Los activos como el oro y las propiedades inmobiliarias son inversiones básicas, y comprar una vivienda es una inversión común para personas en todo el mundo, ya que se considera una inversión segura y rentable. (Para más información, consulte Exploración de inversiones inmobiliarias: Introducción.)

Invertir en bienes raíces, sin embargo, requiere un largo período de compromiso y un pago inicial elevado, y es arriesgado, incluso a largo plazo. Además, muchos inversores a menudo ignoran los costos.

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A continuación se detallan algunos puntos importantes sobre los costos ocultos y los factores que hacen que invertir en bienes raíces sea una empresa arriesgada, costosa y no tan rentable. Los inversores deben tener todo esto en cuenta antes de tirar abajo su dinero duramente ganado.

Una percepción común

Un inversionista promedio puede observar que un condominio de dos dormitorios en los suburbios estuvo disponible por $ 300,000 hace cinco años, y ahora se vende por $ 450, 000. Eso es un retorno genial del 50% en cinco años, mucho mejor que el rendimiento de acciones, bonos o oro. El valor de beneficio absoluto también parece ser alto en $ 150,000, y la disponibilidad de financiamiento da la ilusión de usar dinero apalancado para obtener ganancias.

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Con todos estos beneficios aparentes, ¿cuáles son los desafíos y los costos ocultos de las inversiones inmobiliarias?

El costo Anatomía de los préstamos inmobiliarios

Considere el caso de una persona que se muda a una nueva ciudad para un nuevo trabajo. Espera permanecer unos cinco años, pero puede ampliar ese período en función del crecimiento de su carrera con su empleador actual o con otros empleadores en la misma ciudad. Bajo el supuesto de buenos rendimientos, considera comprar una casa o un condominio en lugar de alquilar uno. (Para obtener más información, vea Razones por las que alquilar es mejor que comprar).

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Tenga en cuenta que una persona puede comprar una acción o una unidad de un fondo cotizado en bolsa por tan solo $ 5, pero invertir en bienes raíces requiere miles de dólares. Aunque la mayoría de las inversiones inmobiliarias se financian mediante préstamos, la compra de una casa o un condominio por valor de $ 300, 000 aún requiere un pago inicial del 20 por ciento ($ 60,000).

Las personas que contribuyen con menos del 20 por ciento pueden obtener un préstamo, pero terminarán pagando tasas de interés más altas y se ven obligadas a tomar un seguro hipotecario privado, lo que aumenta el costo. Las tasas de interés más altas conducen a montos de reembolso más altos, y el seguro hipotecario usualmente cuesta de 0. 15% a 2. 5% del monto del préstamo.

Si supone que uno compra la propiedad arriba mencionada por valor de $ 300, 000 haciendo un pago inicial del 20 por ciento y tomando prestados los $ 240, 000 restantes a una tasa de interés del 3,875 por ciento para una hipoteca a largo plazo a 20 años, el los pagos mensuales son de alrededor de $ 1, 440.

Hay costos adicionales por única vez para el procesamiento de préstamos, que son alrededor del 4% del monto del préstamo ($ 9, 600). Los impuestos de transferencia de propiedad o los cargos de registro varían de estado a estado, y toman un promedio de 2.El 5% del valor de la propiedad agrega $ 6,000 al costo.

Si supone que el valor de la propiedad aumenta en 1,5 veces en cinco años a $ 450, 000, el precio aumentará alrededor de un 9% en forma de capitalización. Al agregar un impuesto anual sobre la propiedad a una tasa de 1. 5% del valor actual de la propiedad, el impuesto total pagado en cinco años es de aproximadamente $ 30,000.

Si nuestro inversionista compró un condominio, se le cobrará un cargo mensual de $ 200. la asociación de condominios sumaría $ 12,000 durante cinco años. Luego debe agregar los costos de reparaciones, mobiliario y mantenimiento. Un estimado conservador de $ 1, 000 por año nos lleva a un total de $ 5, 000 en cinco años.

Entonces, suponga que el propietario encuentra un comprador dispuesto a comprar su condominio por $ 450,000 después de cinco años.

En ese momento, el inversor habría pagado al banco $ 86, 400 del préstamo. Agregar el pago inicial de $ 60, costos de procesamiento de préstamos ($ 9, 600), impuestos a la propiedad ($ 6, 000), impuestos a la propiedad ($ 30, 000), cargos de asociación de condominios ($ 12, 000) y mantenimiento general ( $ 5,000), el total llega a $ 209, 000.

