Will Rogers una vez recomendó que la gente comprara la tierra debido a su escasez. Teniendo esto en cuenta, los inversores deben comprender la practicidad de ser propietario de la tierra y tener una empresa comercial en tierra firme. También deben conocer los tipos específicos de opciones de inversión relacionadas con la tierra disponibles a través de productos de inversión tales como fondos cotizados en bolsa (ETF) y notas cotizadas en bolsa (ETN).

Tipos de inversiones en tierras

Las personas independientemente pudientes pueden comprar tierras para uso personal y recreación. Desafortunadamente, la mayoría de las personas no entran en esta categoría. Esto plantea la pregunta: ¿las oportunidades de propiedad de la tierra y las empresas comerciales son capaces de generar un rendimiento aceptable de la inversión para los pequeños inversores, al tiempo que les proporcionan las alegrías y los atributos asociados con la propiedad de la tierra? Para responder a esta pregunta, los posibles propietarios de tierras deben ser capaces de evaluar 10 categorías generales de posibles inversiones en tierras:

• Terreno residencial
• Terreno comercial
• Terreno agrícola
• Terreno agrícola
• Timberland
• Terreno industrial
• Terreno agrícola
• Viñedos
• Huertos
• Tierras recreativas

Inversiones terrestres residenciales y comerciales

El desarrollo de terrenos residenciales y comerciales ofrece una entrada viable en la propiedad de tierras de inversión, porque virtualmente se puede estructurar un número ilimitado de oportunidades de desarrollo de tierras para satisfacer las necesidades de un inversionista. limitaciones de capital y tiempo. Desafortunadamente, este tipo de desarrollos niega la posibilidad de que el propietario de la tierra disfrute el uso de la tierra. Por lo tanto, los desarrollos de terrenos residenciales y comerciales no son opciones factibles para las personas que desean experimentar verdaderamente la sensación nostálgica de la propiedad de la tierra.

Desde el punto de vista de la inversión, hay muchas opciones, como Vanguard REIT ETF (ARCA: VNQ VNQVanguard REIT83. 65 + 0. 67% Creado con Highstock 4. 2. 6 ), proporcionan una exposición diversificada a la industria, la oficina, la venta al por menor, el cuidado de la salud, el almacenamiento público y el desarrollo de propiedades residenciales. Para la mayoría de los pequeños inversores, los ETF de REIT son una elección ideal porque no requieren una gestión directa, están ampliamente diversificados por tipo de propiedad, están geográficamente diversificados, pueden comprarse o venderse en tiempo real y son muy económicos.

Tierra y tierra de cultivos en hileras para operaciones ganaderas

La tierra comprada para cultivos en hileras o para la explotación de ganado ofrece la posibilidad de disfrutar de la tierra desde el sentimiento tradicional de nostalgia, así como desde el punto de vista de la generación de ingresos. Sin embargo, hay una serie de problemas para los pequeños inversores que compran tierras para operar este tipo de empresas.Primero, la escala requerida para operar una operación de cultivo en hileras u operación ganadera tiene que ser muy grande para ser financieramente viable. Esto, a su vez, requiere un importante desembolso inicial de capital mucho más allá de lo que la mayoría de la gente puede pagar. Además, los costos fijos en curso asociados con la ejecución de este tipo de operaciones agrícolas son extremadamente altos.

Esto, a su vez, significa que el apalancamiento financiero y el riesgo comercial para tales operaciones también es muy alto. Como resultado, se pone una gran cantidad de estrés en el propietario de la tierra para hacer que este tipo de empresas sean financieramente exitosas. En muchos casos, el nivel de estrés supera con creces los beneficios nostálgicos que las personas anhelan como propietario de la tierra. Con esto en mente, es una evaluación justa decir que la mayoría de los pequeños inversores deben evitar realizar este tipo de operaciones agrícolas a gran escala, ya que los riesgos y las dificultades de dicha actividad probablemente excedan cualquier beneficio.

Si bien poseer una operación tradicional de cultivo en hileras o de cría de ganado probablemente no sea factible para la mayoría de los pequeños inversionistas, muchas opciones de inversión agrícola ofrecen una exposición de inversión aceptable a las empresas agrícolas tradicionales. Por ejemplo, el Fondo de índice de agricultura de los Estados Unidos (ARCA: USAG) es un fondo cotizado que proporciona exposición a soja, maíz, trigo, algodón, azúcar, café, aceite de soja, ganado vivo, ganado de engorde , cacao, puercos magras, trigo de Kansas City, aceite de canola y harina de soja. Por lo tanto, al invertir en este producto, los pequeños inversionistas tendrán una amplia exposición de inversión a las operaciones agrícolas tradicionales. Esto, a su vez, puede ser utilizado por el inversor para mantenerse al tanto de las prácticas agrícolas tradicionales, así como también para generar un retorno de la inversión atractivo a lo largo del tiempo.

