Comprar una casa o alquilar un departamento no son los únicos arreglos de vivienda disponibles en el mercado. Las cooperativas de vivienda brindan una alternativa a los métodos tradicionales de adquisición de una residencia principal. En este artículo, explicaremos qué es una cooperativa y cómo se diferencia de otras opciones de vivienda.

Tutorial: Comprar una vivienda

Condominios vs. cooperativas

Los condominios son viviendas de unidades múltiples con residencias privadas y áreas comunes compartidas. Los condominios se clasifican como bienes inmuebles, lo que significa que los compradores poseen las escrituras de sus viviendas. Si está considerando comprar un condominio, es beneficioso investigar las opciones de su hipoteca utilizando una calculadora de hipotecas como la que se muestra a continuación. Y para obtener información detallada sobre la compra de condominios, lea Buying A Condo .

A diferencia de los condominios, las cooperativas no se consideran propiedad real. Cuando compra en una cooperativa, se convierte en accionista de una corporación propietaria de la propiedad. Como accionista, tiene derecho al uso exclusivo de una unidad de vivienda en la propiedad.

Costos

Para comprar acciones en una cooperativa, cada comprador obtiene un "préstamo compartido" en lugar de una hipoteca. Estos préstamos funcionan como hipotecas. Además de los pagos del préstamo, que se realizan al prestamista, los residentes de la cooperativa son responsables de pagar una parte prorrateada de los costos de funcionamiento y mantenimiento del edificio. Estos costos generalmente se pagan a la sociedad a través de una tarifa mensual y se facturan a costo. Los precios aumentan cuando el costo de los bienes y servicios aumenta.

El costo de la hipoteca de la propiedad puede incluirse en la tarifa mensual porque es posible que el edificio tenga una hipoteca incluso si un inquilino individual ha pagado su parte del préstamo. Esto puede ocurrir porque la hipoteca actual del edificio está en manos de la corporación, no de un socio individual. El préstamo de acciones paga el costo de comprar en la sociedad. No tiene nada que ver con la hipoteca subyacente de la propiedad en sí. Los compradores tienen derecho a todas las deducciones fiscales que disfrutan los propietarios, incluidas las deducciones por intereses e impuestos inmobiliarios.

Los gastos adicionales incluyen facturas de servicios mensuales para la residencia de cada comprador, que se pagan de forma individual y los costos del seguro. Si bien el edificio en sí debe estar cubierto por una póliza de seguro general, el contenido de cada residencia individual no lo está. Se requiere una póliza de seguro personal, conocida como HO-6, para proteger las posesiones personales del daño causado por el agua, incendios, robos y otras calamidades. (Para obtener más información, lea La guía para principiantes del seguro para propietarios de viviendas .)

Características

Las cooperativas suelen ser menos costosas que los apartamentos porque operan a bajo costo, recaudando dinero de residentes a pagar cuentas pendientes.En áreas donde el costo de vida es alto, como la ciudad de Nueva York, las cooperativas pueden ser una opción atractiva desde una perspectiva financiera.

Las cooperativas deben cumplir con las leyes que rigen la vivienda justa, pero pueden ser más restrictivas que otras opciones de vivienda cuando se trata de requisitos de propiedad. Debido a que no hay un propietario y no hay inquilinos, las reglas para comprar acciones en la sociedad son establecidas por los socios. Por ejemplo, se puede requerir que los nuevos compradores tengan un valor patrimonial específico o una cierta relación deuda-ingreso, además de demostrar la capacidad de cumplir con las obligaciones financieras de la compra cooperativa. (Para obtener más información, consulte ¿Cuál es su relación deuda / ingresos? )

También se puede requerir una verificación de antecedentes. Al igual que otros tipos de vivienda, algunas cooperativas están diseñadas para atender solo a personas mayores u otros grupos específicos. Estos requisitos de propiedad más estrictos brindan un aire de seguridad y exclusividad a la propiedad de la cooperativa. A cambio de esta exclusividad, las cooperativas generalmente se ejecutan de una manera más restrictiva que los condominios. Las unidades de gama alta, por ejemplo, pueden prohibir el subarriendo. Todos los socios comparten los costos de operación del edificio. Un incumplimiento por parte de un socio puede requerir que los otros socios cubran los costos de ese socio, aunque los estrictos requisitos de propiedad generalmente mantienen los valores predeterminados al mínimo.

La estructura de las cooperativas de vivienda varía según el país específico de su ubicación. En EE. UU. Y Canadá, las opciones más populares incluyen:

• Cooperativas con tasa de mercado: permiten a los socios comprar y vender acciones a cualquier precio que el mercado soporte.
• Colectivas de capital limitado: establezca restricciones sobre el precio al que se pueden comprar y vender las acciones.
• Cooperativas de arrendamiento financiero: la corporación cooperativa arrienda el edificio en lugar de poseerlo y no genera capital. En este caso, la cooperativa puede tener una reserva en efectivo en la mano si el edificio está a la venta.

Además del aspecto financiero de la propiedad de la cooperativa, también hay un aspecto social que debe tenerse en cuenta. Las cooperativas más pequeñas son manejadas estrictamente por los residentes, con todos los que trabajan para hacerse cargo de las tareas, como mantenimiento, paisajismo y reglas de establecimiento. Las unidades grandes pueden ser administradas por un consejo de administración compuesto por un subconjunto de residentes. En cualquier caso, hay reglas que deben seguirse y un cierto grado de interacción social que tiene lugar. Si no le gusta compartir la autoridad para tomar decisiones, es posible que la vida cooperativa no le atraiga.

Antes de comprar

Antes de comprar, tendrá que considerar lo siguiente:

• Ubicación
• Servicios
• Costos

Debido a que está comprando acciones de una empresa, asegúrese de consultar la situación financiera de la empresa y conocer a los accionistas de la compañía. No solo serán sus socios comerciales, sino que también serán sus vecinos.

The Bottom Line

Lea los artículos de incorporación de la cooperativa, los estatutos, el acuerdo de suscripción, las reglas y cualquier otra documentación disponible. Asegúrese de comprender realmente cómo funciona la asociación, incluida la forma en que se administra, lo que se le exigirá que pague y cuánto costará ese pago.Pregunte sobre los términos de cualquier hipoteca subyacente, la política sobre mascotas y su capacidad para realizar cambios en su residencia. No hay nada de malo en hacer preguntas; un pequeño esfuerzo adicional por adelantado puede contribuir en gran medida a garantizar un arreglo de vida armónico a largo plazo.