¿Cuál es el rendimiento neto?

El monto original del principio de préstamo a 20 años de $ 240,000 se reducirá a alrededor de $ 180,000 en cinco años, ya que el inversor sigue haciendo pagos mensuales de $ 1, 440. El inversor devolverá este saldo pendiente de $ 180,000 del precio de venta de $ 450,000 recibidos del nuevo comprador. El inversionista paga $ 209,000 en costos totales por esta propiedad, otros $ 180,000 en el banco por el pago restante pendiente, y entonces la red que recibe es de $ 61,000.

Esencialmente, el inversionista gastó $ 209,000 en cinco años y obtuvo un beneficio neto de $ 61, 000 para un rendimiento de 29. 2%. Aunque el precio de venta parece alto, los costos ocultos le quitaron gran parte de la ganancia.

Tomemos una duración más larga. Supongamos que el inversor continúa su estancia en la ciudad y tiene su condominio por el plazo completo de 20 años del préstamo. Cada cinco años, el valor del condominio aumenta en 1,5 veces. En 20 años, el valor alcanzará $ 1. 52 millones, una apreciación de más de cinco veces.

El inversionista pagará $ 345, 600. Sumando los $ 60,000, el costo total va a $ 405, 600.

Usando cálculos similares a los anteriores, obtenemos un impuesto a la propiedad total de $ 251,000, costos de mantenimiento ($ 48 , 000), reparación general y mantenimiento ($ 20, 000), costos de procesamiento de préstamo ($ 9, 600) e impuesto a la transferencia de propiedad ($ 6, 000). El total es de $ 739, 600, por lo que la ganancia neta de más de 20 años es de $ 780, 400 para un rendimiento del 106%, esencialmente duplicando el dinero en 20 años.

A más largo plazo, los rendimientos efectivos no son tan buenos. Aunque el precio se revalorizó cinco veces, los costos de los pagos de intereses, impuestos y otros gastos disminuyen las ganancias.

Los inversores también deberían tener en cuenta que el valor real del dinero disminuye con el tiempo. El costo de mantenimiento y reparaciones regulares aumenta debido a la inflación. Si también se considera la inflación, los rendimientos netos bajarán aún más. Los inversores también deben considerar los seguros, los honorarios de los intermediarios y los impuestos a la transferencia de propiedad al momento de la venta.Incluir estos reducirá aún más los rendimientos netos.

Existen otros riesgos asociados en las inversiones inmobiliarias. Los desarrollos durante el período de inversión pueden ocasionar dificultades para vender la propiedad más adelante. Por ejemplo, una nueva autopista ruidosa o un pico en el crimen pueden devaluar la propiedad. Cualquier calamidad sobrenatural como un huracán o un terremoto puede devastar completamente la propiedad, mientras que solo una cantidad parcial puede recuperarse de los reclamos de seguro. Incluso después de una reconstrucción usando dinero del seguro, obtener un precio más alto se vuelve difícil después de que ocurran tales eventos en el área. (Para obtener más información, consulte: Los factores más importantes para invertir en bienes inmuebles)

Alternativas a inversiones inmobiliarias

En lugar de comprar bienes inmuebles, los inversores deberían considerar fideicomisos de inversión inmobiliaria, opciones inmobiliarias, ETF basados ​​en bienes raíces, fondos mutuos y acciones como alternativas de bajo costo. (Para obtener más información, vea Formas sencillas de invertir en bienes raíces)

Si bien las acciones incluyen riesgos específicos de acciones, los fondos, ETF y REIT proporcionan diversificación. Para los corazones valientes dispuestos a asumir el riesgo de contraparte en un mercado no regulado, las opciones de bienes raíces pueden ofrecer mayores rendimientos sin los costos o impuestos. (Para obtener más información, consulte: Cómo hacer dinero con las opciones de bienes raíces)

The Bottom Line

Las inversiones inmobiliarias requieren fuertes compromisos financieros que abarcan largos períodos de tiempo. Evaluar el valor de tales inversiones repartidas a lo largo de largas duraciones es una tarea compleja. Mientras que algunos inversores se sienten atraídos por el aumento de los precios nominales, es necesario tener en cuenta todos los costos