Todo el mundo conoce los consejos estándar de seguridad para el verano: nado solo donde haya un socorrista, aplique protector solar generosamente, tome muchos líquidos. Pero hay un elemento que su asesor financiero probablemente quiera agregar a esa lista: tenga cuidado con el impulso repentino y aparentemente imparable de comprar una segunda casa en el lugar donde acaba de pasar dos semanas idílicas de vacaciones. Como dice un sitio web financiero: El verano es "un momento para relajarse, descansar y tomar decisiones financieras tontas. "Comprar esa casa puede que no sea una decisión tan tonta después de todo, pero tiene que ser una que se haga con la cabeza y no con el corazón, y solo después de consultar a expertos financieros, legales y de bienes raíces.

Si decide comprar una casa de vacaciones, será parte de una tendencia ascendente que la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) ha estado siguiendo desde 2003. La encuesta de NAR de 2015 informa que la compra de las casas de vacaciones alcanzaron un récord en 2014, con un estimado de 1.13 millones de ventas de casas de vacaciones. El comprador típico tenía un ingreso familiar promedio de $ 94, 380 y compró una propiedad a una distancia mediana de 200 millas de su residencia principal. Lawrence Yun, economista jefe de NAR, lo llama "crecimiento asombroso" que casi duplicó el total combinado de ventas de casas de vacaciones de los dos años anteriores.

Entonces, ¿qué hay detrás del aumento? Yun lo atribuye al hecho de que "los hogares acomodados se han beneficiado en gran medida del fuerte crecimiento del mercado bursátil en los últimos años" y ha habido "un crecimiento a largo plazo en el número de baby boomers acercándose a la jubilación y comprando segundas residencias para convertir en su hogar principal en unos pocos años. "Linda Rheinberger, una vicepresidenta regional de NAR que vive en Las Vegas -" la zona cero cuando cayó el mercado ", como ella lo describe - piensa que una de las razones del mayor interés en comprar casas de vacaciones ahora es que" la gente está cansada " de preocuparse cuando caiga el próximo zapato, su perspectiva de sus finanzas [es] 'más tranquila' que hace unos años "y no quieren posponer la compra de la casa de vacaciones que desean.

Nota: En este post, estamos hablando de compras principalmente para el uso personal del comprador o su familia, no de compras realizadas principalmente como una inversión. (Ver Casa de vacaciones o inversión productora de ingresos? ) Curiosamente, el número de compras de casas de vacaciones con fines de inversión ha caído por cuarto año consecutivo.

Estrategias de decisión: 6 preguntas para hacerse a sí mismo

Cuando se trata de la decisión de una casa de vacaciones, Karyn Glubis, un corredor en Tampa, Florida, tiene este consejo: "Tómese su tiempo. No tiene que comprar la primera propiedad de la que se enamore … al igual que las citas, habrá otra para elegir que a la larga puede ser una mejor opción."

Y, antes de decir" Sí, quiero ", hágase estas seis preguntas:

1. ¿Puedo pagarlo?

Esta es probablemente la pregunta más importante de todas. Para la respuesta a esto, desconecte el corazón, involucre el cerebro (y los cerebros de sus asesores financieros de confianza). Calcule los costos de poseer una casa de vacaciones, incluyendo:

• pagos de hipoteca
• impuestos a la propiedad (que pueden ser mayores para no residentes que para residentes)
• seguro (después de Sandy, el seguro contra inundaciones en la costa este se ha disparado)
• agua , gas, electricidad
• membresía de una asociación en complejos turísticos
• recolección de basura
• jardinería
• un sistema de alarma
• el costo de alguien que cuide la propiedad mientras usted está lejos

Y necesita un "fondo para sobornos" para las inevitables emergencias: el asesor financiero David Monberg sugiere que reserve entre el 1% y el 2% del precio de compra de su vivienda.

Un cálculo que puede ayudar a responder "¿vale la pena? "Pregunta: Estime el número de semanas que pasará en su segundo hogar cada año y multiplique esa cantidad por el alquiler semanal en un lugar de vacaciones favorito. ¿El alquiler es más o menos de lo que gastaría en el segundo hogar? Andrew Novick, un planificador financiero con sede en Pensilvania, dice: "Una buena regla general es mantener los costos de vivienda, para una o dos viviendas, por debajo de un tercio de sus ingresos. "