Los pequeños inversores también pueden utilizar una variedad de opciones de inversión enfocada para ganar exposición a tipos específicos de operaciones agrícolas tradicionales. Por ejemplo, el Barclays iPath Pure Beta Agriculture ETN (ARCA: DIRT DIRTBarclays Bank iPath Pure Beta Agriculture Exchange Notes 2011-18. 4. 41 Ser-A Lkd para BC Comm Agriculture Purre Beta TR30 .04 + 0. 16% Creado con Highstock 4. 2. 6 ) proporciona exposición de inversión a productos básicos como maíz, trigo, soja, azúcar, algodón y café, y el Barclays iPath Pure Beta Livestock ETN (ARCA: LSTK) proporciona exposición a la inversión en ganado y cerdos. Como ilustran estos ejemplos, los pequeños inversores pueden usar una gran cantidad de ETN para obtener exposición a tipos específicos de operaciones agrícolas.

En términos de utilizar ETF y ETN como opciones de inversión relacionadas con la tierra y la agricultura, los inversores deben comprender que muchos de estos tipos de productos utilizan instrumentos derivados, como contratos de futuros, para generar exposición en el mercado. Como resultado, los inversores deben realizar una diligencia debida exhaustiva en este tipo de inversiones para comprender plenamente sus posibles riesgos y recompensas. Sin embargo, es probable que el uso de ETF y ETN represente la mejor oportunidad para participar en operaciones agrícolas tradicionales a gran escala.

Oportunidades de inversión en pequeñas granjas

Para que los pequeños inversionistas realmente disfruten del sentido más tradicional de la tenencia de la tierra, quizás las mejores opciones sean granjas de madera, tierras de desarrollo de minerales, huertas, huertos, viñedos y tierras recreativas. Estos tipos de emprendimientos agrícolas son mucho más atractivos para los pequeños inversionistas, porque la escala de la compra de tierras puede adaptarse a las restricciones de capital del inversionista, este tipo de operaciones agrícolas tienen el potencial de generar un flujo de ingresos continuo, y los inversionistas pueden disfrutar en la tierra mientras se usa para generar ingresos. Dicho esto, una gran cantidad de ETF y ETN también están directamente relacionados con este tipo de emprendimientos agrícolas. Por lo tanto, es posible que los pequeños inversionistas quieran considerar invertir en ellos, si deciden que ejecutar una operación de agricultura a pequeña escala requiere demasiado tiempo y recursos.

El ETF Guggenheim Timber (ARCA: CUT CUTClaymore Tr 231. 18-0. 67% Creado con Highstock 4. 2. 6 ) está diseñado para rastrear el rendimiento de empresas madereras e incluye tenencias en empresas que poseen o arrendan tierras forestales y cosechan la madera para uso comercial y venta de productos a base de madera. Este es un ejemplo de una opción de inversión que vale la pena considerar para los inversores que desean una exposición indirecta a operaciones específicas de pequeñas granjas. Además, el SPDR S & P Oil & Gas Exploration & Production ETF Fund (ARCA: XOP XOPSPDR SP OlGs EP36. 83 + 4. 19% Creado con Highstock 4. 2. 6 < ) es una de las muchas opciones de inversión que proporciona exposición al desarrollo de tierras minerales. Ambas opciones ilustran el valor de los ETF y ETN, que ahora están poniendo a disposición de los inversores pequeños oportunidades que antes solo estaban disponibles para los fondos de cobertura. A fines de 2013, la industria de servicios financieros no ha creado un ETN o ETF que brinde exposición a operaciones de huertos, viñedos, operaciones de huertos o tierras recreativas. Por lo tanto, si estos tipos de oportunidades de inversión en tierras son lo que buscan los inversores, deberán adoptar un enfoque más práctico mediante el establecimiento de una operación de pequeña granja por cuenta propia.

Problemas a considerar antes de comprar tierra

Una vez que se ha tomado la decisión de comprar tierra sin procesar como una inversión o para el desarrollo, los inversionistas deben comprender muchos asuntos sobre las legalidades asociadas con el uso de parcelas de propiedad específicas. Por ejemplo, las restricciones de uso de la tierra pueden restringir la forma en que el propietario puede usar la tierra, las servidumbres de tierra pueden otorgar acceso a una parte de la propiedad a una parte no relacionada, y la transferencia de derechos mineros puede otorgar a una parte no relacionada la autorización para extraer y vender minerales con fines de lucro. Además, los derechos ribereños y litorales pueden estipular el acceso que el propietario de la tierra tiene a las vías fluviales adyacentes, y la disposición de la tierra puede dictar si se encuentra en un plano de inundación, lo que afectaría en gran medida la manera en que la tierra podría ser utilizada. Afortunadamente, los posibles compradores de tierras pueden obtener respuestas a estas preguntas mediante la revisión de la especificación legal de una parcela de tierra, que se encuentra en un documento conocido como escritura de propiedad.Este tipo de documento generalmente está disponible para el público a través de Internet, o se puede obtener a la antigua usanza visitando la división de registros de tierras y escrituras de la oficina del secretario del condado correspondiente.

