Probablemente haya escuchado el índice Case-Shiller mencionado repetidamente en las noticias. Quizás sabes que tiene algo que ver con los precios de las viviendas y el mercado de la vivienda. Pero, ¿qué es este índice, exactamente, y cómo te afecta?

¿Qué es el índice Case-Shiller?
El índice Case-Shiller fue desarrollado en la década de 1980 por tres economistas: Allan Weiss, Karl Case y Robert Shiller. El trío luego formó una compañía para vender sus investigaciones; esa compañía fue comprada por Fiserv, Inc., que tabula los datos detrás del índice. Los datos son distribuidos por Standard & Poor's.

El índice, formalmente conocido como índice de precios de viviendas de S & P / Case-Shiller, en realidad no es un índice en absoluto. En realidad, hay varios índices:

• El índice nacional de precios de viviendas, que abarca nueve divisiones censales principales. Se calcula trimestralmente y se publica los últimos martes de febrero, mayo, agosto y noviembre.
• El índice compuesto de 10 ciudades, que cubre Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Ángeles, Miami, Nueva York, San Diego, San Francisco y Washington, DC.
• El índice compuesto de 20 ciudades, que incluye todas las ciudades mencionadas más Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregón), Seattle y Tampa.
• Veinte índices de área metropolitana individuales para cada una de las ciudades mencionadas anteriormente.

Los índices, además del índice nacional, se publican el último martes de cada mes a las 9 a.m. EST. Hay un retraso de dos meses en los datos que se informan, por lo que el informe emitido en mayo solo cubre las ventas de viviendas hasta marzo.

Cada índice mide los cambios en los precios de viviendas unifamiliares separadas (también conocidas como casas) utilizando el método de ventas repetidas, que compara los precios de venta de las mismas propiedades a lo largo del tiempo. Se excluye la construcción nueva, ya que estas casas no se vendieron previamente, no hay forma de calcular cómo han cambiado sus precios de venta hasta que hayan tenido dos propietarios (en ese momento ya no son construcciones nuevas). Los condominios y cooperativas no están incluidos en ninguno de los principales índices; sin embargo, hay un índice de condominios por separado que registra los precios de los condominios en cinco mercados principales: Boston, Chicago, Nueva York, Los Ángeles y San Francisco.

Los tipos de ventas rastreados por los índices de Case-Shiller se denominan transacciones de venta a distancia. Estas son transacciones en las que la casa se vendió a valor de mercado y los datos del precio de venta se pueden usar para obtener una instantánea precisa del mercado de la vivienda. Una transacción en la que una madre vendió su casa a su hijo a un precio favorable, por debajo del mercado, no se incluirá en ningún índice de Case-Shiller porque no refleja con exactitud la actividad general del mercado de la vivienda. Las ventas de ejecuciones hipotecarias se incluyen en los índices porque una venta entre un banco y un individuo se considera tanto de largo plazo como de venta repetida.

También se excluyen del índice las propiedades cuya designación cambia (una propiedad que recientemente se consideró una casa pero ahora no se incluirá en un condominio), las ventas justo antes o después de que una propiedad haya cambiado drásticamente (como casa del dormitorio remodelada a una casa de cinco dormitorios) y transacciones que parecen tener errores de datos (una casa que una vez se vendió por $ 100, 000 más tarde reportada como vendida por $ 10, 000, por ejemplo).

Por qué importan los precios de la vivienda
Obviamente, si está buscando comprar o vender una propiedad residencial, le interesará saber si los precios de la vivienda suben o bajan y cuánto. Si está vendiendo y los precios parecen estar aumentando, es posible que desee mantener la venta mientras espera y ver si los precios siguen subiendo. Si está comprando y ve que los precios suben, es posible que desee acelerar su decisión de compra mientras todavía hay ofertas. O si los precios están disminuyendo, es posible que desee ver si puede retrasar su compra mientras los precios continúan cayendo. Por supuesto, ninguna persona o índice puede predecir realmente qué pasará con los precios de la vivienda.

Incluso si no está comprando o vendiendo una casa, los precios de la vivienda son un indicador de cómo está funcionando la economía en general. ¿La gente se siente segura de que ahora es un buen momento para hacer una inversión grande y costosa? ¿Qué tan bien se desempeña económicamente una región geográfica en particular? ¿Cómo se desempeñan las empresas que tienen una gran participación en el sector de la vivienda? El índice de Case-Shiller proporciona información sobre todas estas preguntas.

