La estimación del valor de los bienes inmuebles es necesaria para una variedad de esfuerzos, que incluyen el financiamiento de bienes inmuebles, el listado de bienes inmuebles para la venta, el análisis de inversiones, el seguro de propiedad y la imposición de bienes inmuebles. Para la mayoría de las personas, determinar el precio de compra o de compra de una propiedad es la aplicación más útil de la valoración de bienes inmuebles. Este artículo proporcionará una introducción a los conceptos y métodos básicos de la valoración inmobiliaria, particularmente en lo que respecta a las ventas de bienes inmuebles.

VER: Cómo valorar una propiedad de inversión inmobiliaria

Conceptos básicos de valoración

Valor
Una consideración principal en la tasación es determinar el valor de una propiedad: el valor presente de beneficios futuros derivados de la propiedad de bienes inmuebles. A diferencia de muchos bienes de consumo que se utilizan rápidamente, los beneficios de los bienes inmuebles generalmente se realizan durante un largo período de tiempo. Por lo tanto, una estimación del valor de una propiedad debe tomar en consideración las tendencias económicas y sociales, así como los controles o regulaciones gubernamentales y las condiciones ambientales que pueden influir en los cuatro elementos de valor:

• Demanda: deseo o necesidad de propiedad respaldada por los medios financieros para satisfacer el deseo;
• Utility: la capacidad de satisfacer los deseos y las necesidades de los futuros propietarios;
• Escasez: el suministro finito de propiedades competidoras y
• Transferibilidad: la facilidad con la que se transfieren los derechos de propiedad.

Valor vs. Costo y precio

El valor no es necesariamente igual al costo o al precio . El costo se refiere a los gastos reales; por ejemplo, materiales y mano de obra. El precio, por otro lado, es la cantidad que alguien paga por algo. Si bien el costo y el precio pueden afectar el valor, no determinan el valor. El precio de venta de una casa podría ser de $ 150, 000, pero el valor podría ser significativamente mayor o menor. Por ejemplo, si un nuevo propietario encuentra un defecto grave en la casa, como una base defectuosa, el valor de la casa podría ser menor que el precio.

Valor de mercado

Una tasación es una opinión o estimación sobre el valor de una propiedad en particular a partir de una fecha específica. Los informes de tasación son utilizados por negocios, agencias gubernamentales, individuos, inversionistas y prestamistas hipotecarios al tomar decisiones importantes con respecto a las transacciones de bienes raíces. El objetivo de una tasación es determinar el valor de mercado de una propiedad: el precio más probable que la propiedad traerá en un mercado competitivo y abierto. El precio de mercado, el precio al que una propiedad realmente se vende, no siempre representa el valor de mercado. Por ejemplo, si un vendedor está bajo coacción debido a la amenaza de ejecución hipotecaria, o si la propiedad fue vendida en una venta privada sin estar expuesta al mercado abierto, la propiedad puede venderse por debajo de su valor de mercado.

Métodos de evaluación

Una evaluación precisa depende de la recopilación metódica de datos. Los datos específicos, que cubren detalles sobre la propiedad particular, y los datos generales, pertenecientes a la nación, región, ciudad y vecindario donde se encuentra la propiedad, se recopilan y analizan para llegar a un valor. Se utilizan tres enfoques básicos durante este proceso para determinar el valor de una propiedad.

Método 1 - Enfoque de comparación de ventas

El enfoque de comparación de ventas se usa comúnmente para valorar las viviendas unifamiliares y la tierra. A veces llamado enfoque de datos de mercado, es una estimación del valor obtenido al comparar una propiedad con propiedades recientemente vendidas con características similares. Estas propiedades similares se conocen como comparables , y para proporcionar una comparación válida, cada una debe:

• ser lo más similar posible a la propiedad del sujeto;
• Se vendieron en el último año en un mercado abierto y competitivo, y
• se vendieron en las condiciones típicas del mercado.

Comparables
Comparables debe ser lo más similar posible a la propiedad en cuestión, y al menos tres o cuatro se deben utilizar en el proceso de evaluación. Los factores más importantes a considerar al seleccionar comparables son el tamaño y la ubicación del sujeto y las propiedades comparables. La ubicación es extremadamente importante porque puede tener un efecto tremendo en el valor de mercado de una propiedad.

Ajustes

Dado que no hay dos propiedades exactamente iguales, los ajustes a los precios de venta de los comparables se realizarán para tener en cuenta características disímiles y otros factores que afectarían el valor, incluyendo:

• Edad y condición de los edificios;
• Fecha de venta, si se producen cambios económicos entre la fecha de venta de un comparable y la fecha de la tasación;
• Ubicación, ya que las propiedades similares pueden diferir en el precio de un vecindario a otro;
• Características físicas, incluido el tamaño del lote, paisajismo, tipo y calidad de construcción, cantidad y tipo de habitaciones, pies cuadrados de espacio habitable y si una propiedad tiene pisos de madera, un garaje, mejoras en la cocina, una chimenea o una piscina , aire central, etc. y
• Términos y condiciones de venta, como si el vendedor de una propiedad estuviera bajo coacción o si una propiedad se vendiera entre parientes (a un precio con descuento).

La estimación del valor de mercado de la propiedad en cuestión caerá dentro del rango formado por los precios de venta ajustados de los comparables. Dado que algunos de los ajustes realizados a los precios de venta de los elementos comparables serán más subjetivos que otros, normalmente se considera ponderado los comparables que tuvieron la menor cantidad de ajuste.

