Los inversores que cambian de casa son los héroes anónimos de las propiedades inmobiliarias. Toman propiedades abandonadas, deterioradas y, a veces intencionalmente dañadas, y las vuelven habitables, incluso bellas, nuevamente. Si desea cambiar las propiedades, probablemente ya conozca las trampas, como los problemas ocultos y los excesos de costos. ¿Pero sabías que cuando vendes una propiedad, estás obligado a revelar información sobre su condición que podría afectar negativamente su valor? Si oculta deliberadamente dicha información, podría ser condenado por fraude además de ser demandado. Vender la propiedad "tal como está" no lo eximirá de estas divulgaciones.

(Para obtener más información sobre cómo comprar una casa, consulte: Una guía para comprar una casa en la U. S.)

Estas reglas afectan a cualquier persona que venda una casa; sin embargo, es más probable que afecten a las aletas, que a menudo lidian con propiedades en mal estado. Conozca las leyes específicas de su estado sobre las divulgaciones requeridas de su departamento de bienes raíces y de planificación local. Algunos estados son más indulgentes que otros en sus requisitos de divulgación. A continuación, se incluyen algunos tipos de información que se le podría solicitar que divulgue, o que desee divulgar, incluso si las leyes de su estado no lo exigen, para que el comprador no tenga motivos para presentar una demanda en su contra.

1. Muerte en el hogar

Algunos compradores pueden tener preocupaciones o supersticiones sobre la compra de una casa en la que alguien ha muerto, por lo que es importante saber si su estado requiere que los vendedores divulguen una muerte anterior en el hogar.

"Cada estado tendrá requisitos ligeramente diferentes para la divulgación", dice Jim Olenbush, un agente de bienes raíces de Texas. "En Texas, por ejemplo, las muertes por causas naturales, suicidios o accidentes no relacionados con la propiedad no tienen que ser revelados."

"Se requiere que un vendedor divulgue las muertes relacionado con la condición de la propiedad o crímenes violentos ", dice. Por ejemplo, si el hijo de un ocupante anterior se ahogó en la piscina porque no tenía la valla de seguridad adecuada, el vendedor tendría que revelar la muerte incluso después de remediarla. el problema de seguridad mediante la instalación de un recinto de piscina adecuado. Sin embargo, existen circunstancias en las que los vendedores no tienen que divulgar una muerte en la propiedad.

"No hay estados en los que exista la obligación de divulgar la muerte de una persona quien falleció en condiciones naturales ", dice el abogado Matthew Reischer, director ejecutivo de LegalAdvice. com." Sin embargo, algunos estados imponen un deber a una casa o departamento estigmatizado en el que ha habido un suicidio o asesinato. Algunos estados llegan incluso a imponer un deber afirmativo a un vendedor si el y saber que sus bienes inmuebles están siendo perseguidos por los muertos."

Incluso cuando no se requiera la divulgación, por ejemplo, Georgia no exige la divulgación de un homicidio o suicidio, es posible que desee equivocarse al dar aviso al comprador de una muerte en la propiedad. "Si un vendedor está preocupado por la responsabilidad, el mejor consejo es seguir adelante y revelar todo por adelantado, incluso si no es requerido por la ley", dice Olenbush. "Los compradores siempre escuchan cosas de los vecinos, y la sorpresa podría hacer que abandonen un contrato de compra o se pregunten qué más no les está diciendo el vendedor. "

2. Heridas en los Vecindarios

Una molestia es un ruido u olor proveniente de una fuente fuera de la propiedad que podría irritar a los ocupantes de la propiedad. Carolina del Norte requiere que los vendedores divulguen ruidos, olores, humo u otras molestias de fuentes comerciales, industriales o militares que afecten a la propiedad. Michigan requiere que los vendedores divulguen granjas, operaciones agrícolas, vertederos, aeropuertos, campos de tiro y otras molestias en las cercanías, pero Pennsylvania deja en manos del comprador determinar la presencia de molestias agrícolas.

3. Riesgos ambientales y naturales

Si la casa tiene un mayor riesgo de daños por un desastre natural o tiene una contaminación ambiental conocida o potencial, se le puede solicitar que divulgue esta información al comprador.

La ley de Texas requiere que los vendedores divulguen la presencia de desechos peligrosos o tóxicos, asbestos, aislamiento de urea-formaldehído, gas de radón, pintura a base de plomo y el uso previo de las instalaciones para la fabricación de metanfetamina.

La Ley de Divulgación de la Condición de la Propiedad de Nueva York requiere que los vendedores notifiquen a los compradores si la propiedad se encuentra en una planicie de inundación, un humedal o un distrito agrícola; si alguna vez ha sido un vertedero; si alguna vez ha habido tanques de almacenamiento de combustible arriba o debajo del suelo en la propiedad; si y donde la estructura contiene asbesto; si hay plomería de plomo; si la casa ha sido probada para detectar radón; y si se ha derramado o filtrado combustible, aceite, sustancia peligrosa o tóxica en la propiedad.

Los estados también pueden requerir la revelación del hundimiento de la mina, pozos subterráneos, asentamiento, deslizamiento, agitación u otros defectos de estabilidad de la tierra. La Ley de Divulgación de Riesgos Naturales de California requiere que los vendedores divulguen si la propiedad está en una zona de riesgo sísmico y, por lo tanto, podría estar sujeta a licuefacción o deslizamientos de tierra después de un terremoto.

