El precio medio de la lista en Atlanta ahora es de $ 184, 900, un 12. 1% más que el año anterior, según el Informe Nacional de Tendencias de la Vivienda de febrero de 2014, publicado por agente de bienes raíces. com. Esto coloca a Atlanta ligeramente por debajo del precio de la lista mediana nacional de $ 199, 000. Sin embargo, donde Atlanta brilla es en el inventario: se ubica cerca de las 146 regiones del informe en términos de número total de listados. Propiedades inmobiliarias actualmente en venta en Realtor. com varía en precio desde menos de $ 10, 000 para propiedades en dificultades hasta $ 15. 9 millones para una finca palaciega en Buckhead de primer nivel, el "Beverly Hills of the South". Aquí hay un vistazo a lo que puede comprar por $ 200,000. (Para obtener más información sobre cómo comprar una casa, consulte: Una guía para comprar una casa en EE. UU. )

Panorama del mercado

Los precios de las viviendas en Atlanta alcanzaron su punto máximo a mediados de 2007, luego cayeron durante los siguientes años, tocando fondo a principios de 2012. Desde entonces, los precios se han estado recuperando lentamente. El Libro Beige más reciente, el informe económico integral publicado ocho veces al año por la Reserva Federal, indica varios factores favorables en el mercado inmobiliario de Atlanta: aumento de las ventas de viviendas, mayor demanda de hipotecas residenciales, aumento en la construcción de casas nuevas, fuerte construcción multifamiliar y una disminución en la refinanciación de hipotecas.

Qué $ 200, 000 comprará

Con los precios aún por debajo de los máximos de 2007, los compradores pueden encontrar un buen negocio en muchos barrios de la ciudad y los suburbios circundantes. "El área metropolitana de Atlanta está muy extendida y diversa, y lo que $ 200,000 puede obtener varía ", dice Maura Neill de Maura Neill & Associates, RE / MAX Around Atlanta." A partir del lunes 24 de marzo de 2014, una búsqueda de $ 200,000 hogares en la MLS nos da 95 resultados independientes [unifamiliares] y siete resultados adjuntos (condominio, casas adosadas, multifamiliares). "

"En viviendas unifamiliares, se esperan propiedades de aproximadamente 1, 500 a 2, 000 pies cuadrados", dice Neill. Pagar $ 200,000 le da a los compradores una amplia variedad de opciones, informa ella. "Un vistazo a algunos de estos listados encontró una cabaña renovada de tres dormitorios, dos baños, de 1940 (1, 900 pies cuadrados) en East Lake y una de tres habitaciones. dormitorio, dos baños, rancho de ladrillo de la década de 1960 con sótano (1, 800 pies cuadrados) en East Cobb (Marietta) que necesitan un poco de actualización. El mismo precio también compraría un rancho de tres dormitorios, dos baños y ladrillo de los años 90 (1, 600 pies cuadrados.) En un vecindario lacustre en Duluth o uno más grande de tres dormitorios y dos baños estilo Charleston, de dos pisos con dos porches frontales (1, 800 pies cuadrados) en Grant Park / Peoplestown ". Muchas de las propiedades en este punto de precio contarán con pisos de madera, vestidores, patios cercados y chimeneas.Algunos ofrecen garajes o cocheras y actualizaciones de cocina, como electrodomésticos de acero inoxidable y encimeras de granito. Además, muchas casas se encuentran a poca distancia tanto del transporte público como de las escuelas del área.

Los compradores interesados ​​en casas adosadas encontrarán que "1, 100 a 1, 400 pies cuadrados y dos o tres dormitorios son la norma", dice Neill, citando una casa adosada de dos dormitorios, 2. 5 baños (1, 300 pies cuadrados.) a la venta en el Westside de Atlanta. A menudo incluido: pisos de madera dura; actualizaciones de cocina, incluidas encimeras de granito y placas para salpicaduras de azulejos de vidrio; vestidores; lugares de estacionamiento asignados y comodidades del complejo, como piscinas, instalaciones de lavandería y espacios verdes.

"El mercado de Atlanta sigue siendo notablemente asequible", dice Neill, quien señala que un poco más de 20,000 casas están en venta en el área metropolitana de Atlanta (sin incluir las listas de venta por dueño). Aunque las 104 casas ofrecidas a exactamente $ 200, 000 son solo la mitad del 1% del inventario, "hay innumerables opciones para los compradores en los puntos de precios circundantes, y verdaderamente algo para todos en el diverso mercado de Atlanta", agrega.

