs. Presupuesto: ¿Cuánta casa puede pagar? y Comparación de una hipoteca de 30 años vs. una de 15 años .)