Si bien la mayoría de los requisitos de divulgación están regidos por los estados, el gobierno federal exige uno: la divulgación de que la pintura a base de plomo puede estar presente en cualquier propiedad construida antes de 1978.

4. Información sobre la Asociación de Propietarios de Viviendas

Si la casa está regida por una asociación de propietarios de viviendas (HOA, por sus siglas en inglés), debe divulgar ese hecho. También necesita conocer la salud financiera de la HOA y proporcionar esta información al comprador para que pueda tomar una decisión de compra informada.

"Un comprador que conozco compró un condominio, [y] el vendedor se olvidó por error de darle al comprador los últimos 12 meses de notas de la reunión", dice Ed Kaminsky, presidente y CEO de la reubicación de SportStar en Manhattan Beach, California."Siete meses después, el comprador recibió $ 30,000 por mejoras a la propiedad. El vendedor fue posteriormente demandado por el comprador por no revelar estas notas importantes. "

5. Reparaciones

¿Qué ha reparado y por qué? Los compradores deben conocer el historial de reparaciones del hogar para que el inspector de viviendas le preste más atención a las áreas problemáticas y tenga en cuenta posibles problemas futuros. La ley de Texas, por ejemplo, exige que los vendedores divulguen reparaciones estructurales o de techo anteriores; vertedero, asentamiento, movimiento del suelo o líneas de falla; y defectos o mal funcionamiento en las paredes, el techo, las cercas, los cimientos, los pisos, las aceras y cualquier otro problema actual o anterior que afecte la integridad estructural del hogar. También es posible que necesite divulgar reparaciones eléctricas o de plomería y cualquier otro problema que desee saber si va a comprar la casa y vivir en ella.

6. Daño por agua

Cuando el agua entra donde no debería, puede dañar las posesiones personales, socavar la estructura de la casa e incluso crear un riesgo para la salud si fomenta el crecimiento de moho. Los vendedores deben revelar fugas pasadas o presentes o daño por agua. Michigan, por ejemplo, requiere que los vendedores revelen evidencia de agua en un sótano o espacio de arrastre, goteras en el techo, daños mayores por inundaciones, el tipo de sistema de plomería (por ejemplo, galvanizado, cobre, otros) y cualquier problema conocido de plomería. Puede ser difícil saber sobre los problemas del agua (y muchos otros tipos de problemas) si está volteando la casa y solo la posee por uno o dos meses.

"Hay muchos riesgos para las aletas u otras personas involucradas en el cierre de una casa donde se necesita realizar algún trabajo en la propiedad que no era evidente al caminar, especialmente en invierno o durante un período de sequía", dice Bill Price, un Abogado comercial de Illinois. "Con el invierno, un techo que tiene fugas o tiene tejas muy viejas puede no ser inspeccionado por el comprador o el inspector de su casa. Del mismo modo, un hechizo seco puede ocultar problemas con un sótano con fugas. "En situaciones como estas, verifique cuánta protección ofrecen las leyes de su estado a partir de la divulgación de información que usted no habría tenido forma de saber.

7. Elementos faltantes

A veces, los compradores de viviendas tienen tanto en mente que pueden no darse cuenta de que a un hogar le falta un componente esencial hasta después de mudarse. Las leyes de divulgación de algunos estados intentan prevenir este problema. Texas y Michigan, por ejemplo, requieren que los vendedores divulguen si la propiedad viene con una larga lista de artículos, incluidos electrodomésticos de cocina, aire acondicionado y calefacción central, canalones para la lluvia, extractores de aire y calentadores de agua.

8. Otras divulgaciones posibles

Los compradores deben saber si la vivienda se encuentra en un distrito histórico especial porque afectará su capacidad para realizar reparaciones y modificaciones, y también podría aumentar el costo de esas actividades.

La ley de Texas exige que los vendedores divulguen termitas activas u otros insectos que destruyen la madera, termitas o daños por descomposición de la madera que necesitan reparación, daño previo por termitas y tratamiento previo de termitas.Las leyes de Michigan y Carolina del Norte también requieren que los vendedores divulguen cualquier historial de infestación. Consulte las leyes de su estado para ver si debe divulgar información sobre cualquier plaga.

También se le puede solicitar que divulgue problemas de drenaje o clasificación, zonificación, litigios pendientes, cambios realizados sin permisos, disputas de límites y servidumbre.

Cómo divulgar

Algunos estados, como Michigan y Carolina del Norte, requieren que los vendedores usen un formulario de divulgación específico. De lo contrario, su departamento de estado o comisión de bienes raíces o asociación de bienes raíces del estado generalmente tendrá un formulario recomendado que puede usar. El formulario puede ser más o menos completo de lo que exige la ley estatal. Si el formulario no es lo suficientemente completo para su situación, complételo con una lista de los elementos adicionales que desea divulgar. El vendedor debe hacer todas las divulgaciones al comprador por escrito, y tanto el comprador como el vendedor deben firmar y fechar el documento. Asegúrese de revisar lo que necesita divulgar y cómo debe redactarse con un abogado de bienes raíces.

The Bottom Line

Incluso si no se requiere una divulgación particular en su área, si tiene información sobre una casa que podría hacer que un comprador no esté satisfecho, es posible que desee divulgarla de todos modos. Además de las razones morales para ser honesto con los posibles compradores, y el deseo de evitar el gasto y la molestia de una demanda, usted tiene una reputación que proteger. Si tiene alguna duda sobre si ha divulgado las condiciones de la propiedad correctamente, comuníquese con un abogado de bienes raíces en su estado.