Incluso es posible aprovechar los cambios en los precios de las viviendas de manera indirecta invirtiendo en los futuros y opciones de los índices de precios de vivienda (CSI) de S & P / Case. Este tipo de inversión se recomienda para negocios tales como inmobiliarios e inmobiliarios, bancos, prestamistas hipotecarios y proveedores de viviendas para ayudarlos a mitigar el riesgo de sus grandes participaciones en el sector de la vivienda. Incluso las empresas que tienen poco o nada que ver con la vivienda pueden querer invertir en estos productos para diversificar los riesgos de inversión a los que están expuestos.

Finalmente, muchas personas tienen al menos tanto, si no más, invertido en sus casas como lo hacen en acciones. Por lo tanto, los movimientos de los precios de los hogares tienen un impacto significativo en el valor total de sus carteras.

Índices de viviendas alternativas
Los índices de Case-Shiller, aunque quizás los más conocidos, no son los únicos que registran los precios de las viviendas.

El U. S. Federal Housing Finance Agency (FHFA) publica un índice trimestral de precios de la vivienda que inteligentemente ha denominado el HPI (o Índice de Precios de Vivienda). Utiliza el método de ventas repetidas de Case-Shiller para sus cálculos, pero cubre 363 áreas metropolitanas e incluye refinanciamientos, no solo ventas. Según la FHFA, este índice solo cubre "propiedades unifamiliares cuyas hipotecas han sido compradas o securitizadas por Fannie Mae o Freddie Mac desde enero. Fannie Mae o Freddie Mac no adquieren o bursatilizan las hipotecas de gran tamaño, por lo que estas las hipotecas no están incluidas en el índice.

Una compañía llamada First American CoreLogic produce el Índice de precios de viviendas de LoanPerformance . También usa datos de ventas repetidas, pero es mucho más completo. Según el sitio web de la compañía, sus datos cubren "6, 070 códigos postales (58% del total de la población estadounidense), 519 áreas estadísticas básicas (CBSA, 85% del total de la población estadounidense) y 898 condados (81% del total de la población estadounidense) ubicado en los 50 estados y el Distrito de Columbia. "

El Índice de Precios de la Casa IAS360 se publica mensualmente y cubre tendencias de precios en cuatro regiones del Censo de EE. UU., nueve divisiones del Censo de EE. UU. y 360 condados de EE. UU. venta de viviendas unifamiliares. Aunque el IAS360 solo incluye transacciones en condiciones de mercado, no utiliza el método Case-Shiller, diciendo que "limita significativamente el número de transacciones disponibles para definir la tendencia que puede verse exacerbada en condiciones de mercado más lentas". En cambio, el IAS360 usa tecnología patentada, porque cree que sus datos a nivel de condado son más útiles que las "áreas geográficas amplias" de seguimiento de datos. Un aspecto clave del índice es que se publica con solo un retraso de un mes en comparación con el retraso de dos meses del Case Shiller, lo que lo convierte en un indicador puntual.

Índices de precios de la vivienda extranjera
Además, Estados Unidos no es el único país que produce índices de precios de la vivienda. Aquí hay algunos ejemplos de otros países que producen índices de vivienda:

• El índice principal de Canadá es el Índice nacional de precios de casas compuestas . También utiliza el método de repetición de ventas, y combina datos de ventas de viviendas unifamiliares en Vancouver, Calgary, Toronto, Ottawa, Montreal y Halifax.
• El índice permanente de precios de vivienda de Irlanda es producido por el banco irlandés permanente tsb, que posee aproximadamente el 20% de los préstamos hipotecarios residenciales del país. Este índice tiene en cuenta el tamaño, el tipo, la ubicación y otras características de una vivienda mediante una técnica compleja conocida como análisis de regresión lineal multivariable.
• El índice más importante del Reino Unido es el índice de precios Halifax House , que lleva el nombre de Halifax, el mayor prestamista hipotecario del Reino Unido. También utiliza análisis de regresión lineal multivariante.

Conclusión
El índice Case-Shiller es un barómetro ampliamente utilizado y respetado del mercado de la vivienda en Estados Unidos y de la economía en general. Ahora que comprende lo que es y por qué es importante, la próxima vez que lea el periódico o vea las noticias, puede prestar un poco más de atención cuando escuche sobre el Índice Case-Shiller.