Ya sea que esté en el mercado de compradores o en el mercado de vendedores, una vez que encuentre una casa que se sienta como en casa, querrá comprarla lo antes posible. Sin embargo, no es así de simple. Muchos problemas financieros determinarán si podrá comprar la casa, así como los términos de su hipoteca. Conocer esta información por adelantado lo ayudará a tomar mejores decisiones y hará que el proceso de aprobación de su hipoteca se desarrolle sin problemas y rápidamente.

Prerrequisito financiero n. ° 1: tener un anticipo suficiente

Su sueño de ser propietario de una casa puede verse rápidamente frustrado si no puede proporcionar una cantidad adecuada de dinero para su pago inicial.

"Los prestamistas han ajustado los requisitos desde la crisis económica de 2008", dice Karen R. Jenkins, una banquera hipotecaria certificada que es presidenta y directora ejecutiva de KRJ Consulting en Columbia, Carolina del Sur. "Como resultado, los posibles prestatarios que buscan comprar una casa deben tener algo de" piel en el juego "para calificar para un hogar", Jenkins dice que la mayoría de los programas de préstamos requieren un mínimo de 3. 5% de pago inicial.

Es posible que haya conocido personas que compraron casas en el pasado sin un pago inicial, o puede que incluso haya sido una de esas personas. Ese es un escenario mucho menos probable hoy, ya que los bancos están tratando de limitar el riesgo de impago de los prestatarios. "Un prestatario con la piel en el juego tiene menos probabilidades de incumplir cuando las cosas se ponen difíciles", dice Stacey Alcorn, propietaria y directora ejecutiva de felicidad de LAER Realty Partners, con sede en Boston. Por ejemplo, cuando los valores inmobiliarios disminuyen, es más probable que un prestatario que ha puesto sus ahorros de por vida en esa propiedad se aferre a la tormenta y aguante, esperando que el valor de las propiedades suba nuevamente, dice Alcorn. Por otro lado, "un prestatario que ha puesto cero dinero probablemente se vaya de la propiedad y deje que el banco lo ejecute mediante ejecución hipotecaria. "

Prerrequisito financiero n. ° 2: Encuentre una tasa de interés asequible

Durante la vigencia de su hipoteca, probablemente pagará decenas de miles de dólares en intereses solamente. Por lo tanto, encontrar una hipoteca con una tasa de interés baja puede ahorrarle miles de dólares a largo plazo. Una gran herramienta para investigar y comparar las tasas de interés es una calculadora de hipotecas como la siguiente. El uso de una calculadora de hipotecas le dará una idea de sus costos potenciales incluso antes de reunirse con un agente hipotecario.

Prerrequisito financiero n. ° 3: Tener un puntaje mínimo aceptable de crédito

Su puntaje FICO reflejará si está maximizando sus tarjetas de crédito y pagando sus facturas tarde, lo que puede ser otro obstáculo financiero para los posibles propietarios que necesitan una hipoteca. "Los puntajes FICO le dicen al banco su capacidad de pagar sus facturas mensualmente y la cantidad total de la deuda que tiene.Si está al límite en todas sus tarjetas de crédito, su puntaje FICO será bajo, y esto afectará sus posibilidades de obtener financiamiento porque los bancos no quieren prestar a alguien que vive de tarjetas de crédito ", dice Alcorn.

¿Qué se considera un puntaje FICO aceptable? Amy Tierce, vicepresidenta regional de Wintrust Mortgage en Needham, Mass., Señala que aunque la FHA ofrece financiamiento a los prestatarios con un puntaje de crédito tan bajo como 500, la mayoría de los prestamistas han agregado sus propios requisitos. Por lo tanto, será un desafío encontrar un prestamista que trabaje con un prestatario con un puntaje de crédito inferior a 640. (Para obtener más información, lea: ¿Qué es un buen puntaje crediticio? )

Sin embargo, maxed las tarjetas de crédito no son su única preocupación. "Si recibe 30, 60 o 90 días de retraso en sus otras facturas, sus puntajes de crédito volverán a ser bajos, y los bancos no querrán prestar dinero a alguien, tendrán que pedir constantemente su dinero", dice Alcorn. , agregando que "las cobranzas, la bancarrota o la ejecución hipotecaria de su crédito le dicen al banco que no tiene problemas para incumplir sus compromisos de deuda y, para decirlo simplemente, no quieren ser los próximos. "

Prerrequisito financiero n. ° 4: Tener un índice de deuda a ingreso menor o igual al 43%

Los propietarios que se exceden demasiado pueden terminar comiendo fideos Ramen todos los días en una casa que eventualmente pueden perder. Es importante ser realista sobre lo que puede pagar.