Tener una segunda casa es tanto un estilo de vida, como un problema de inversión financiera. Monberg sugiere comenzar con un análisis financiero completo: ¿cuáles son sus objetivos a largo plazo y cómo los afectará la compra de la segunda vivienda? "¿Lo desviará de su plan de ahorro o su modelo de inversión? ¿Es este un nuevo objetivo o uno que ya se ha calculado en su planificación? ¿Estás listo para agregar otros cinco años a la línea de tiempo para acumular lo suficiente para la jubilación, para la educación universitaria de tus hijos? "No hay garantías", dice. "No se puede tener en cuenta un 'escenario perfecto': el mercado subirá y se reducirá. Debe tener en cuenta los malos tiempos y los buenos porque habrá ambos. "

Para familias de alto patrimonio neto: Al considerar las ramificaciones financieras de comprar una casa de vacaciones, Nikolay Djibankov, un asesor financiero del Grupo Matterhorn en Morgan Stanley Wealth Management, explica que típicamente para familias con una red por valor de menos de $ 10 millones, las preguntas principales son "¿podemos pagarlo? ¿Cuál es el impacto en nuestro flujo de caja y en el plan de riqueza a largo plazo si liquidamos las inversiones o financiamos la compra con una hipoteca fija o variable? "Para aquellos con un valor neto de más de $ 10 millones, el problema se convierte en" cómo estructurar la compra de la propiedad a fin de mitigar la responsabilidad del impuesto a la herencia cuando la propiedad se transfiere a los hijos y nietos? Estructuras como el Fideicomiso de Residencia Personal Calificada (QPRT) pueden ser útiles: consulte con un abogado confiable de planificación patrimonial para que lo asesore. "

2. ¿Lo compro con mi amigo, mi hermano, otra familia?

La copropiedad es una ruta para hacer económicamente factible la compra de una casa de vacaciones, pero como advierte el bróker Lee Williams: "Obtenga todos los términos por escrito. Nada forzará o arruinará una amistad más rápido que no haber tenido una discusión completa de posibles problemas antes de que se haga el trato. Si está comprando con otra familia, ¿los usarán ambos al mismo tiempo? ¿Cuáles son las políticas de los huéspedes? ¿Qué sucede si una familia usa la casa más a menudo que la otra? "¿Y qué sucede si una familia se cansa y quiere vender?

3. ¿Cómo usaré la casa?

¿Realmente vas a usar este segundo hogar lo suficiente para que valga la pena la compra? Tyler Gray, un asesor financiero en Oklahoma, le preguntó a un cliente que quería comprar una casa de vacaciones si se veía a sí mismo de vacaciones en el mismo lugar durante los próximos 15 o más años. "Él respondió: '¡No, por supuesto que no! "Nos sentamos en silencio durante 10 o 15 segundos antes de que se encendiera la bombilla en su cabeza … para él era un plan mucho mejor simplemente alquilar una casa de vacaciones para que no se sintiera atado a un solo lugar. "

Si planea alquilar su casa para compensar los costos, sea realista acerca de los ingresos que podrá generar, y asegúrese de revisar todos los documentos de construcción y los estatutos de asociación (si está en una comunidad de resorts) y familiarizarse con las leyes locales que impactan el alquiler. (Para más información, consulte Comprar una segunda casa para alquilar: lo que no se debe hacer. )

Peggy Fucci, un corredor en el sur de Florida, le recomienda que recurra a su agente para supervisar el alquiler de la propiedad si esa es la ruta que desea tomar. Recuerde, también, que ser propietario puede no ser algo que quiera ser y que tener a alguien más que administre su propiedad y alquileres puede llevar consigo una tarifa considerable, a veces hasta el 50%.

4. ¿Dónde debería estar mi casa de vacaciones?

Si usted es como la mayoría de los compradores de casas de vacaciones, quiere comprar en un lugar que no se parece a donde vive a tiempo completo. Rheinberger dice que 9 de cada 10 personas quieren un clima, un escenario, casi todo lo que es diferente de su residencia principal. Cuarenta por ciento de todas las compras de casas de vacaciones se encuentran en un área de playa.

Para ver cuáles son los destinos más populares para las búsquedas en línea de casas de vacaciones, consulte el sitio interactivo de Trulia. Haga clic en una ciudad y verá cuáles son los cinco destinos de vacaciones más populares en esa área. De acuerdo con este mapa, los cinco primeros en los Estados Unidos son Ocean City y North Wildwood, Nueva Jersey; Kissimmee, Florida; Ocean City, Maryland y Marco Island, Florida.

Si alquilar su casa es parte de su plan, querrá comprar en un área que atraiga a los turistas. Ben Kinney, un agente de bienes raíces en Washington, sugiere consultar Airbnb, HomeAway, VRBO, LoveHomeSwap, VRBO y Flipkey para averiguar cuáles son los favoritos en estos sitios.

