Invertir en bienes raíces generadores de ingresos implica datos de mercado y un grado de subjetividad. Una de las suposiciones más importantes que debe realizar un inversor inmobiliario al valorar propiedades es elegir una tasa de capitalización adecuada, que es la tasa de rendimiento requerida en bienes inmuebles, neta de la apreciación del valor o la depreciación.

En pocas palabras, es la tasa que se aplica al ingreso operativo neto para determinar el valor presente de una propiedad.

TUTORIAL : Exploración de inversiones inmobiliarias

Cálculo con tasa de capitalización

Por ejemplo, si una propiedad que se espera genere un ingreso operativo neto (NOI) de $ 1 millón sobre el los próximos diez años se descuentan a una tasa de capitalización del 14%, el valor de mercado de la propiedad se determinará en $ 1, 000, 000 /. 14 = $ 7, 142, 857, donde el ingreso operativo neto dividido por la tasa de capitalización general es igual al valor de mercado.

El valor de mercado de $ 7, 142, 857 representa un buen negocio si la propiedad se vende a $ 6. 5 millones y sería un mal negocio si el precio de venta es de $ 8 millones.

La determinación de la tasa de capitalización es una de las métricas clave para valorar una propiedad generadora de ingresos. Existen varios métodos que los inversores pueden usar para encontrar una tasa de capitalización adecuada.

Método de extracción de mercado

Este método supone que existe información de ingresos operativos netos y de precios de venta, fácilmente disponibles, en propiedades de generación de ingresos comparables. La ventaja del método de extracción de mercado es que la tasa de capitalización hace que la capitalización directa de los ingresos sea más significativa.

La determinación de la tasa de capitalización es relativamente simple aquí. Suponga que un inversor está considerando comprar en un estacionamiento que se espera que genere $ 500, 000 en el ingreso operativo neto. En el área, hay tres propiedades de estacionamiento de generación de ingresos comparables existentes.

1. El estacionamiento 1 tiene un ingreso operativo neto de $ 250,000 y un precio de venta de $ 3 millones. En este caso, la tasa de capitalización es: $ 250, 000 / $ 3, 000, 000 = 8. 33%.

2. El estacionamiento 2 tiene un ingreso operativo neto de $ 400,000 y un precio de venta de $ 3. 95 millones. La tasa de capitalización es: $ 400, 000 / $ 3, 950, 000 = 10. 13%.

3. El estacionamiento 3 tiene un ingreso operativo neto de $ 185,000 y un precio de venta de $ 2 millones. La tasa de capitalización es: $ 185, 000 / $ 2, 000, 000 = 9. 25%.

Con base en las tasas calculadas para estas tres propiedades comparables (8. 33, 10. 13 y 9. 25%), una tasa de capitalización general de 9. 4% sería una representación razonable del mercado. Usando esta tasa de capitalización, un inversor podría determinar el valor de mercado de la propiedad. La oportunidad de inversión en el estacionamiento se valuaría a $ 500, 000 /.094 = $ 5, 319, 149.

Método de acumulación

El método de acumulación es un poco más complejo que el método de extracción de mercado. La tasa de capitalización se logra al combinar la tasa de interés, la tasa de no liquidez (por la cual es ilíquida debido a la naturaleza del inmueble), la prima de recuperación y la tasa de riesgo.

Dada una tasa de interés del 4%, una tasa de no liquidez de 1. 5%, una prima de recuperación de 1. 5% y una tasa de riesgo de 2. 5%, la tasa de capitalización de una propiedad de capital sería sumado como: 6 + 1. 5 + 1. 5 + 2. 5 = 11. 5%. Si el ingreso operativo neto fuera de $ 200, 000, el valor de mercado de la propiedad sería: $ 200, 000 /. 115 = $ 1, 739, 130.

Obviamente, realizar este cálculo es muy sencillo. La complejidad radica en la evaluación de estimaciones precisas para los componentes individuales de la tasa de capitalización, lo que puede ser un desafío. La ventaja del método de compilación es que intenta definir y medir con precisión los componentes individuales de una tasa de descuento.

Método de banda de inversión

El método de banda de inversión requiere los cálculos más avanzados de los tres métodos. La tasa de capitalización se calcula utilizando las tasas de interés individuales para las propiedades que utilizan tanto el financiamiento de la deuda como el capital. La ventaja del método de banda de inversión es que es la tasa de capitalización más apropiada para las inversiones inmobiliarias financiadas.

El primer paso es calcular un factor de fondo de hundimiento. Este es el porcentaje que se debe reservar cada período para tener una cierta cantidad en un punto futuro en el tiempo. Supongamos que una propiedad con un ingreso operativo neto de $ 950,000 es financiada en un 50%, usando deuda al 7% de interés que se amortizará en 15 años. El resto se paga con capital a una tasa de rendimiento requerida del 10%. El factor del fondo de amortiguación se calculará como:

Tasa de interés / 12 meses
{[1 + (tasa de interés / 12 meses)] ^{Nº de años x 12 meses} } - 1

Al conectar los números, obtenemos:

. 07/12
{[1 + (. 07/12)] ^15x12 } - 1

Esto se calcula para. 003154 por mes. Por año, este porcentaje:. 003154 x 12 meses = 0. 0378. La tasa a la que debe pagarse un prestamista es igual a este factor del fondo de amortización más la tasa de interés. En este ejemplo, esta tasa es: 07 +. 0378 = 10. 78%, o. 1078.

Por lo tanto, la tasa promedio ponderada, o la tasa de capitalización general, utilizando el 50% del peso para la deuda y el 50% del capital es: (. 5 x. 1078) + (. 5 x. 10) = 10 . 39%. Como resultado, el valor de mercado de la propiedad sería: $ 950, 000 /. 1039 = $ 9, 143, 407.

The Bottom Line

Estos métodos están diseñados específicamente para propiedades generadoras de ingresos, como casas de departamentos, propiedades comerciales e industriales. Cabe señalar que estos métodos no son apropiados para las propiedades que están ocupadas por los propietarios.

Adivinar el valor de una propiedad generadora de ingresos puede conducir a evaluaciones inexactas e inversiones fallidas. Seleccionar una tasa de capitalización adecuada aumenta la precisión de una tasación y, por lo tanto, la capacidad de elegir buenas inversiones inmobiliarias generadoras de ingresos.(Para obtener más lecturas relacionadas, consulte Cómo analizar fideicomisos de inversión inmobiliaria , Formas simples de invertir en bienes inmuebles y Razones clave para invertir en bienes raíces .)