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Los fondos de las operaciones, o FFO, son una medida del flujo de efectivo; se usa para evaluar las empresas para las cuales el ingreso neto es una medida inapropiada del desempeño. Al igual que los ingresos netos, es una medida del rendimiento de la inversión, o ROI. El FFO se calcula sumando los gastos no en efectivo, como la depreciación y la amortización, a los ingresos netos. Los ingresos y cargos no operativos también se eliminan con frecuencia cuando se traduce el ingreso neto a FFO. Los fideicomisos de inversión inmobiliaria, o REIT, son la seguridad más frecuentemente analizada utilizando FFO.

Los REIT son valores que permiten a los usuarios comprar acciones de un fondo de inversión mancomunado, similar a los fondos mutuos. Los REIT poseen propiedades generadoras de ingresos y desembolsan materialmente todos sus ingresos gravables a los accionistas en forma de dividendos. Si bien la ganancia contable es una cifra importante para los accionistas, el ingreso neto puede ser una métrica engañosa cuando se intenta analizar el rendimiento real de un REIT. A medida que el valor de la propiedad en el balance general crece, también lo hace el gasto de depreciación. En este caso, cualquier disminución resultante en las ganancias por acción, o EPS, sugiere falsamente una disminución en el rendimiento operativo. Los accionistas generalmente evalúan el rendimiento operativo de un REIT al analizar el flujo de efectivo generado por las propiedades de inversión, por lo que FFO es una herramienta efectiva en este contexto.

Considere los resultados del primer trimestre de 2015 reportados por Public Storage (NYSE: PSA). La compañía reportó un ingreso neto de $ 213 millones, o $ 1. 23 por acción. En el mismo período, Public Storage informó $ 331 millones de FFO. El FFO se calculó sumando los gastos de depreciación a los ingresos netos y restando ganancias de la venta de inversiones inmobiliarias. En casi todos los casos, los REIT publican cifras de FFO en los informes de ganancias trimestrales. FFO generalmente no se encuentra en los informes de ganancias de otros tipos de valores.