El sueño americano ha experimentado una gran cantidad de cambios en los últimos 50 años. Se ha expandido para incluir la posibilidad de comprar una segunda casa, una casa de vacaciones. Estas son las cabañas en la orilla del lago, las cabañas en las montañas y las cabañas en la playa que se sientan vacías el 90% del año mientras sus dueños tienen tiempo para las próximas vacaciones y pagan la factura de la hipoteca y los impuestos a la propiedad.

Por supuesto, hay una alternativa para dejar que su casa recoja el polvo durante el tiempo de inactividad. Puede alquilarlo a otras personas que buscan disfrutar de un tiempo fuera del trabajo. Este artículo analizará algunos de los problemas que rodean el alquiler de un segundo hogar.

Comprar una segunda vivienda

Mantener una residencia principal es una enorme decisión financiera. Si está considerando un segundo hogar, use una calculadora de hipotecas para investigar las tasas de interés de los prestamistas en el área donde se encuentra su propiedad de vacaciones. Luego, una vez que haya reunido las estimaciones del costo total de sus pagos hipotecarios mensuales, revise sus estados financieros para ver si es más conveniente que vaya con una hipoteca o pague en efectivo.

He aquí por qué. Tener un segundo hogar es un paso adelante en magnitud porque un segundo hogar tiene todos los costos de su primer hogar y, a menudo, más. Pero no tiene las fáciles cancelaciones del IRS.

Si está planeando obtener una casa de vacaciones, pero no tiene el capital para una compra en efectivo, no acepte una segunda hipoteca en su casa. El IRS ha cerrado el resquicio por el cual una persona puede usar una segunda hipoteca para comprar una propiedad de inversión por separado al mismo tiempo que deduce su hipoteca de los impuestos. Si toma una hipoteca de su residencia principal para comprar una segunda casa, no podrá deducir los pagos como intereses hipotecarios personales. Por lo tanto, si tiene la intención de pedir un préstamo para un segundo hogar, tendrá que contratar otra hipoteca que permita intereses deducibles de impuestos.

As Stands

Las reglas de impuestos actuales que rodean las segundas residencias, las casas de vacaciones y las segundas residencias de clase trabajadora han cambiado con más frecuencia que las de las residencias primarias. A partir de 2010, si actualmente posee un segundo hogar para uso personal, puede alquilarlo, o su residencia principal para ese asunto, a otra parte por hasta dos semanas (14 noches) sin informar ningún ingreso.

Por otro lado, una segunda casa se considera una propiedad de inversión si pasa menos de dos semanas en ella y luego intenta alquilarla el resto del tiempo. Es importante recordar que, con el advenimiento de los centros turísticos y demás, la demanda de una cabaña en el bosque solo puede venir en las horas pico, el mismo período en el que probablemente desee usar la propiedad usted mismo. (Ver también: Deducciones fiscales para propietarios de propiedades de alquiler .)

El IRS sobre inversiones en casas de vacaciones

Aunque los impuestos sobre propiedades de inversión han sido tradicionalmente más suaves que para otros tipos de inversión, los segundos hogares parecen ser un punto gris para el IRS. Todas las pérdidas de alquiler son "pérdidas pasivas" o "pérdidas de pasatiempos". Estos solo pueden cancelarse contra los ingresos de otras actividades pasivas como otros alquileres, una asociación privada que no ayuda a operar o una corporación S. Las pérdidas pasivas que no puede usar se transfieren hasta que venda la casa de vacaciones. Cuando vendes la propiedad, las pérdidas pasadas pueden usarse para compensar cualquier ganancia. Si tiene más cancelaciones pasivas de pérdida después, puede reclamarlas contra el ingreso regular.

Sin embargo, puede deducir hasta $ 25,000 al año si:

• Su ingreso bruto ajustado es menor a $ 100, 000 o
• Usted participa activamente en la administración de la propiedad.

Este descuento fiscal se desvanece en $ 150, 000 ingresos brutos ajustados (AGI). Si tiene entre $ 100,000 y $ 150,000, usted califica para la mitad de la deducción. Esto parece una tontería, ya que la mayoría de las personas que pueden permitirse comprar un segundo hogar tendrán un AGI muy por encima de estas cifras. Aún así, el verdadero desafío está en la segunda condición. Puede usar la deducción anual si usted o su cónyuge desean convertirse en un profesional calificado de bienes raíces y administrar activamente la propiedad que está registrando las pérdidas pasivas. Tenga en cuenta, sin embargo, que el IRS no cree que tenga un trabajo de tiempo completo y luz de luna como administrador de la propiedad. Necesitará un diario detallado sobre por qué, cuándo, dónde y qué hace como administrador de la propiedad para probar su caso.

Venta de una casa de vacaciones

Las propiedades en áreas de vacaciones populares suelen tener una apreciación superior a la media, por lo que puede haber un momento en el que desee cobrar y encontrar un nuevo lugar donde alojarse. Al vender una casa de vacaciones, la cantidad de tiempo que la tiene afecta su impuesto a las ganancias de capital. Si vende antes de que pase un año, estará sujeto a la tasa de ganancias de capital a corto plazo. Si vende después de un año, su impuesto federal se calculará a la tasa de ganancias de capital a largo plazo. (Ver también: Una mentalidad a largo plazo se enfrenta al temido impuesto a las ganancias de capital. )

Sin embargo, puedes evitarlo si estás dispuesto a mudarte por completo. Si vende su residencia principal con los $ 250, 000 por persona libre de impuestos, y luego se muda a la casa de vacaciones y la declara su nueva residencia principal, podrá usar la exención de $ 250,000 ($ 500,000 para parejas) nuevamente, proporcionándote vivir allí por dos años. Lamentablemente, esta estrategia a menudo solo es práctica para los autónomos o jubilados. También existen otras restricciones sobre el uso de la exclusión de las ganancias de capital para las casas de vacaciones que se han convertido en una residencia principal. (Ver también: ¿Es cierto que puede vender su casa y no pagar impuesto a las ganancias de capital? )

Consejos para el segundo propietario de una vivienda

Si posee una segunda vivienda con el propósito de alquilarla , y tiene un ingreso bruto ajustado inferior a $ 150, 000, luego ingrese y comience a administrar.Esto significa que no podrá usar un agente para encontrar inquilinos. Arreglará las reparaciones personalmente, pero le dará pérdidas pasivas para amortizar.

O bien, si la gestión activa no le atrae o su AGI es demasiado alto, puede pasar más tiempo en la cabina y convertirla en una propiedad de uso mixto en lugar de una propiedad de inversión. Esto significa que los impuestos cambian con el cambio de designación, principalmente que no puede usar pérdidas pasivas. Pero podrá reclamar un porcentaje de los intereses de la hipoteca y los impuestos a la propiedad como deducciones en su impuesto sobre la renta.

The Bottom Line

Convertir una propiedad de vacaciones en un alquiler rentable tiende a ser una batalla cuesta arriba. Antes de convertirse en propietario de una casa de vacaciones, analice cómo se verán afectados sus impuestos. A la mayoría de las personas que poseen segundas residencias se les serviría mejor clasificándolas como una propiedad de uso mixto para fines tributarios y alquilando solo 14 noches libres de impuestos en un año determinado. Sin embargo, las personas que sí se convierten en propietarios de segundas residencias generalmente son impulsadas por la misma compulsión que las llevó a comprar la propiedad en primer lugar. Si usted es una de esas personas, lo mejor que puede hacer es participar activamente en la gestión de su propiedad.