Obteniendo la mejor casa por su dinero

Después de la crisis financiera de 2008, el mercado de Atlanta, junto con muchos otros en todo el país, se vio inundado de ejecuciones hipotecarias. "Las ejecuciones hipotecarias y las ventas cortas solían ser la respuesta para obtener la mayor cantidad su dinero en el área metropolitana de Atlanta ", dice Neill. Los registros de ejecuciones hipotecarias para Atlanta, sin embargo, disminuyeron significativamente durante el año pasado, con una disminución del 33.3% en las subastas y del 26. 4% menos propiedades propiedad del banco, de acuerdo con RealtyTrac. com , una empresa de información inmobiliaria en línea y mercado de propiedades embargadas en los Estados Unidos. Actualmente, Metro Atlanta se ubica cerca del promedio nacional, con uno de cada 1, 162 hogares en ejecución hipotecaria (en comparación con aproximadamente uno en 1, 170 hogares en todo el país).

Aquí le mostramos cómo obtener la mayor cantidad de dinero posible para su casa: "Compre en una zona en la que se sienta como en casa y no tenga miedo de realizar una pequeña actualización cosmética, no solo de pintar e iluminar, sino también de reemplazar el suelo y los accesorios. (como grifos, perillas de puertas, etc.), quitar el fondo de pantalla y presupuestar los electrodomésticos nuevos ". Por supuesto, es importante presupuestar los gastos anticipados, teniendo en cuenta lo que puede esperar (los pomos de las puertas, por ejemplo) y lo que el comprador desearía que hiciera de inmediato (por ejemplo, reemplazar la alfombra peluda y quitar el papel tapiz obsoleto) ) Comprar en la parte superior del rango de precios hace que sea difícil abordar los proyectos de actualización, por lo que siempre es una buena idea asegurarse de que haya espacio en el presupuesto para las actualizaciones que el comprador considere esenciales.

Los compradores que pueden visualizar el potencial de una casa y están dispuestos a realizar algún trabajo pueden obtener más dinero por su casa, incluso después de que se paguen las actualizaciones. "Compradores verdaderamente conocedores o compradores con un agente inmobiliario en quien puedan confiar. puede ver los defectos cosméticos pasados ​​y los accesorios de fecha a los "huesos" de la casa: el plano de planta, el tamaño de las habitaciones, el potencial.Eso le dará la mayor cantidad de dinero ", dice Neill.

¿Comprar o alquilar?

En toda la nación, la brecha entre el costo de alquilar y comprar se ha reducido, en parte debido al aumento de las tasas de interés y de la vivienda . El informe de Trulia's Rent vs. Buy , publicado por el agente de bienes raíces en línea Trulia. Com , mostró que hace un año era un 44% más barato comprar una casa que alquilar una; La cifra ha bajado al 38%. El informe compara los costos para un período de siete años, usando cinco cálculos:

1. El precio promedio de alquiler y de venta para un conjunto idéntico de propiedades;
2. El costo mensual total inicial de poseer (suponiendo un 20% de baja y una hipoteca de tasa fija a 30 años a un 3. 5% de interés, así como mantenimiento anual, seguro, servicios públicos y gastos de impuestos a la propiedad) y alquiler (renta mensual más seguro de arrendatario);
3. futuros costos mensuales totales de propiedad y alquiler;
4. Costos y ganancias únicos (para ser propietario, esto incluye costos de cierre e impuesto sobre plusvalías del 15% para gana por encima de la exclusión anual de $ 500,000; para alquilar, esto incluye un depósito de seguridad de un mes); y
5. El valor presente neto (VPN) para contabilizar el costo de oportunidad del dinero (esto compara los flujos de efectivo a lo largo del tiempo).

La decisión de comprar o alquilar depende de una serie de factores, incluido el tiempo que planea vivir en la casa, y la tasa de su hipoteca y el nivel impositivo. Por ejemplo, si obtiene un préstamo con tasa fija del 4% y 30 años; están en el grupo impositivo del 15% y planean vivir en un hogar durante siete años; podría ser un 28% más barato comprar que el alquiler en Atlanta, según la calculadora de alquiler o compra del Trulia. com. Sin embargo, si planea permanecer en su lugar por solo dos años, sería 20% más barato alquilar que comprar, todos los demás factores permanecen iguales.

The Bottom Line

Los compradores de Atlanta pueden encontrar un inventario adecuado en el punto de precio de $ 200, 000 y muchas más propiedades si amplían su búsqueda ligeramente por encima y por debajo de esa cifra. Las viviendas en este rango de precios tienden a tener propiedades bien mantenidas y actualizadas en el rango de 1, 500 a 2, 000 pies cuadrados para viviendas unifamiliares separadas y el rango de 1, 100 a 1, 400 pies cuadrados para viviendas anexas, incluidos condominios y casas adosadas. Los compradores dispuestos a mirar más allá de los defectos cosméticos de una casa pueden terminar obteniendo la mayor cantidad de dinero por su casa.