Método 2: enfoque de costo

El enfoque de costo se puede usar para estimar el valor de las propiedades que se han mejorado en uno o más edificios. Este método implica estimaciones de valor por separado para el (los) edificio (s) y el terreno, tomando en consideración la depreciación. Las estimaciones se suman para calcular el valor de toda la propiedad mejorada.El enfoque del costo supone que un comprador razonable no pagaría más por una propiedad mejorada existente de lo que costaría comprar un lote comparable y construir un edificio que sea comparable en términos de deseabilidad y utilidad. Este enfoque es útil cuando la propiedad que se evalúa es un tipo de propiedad que no se vende con frecuencia y no es una propiedad que genera ingresos. Los ejemplos incluyen escuelas, iglesias, hospitales y edificios gubernamentales.

Costos de construcción

Los costos de construcción se pueden estimar de varias maneras, incluido el método de pies cuadrados donde el costo por pie cuadrado de una empresa comparable recientemente construida se multiplica por el número de pies cuadrados en el edificio sujeto; el método de unidad en el lugar donde los costos se estiman en función del costo de construcción por unidad de medida de los componentes de construcción individuales, incluida la mano de obra y los materiales, y el método de cantidad de medición que estima las cantidades de materia prima que se necesitarán para reemplazar el construcción del tema, junto con el precio actual de los materiales y los costos de instalación asociados.

Depreciación

Para fines de evaluación, la depreciación se refiere a cualquier condición que afecte negativamente el valor de una mejora de bienes inmuebles, y toma en consideración:

• Deterioro físico, incluido el deterioro curable, como pintura y reemplazo de techo y deterioro incurable, como problemas estructurales;
• Obsolescencia funcional, que se refiere a características físicas o de diseño que ya no se consideran deseables por los propietarios, como techos bajos, accesorios obsoletos o casas con cuatro habitaciones pero solo un baño y
• obsolescencia económica, causada por factores que son externos a la propiedad, como estar ubicado cerca de un aeropuerto ruidoso o fábrica contaminante.

El enfoque del costo para la valoración de bienes inmuebles implica cinco pasos básicos:

• Estime el valor de la tierra como si estuviera vacante y disponible para su mejor y mejor uso, utilizando el enfoque de comparación de ventas ya que la tierra no puede ser depreciado
• Estime el costo actual de la construcción de los edificios y las mejoras del sitio.
• Estime la cantidad de depreciación de las mejoras como resultado del deterioro, la obsolescencia funcional o la obsolescencia económica.
• Deducir la depreciación de los costos de construcción estimados.
• Agregue el valor estimado de la tierra al costo depreciado del edificio (s) y las mejoras del sitio para determinar el valor total de la propiedad.

Método 3: Enfoque de capitalización de ingresos

El enfoque de ingresos es el tercer método de valoración inmobiliaria, y se basa en la relación entre la tasa de rendimiento que requiere un inversor y el ingreso neto que produce una propiedad. Se utiliza para estimar el valor de las propiedades que producen ingresos, tales como complejos de apartamentos, edificios de oficinas y centros comerciales. Las evaluaciones utilizando el enfoque de capitalización de ingresos pueden ser bastante sencillas cuando se puede esperar que la propiedad en cuestión tenga un ingreso futuro, y cuando sus gastos son predecibles y constantes.

Capitalización directa

Los evaluadores realizarán los siguientes pasos al usar el enfoque de capitalización directa:

• Estimar el ingreso bruto potencial anual;
• Tenga en cuenta las pérdidas de cobro de rentas y alquileres para determinar el ingreso bruto efectivo;
• Deducir los gastos operativos anuales para calcular el ingreso operativo neto anual;
• Estime el precio que un inversionista típico pagaría por los ingresos producidos por el tipo y clase de propiedad en particular. Esto se logra al estimar la tasa de rendimiento o la tasa de capitalización y
• Aplicar la tasa de capitalización al ingreso operativo neto anual de la propiedad para formar una estimación del valor de la propiedad.

Multiplicadores de ingresos brutos

El método del multiplicador de ingresos brutos (GIM) se puede utilizar para valorar otras propiedades que, por lo general, no se adquieren como propiedades de ingresos pero que se pueden alquilar, como viviendas de una y dos familias. El método GRM relaciona el precio de venta de una propiedad con el ingreso de alquiler esperado. Para las propiedades residenciales, el ingreso bruto mensual se utiliza normalmente; para propiedades comerciales e industriales, se usaría el ingreso bruto anual. El método del multiplicador de ingresos brutos se puede calcular de la siguiente manera:

Precio de venta / Renta de alquiler = Multiplicador de ingresos brutos

Se pueden usar datos recientes de ventas y alquileres de al menos tres propiedades similares para establecer un GIM preciso. El GIM se puede aplicar al alquiler estimado de mercado justo de la propiedad en cuestión para determinar su valor de mercado, que puede calcularse de la siguiente manera:

Renta de alquiler X GIM = Valor de mercado estimado

La línea de fondo

Precisa La valoración inmobiliaria es importante para los prestamistas hipotecarios, los inversores, las aseguradoras y los compradores y vendedores de bienes inmuebles. Si bien las evaluaciones generalmente son realizadas por profesionales capacitados, cualquier persona involucrada en una transacción real puede beneficiarse al obtener una comprensión básica de los diferentes métodos de valoración de bienes raíces.