Para asegurarse de que realmente le gusta una ubicación, alquile antes de comprar. Novick recomienda a sus clientes que lo hagan durante un año.Como señala, "puede ser un error costoso si la casa de vacaciones perfecta resulta estar en la próxima ciudad. "Pase tiempo en su futura casa de vacaciones durante las cuatro estaciones. "Lo que es sereno en la primavera puede ser ruidoso y caótico en el verano", advierte la agente inmobiliaria Melanie Siben.

Sharon McIntosh, una agente de bolsa de la ciudad de Nueva York, compró una casa de Montgomery Ward vintage de la década de 1920 de hace dos años, que ha estado renovando y restaurando desde entonces. Ella recomienda que mires las posibilidades de transporte. "¿Cómo llegarás allá? Si la unidad dura más de dos o tres horas, no querrá ir todos los fines de semana; Establecí mi propio límite a las dos horas ", dice. "¿Cómo llegarán tus invitados allí? Es genial estar en una ruta de tren, incluso una ruta de autobús está bien para algunos. "También para tener en cuenta, ella dice: ¿necesitas senderismo, natación, acceso a restaurantes, actividades culturales? Si es este último, considere una ciudad universitaria. ¿Quieres alejarte de todo o estar con otras personas que comparten tus intereses?

Si tienes niños pequeños, asegúrate de que haya suficiente entretenimiento para ellos también. Póngase en contacto con el distrito escolar local, departamento de recreación, instituciones religiosas para tener una idea de lo que está disponible para los niños; hable con los padres en la tienda de abarrotes local y en el patio de recreo.

5. ¿Qué tipo de casa será?

La mayoría de los compradores de casas de vacaciones compran una vivienda unifamiliar; El 27% compra un condominio y el 18% compra una casa adosada o adosada. Tammy Barry, que hace ventas y marketing para Heritage Harbor Ottawa Resort en Illinois, dice que los compradores deben decidir si quieren "el estilo de vida llave en mano y sin mantenimiento de una comunidad de condominios o condominio o el espacio extra de una casa unifamiliar. "De cualquier manera," las casas de vacaciones son lugares destinados a pasar tiempo con amigos y familiares; Los planos de planta abiertos y los espacios flexibles que se pueden convertir en áreas adicionales para dormir cuando llega la empresa son lo que la gente más quiere. "

Según la encuesta de NAR, el tamaño de las casas de vacaciones disminuyó en 200 pies cuadrados desde 2013-2015, pero algunos en el negocio quisieran ver que disminuya aún más. Dan Dobrowolski, fundador de EscapeHomes, diseña cabañas de 400 pies cuadrados, muchas desde $ 75,000. Las promueve por su belleza, asequibilidad y portabilidad. "Podemos producir y entregar una nueva casa de vacaciones de estilo cabaña auténtica dentro de 60 a 90 días y la gente puede comenzar a vivir en ellas de inmediato. "¿Quién compra estas" casas pequeñas "? De acuerdo con Dobrowolski, "parejas y familias jóvenes, personas que viven en nidos vacíos, hombres y mujeres solteros, lo que sea. "Los clientes recientes incluyeron a una pareja de Silicon Valley que están poniendo los suyos en propiedades vinícolas y profesores de la Universidad de Iowa que están colocando los suyos en un lago. "(Véase también, Consideraciones financieras sobre la compra de una casa pequeña .)

6. ¿Cuáles son las implicaciones fiscales de una casa de vacaciones?

Las leyes actuales ofrecen varias exenciones fiscales que pueden ayudar a que la propiedad de una segunda vivienda sea más asequible. Si usa la propiedad como un segundo hogar, no como un alquiler, puede deducir el interés hipotecario como lo haría con una residencia principal.También puede deducir los impuestos a la propiedad. Cuando alquila su propiedad por más de 14 días, las reglas se vuelven más complicadas. (Para obtener más información, consulte Salidas de impuestos para propietarios de segunda vivienda .)

Conclusión

Cuándo comprar, dónde comprar y si comprar una casa de vacaciones es una decisión que requiere cuidado investigación, cálculos racionales y el asesoramiento de una variedad de expertos, desde asesores financieros hasta abogados de bienes raíces y corredores. Como la agente inmobiliaria Melanie Siben dice: "Más te vale amar, amar, amar la casa que vas a comprar, porque si el potencial de inversión es la razón por la que estás comprando esta casa, definitivamente debes reconsiderarlo". "

Para obtener más información, consulte el tutorial de Investopedia, La guía completa de propiedades de vacaciones.