Además de los problemas de legalidad que pueden afectar la tierra comprada, los pequeños inversionistas deberían considerar el acceso de la tierra a servicios básicos como electricidad o telecomunicaciones. Los inversionistas también deben revisar la obligación anual de impuestos sobre la propiedad de la tierra, evaluar el potencial de violación de propiedad privada y analizar la lejanía de la tierra del propietario de la tierra, así como de la comunidad más cercana. Todos estos problemas son importantes, porque la falta de servicios públicos puede dificultar la capacidad de utilizar la tierra, la lejanía de la tierra puede afectar la cantidad de tiempo que un propietario tiene para disfrutar de la propiedad, y los impuestos a la propiedad pueden afectar las finanzas del propietario. Teniendo en cuenta estos problemas, los posibles propietarios de tierras deben realizar una evaluación exhaustiva de diligencia debida antes de decidir comprar tierras.

Descripción general de la valoración del suelo

Los inversores que consideran comprar una tierra sin procesar deben darse cuenta de que están realizando una inversión puramente especulativa. Esto se debe a que la tierra no desarrollada no genera ningún ingreso y, por lo tanto, cualquier retorno de la inversión tendrá que provenir de la posible ganancia de capital que pueda recibirse una vez que se venda la tierra. Teniendo esto en cuenta, el costo de la deuda de un préstamo inmobiliario inmobiliario puede utilizarse para ayudar a realizar un análisis preliminar de la inversión.

Al 31 de marzo de 2014, la tasa de porcentaje anual de un préstamo de bienes raíces agrícolas totalmente amortizado a 30 años fue de 5. 9%. Con base en esta tasa, la tierra comprada a través de un préstamo de tierras necesitaría aumentar en un 5. 9% cada año para que la inversión en tierras se equilibre. En la mayoría de las áreas de los Estados Unidos, no es probable que esto suceda, particularmente durante un período de tiempo prolongado. Por lo tanto, desde un punto de vista puramente de inversión, la tierra sin procesar tiene un rendimiento de la inversión muy poco atractivo, particularmente cuando se considera el tiempo que los inversionistas típicamente deben poseer tierras para generar un retorno de la inversión. Además, es probable que aumenten las tasas de interés para los préstamos de tierras agrícolas en el futuro, lo que a su vez significa que la tasa de equilibrio para las futuras compras de tierras también aumentará.

Si el costo de la deuda de un préstamo inmobiliario no disuade a los pequeños inversionistas de querer comprar tierras como una inversión especulativa, y realmente creen que pueden establecer una pequeña operación agrícola que cumpla con sus requisitos de capital, los requisitos de ingresos y limitaciones de tiempo, muchos informes de valoración están disponibles. Estos informes se pueden obtener de los departamentos de agricultura de las universidades públicas estatales para ayudar a evaluar la viabilidad de establecer una operación comercial de pequeña granja. Por lo tanto, los pequeños inversionistas que quieran establecer una explotación maderera, una huerta, un viñedo o un huerto deberían poder encontrar un análisis completo y oportuno que explique cómo establecer este tipo de operaciones, la cantidad de trabajo que probablemente implicarán, el desembolso de capital requerido, el tiempo necesario para recibir un retorno de la inversión, y el probable retorno de la inversión que la operación de la pequeña granja logrará con el tiempo.

Finalmente, y tal vez lo más importante, los inversionistas deben entender que la compra de tierras para operar una pequeña empresa agrícola es probablemente el tipo de negocio más difícil y arriesgado que se puede llevar a cabo. Esto se debe a que además del riesgo que se encuentra en todas las actividades comerciales, las operaciones agrícolas asumen una serie de riesgos que las empresas no agrícolas no tienen que enfrentar. Algunos ejemplos son la amenaza de una variedad de enfermedades de los cultivos, el potencial de infestaciones de plagas, un entorno climático en constante cambio y precios de mercado inestables. Por estas razones, junto con el hecho de que operar un negocio de pequeñas granjas requiere una gran cantidad de fuerza física, resistencia y una ética de trabajo muy fuerte, la gran mayoría de los inversores probablemente no podrá manejar todas las demandas agrícolas en un base sostenible.

Conclusión

Comprar tierra sin procesar es una inversión muy arriesgada, ya que no generará ningún ingreso y no generará una ganancia de capital cuando se venda la propiedad. Además, utilizar un préstamo inmobiliario para comprar tierras es muy arriesgado. Con estos puntos en mente, se recomienda que la mayoría de los pequeños inversionistas con un anhelo de poseer tierras u operar un pequeño negocio agrícola deberían utilizar la amplia variedad de ETF y ETN que brindan exposición a una serie de emprendimientos comerciales relacionados con la tierra y la agricultura. Al utilizar este tipo de productos de inversión, mientras disfrutan de la gran cantidad de parques nacionales de los Estados Unidos que son gratuitos para el público, los inversionistas deben poder cumplir con su deseo de actividades recreativas relacionadas con la tierra mientras generan un rendimiento razonable de la inversión a lo largo del tiempo.