"Los bancos usan una relación de deuda a ingresos para determinar si un prestatario puede permitirse comprar una casa", dice Alcorn. "Por ejemplo, digamos que un prestatario gana $ 5,000 por mes. El banco no quiere que su deuda total, incluido el pago de la nueva hipoteca, más los pagos de su automóvil, pagos con tarjeta de crédito y otras obligaciones mensuales, exceda un cierto porcentaje de ese ingreso. "En enero de 2014, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor introdujo normas que establecen que la relación entre la deuda y el ingreso no puede exceder el 43%. (Para más información, consulte: ¿Qué se considera una buena relación DTI? )

Sin embargo, Alcorn advierte que el hecho de que el banco considere que puede pagar un determinado pago de la hipoteca no significa que realmente pueda . "Por ejemplo, el banco no sabe que usted tiene una gran familia, ni costos de cuidado de niños, ni padres ancianos que usted está cuidando". Es importante tener una conversación sincera sobre sus pagos mensuales con su equipo de hipotecas para que no se meta por la cabeza. "

Jenkins está de acuerdo y agregó que" hay gastos adicionales relacionados con la propiedad de una casa que no puede incurrir durante el alquiler. Asegúrese de calcular todos los gastos mensuales y las deudas, y deje que su presupuesto tome la decisión final respecto de lo que puede pagar. para pagar. "

Requisito financiero n. ° 5: tener la capacidad de pagar costos de cierre

Hay numerosas tarifas asociadas con una hipoteca de la casa, y podría tener un rudo despertar financiero si no sabe de antemano qué esperar.

Aunque los costos de cierre varían de prestamista a prestamista y de estado a estado, "los prestatarios pagan la tasación, informe de crédito, honorarios de abogado / agente de cierre, tarifas de registro y tarifas de procesamiento / suscripción", dice Alcorn, agregando que los costos de cierre generalmente son del 1% del monto del préstamo.

Sin embargo, Jenkins dice que las tarifas podrían ser hasta del 3%. "Ahora se requiere que los prestamistas le proporcionen un 'estimado de buena fe' integral de los honorarios en los que incurrirá en un préstamo específico. Las reglas también son más estrictas en las estimaciones del prestamista, y hay muy poco margen para que las tarifas cotizadas cambien en la mesa de cierre. "Ella aconseja a los compradores de viviendas que revisen el estimado de buena fe y hagan preguntas si no está seguro de lo que representa una tarifa específica.

Requisito financiero n.º 6: Tener documentación financiera requerida

La documentación insuficiente puede retrasar o incluso detener el proceso de aprobación del préstamo, por lo que debe averiguar qué debe traer a la mesa.

"Su prestamista debe tener una lista de verificación completa y completa de la documentación requerida para respaldar su solicitud de préstamo, dependiendo de su situación de empleo e ingresos", dice Tierce. "Si está comenzando con una aprobación previa, asegúrese de que el prestamista solicite toda la documentación para el proceso, ya que una preaprobación sin una revisión exhaustiva de la documentación es inútil. Se puede perder algo que podría resultar en que su préstamo sea rechazado más adelante si el proceso de aprobación previa no está extremadamente bien documentado. "

¿Qué es una aprobación previa? Según Jenkins, es una "aprobación preliminar basada en lo que el prestatario 'declaró' en la solicitud (ingresos, deuda, activos, empleo, etc.). El proceso de aprobación real valida los ingresos, los activos y la deuda utilizando varios métodos, como el pago talones, declaraciones de impuestos, estados de cuenta bancarios, W2 y verificaciones de empleo. "

Tierce agrega que" en los mercados competitivos, los vendedores y los agentes inmobiliarios ni siquiera considerarán una oferta sin saber que el comprador está preaprobado ". Documentos adicionales podrían ser solicitada en una fecha posterior o durante todo el proceso. "El proceso de suscripción es exhaustivo, y algunos documentos pueden plantear preguntas o inquietudes que requieren documentación adicional. Simplemente tome una respiración profunda y brinde al prestamista todo lo que pida, tan pronto como sea posible, para obtener su aprobación completada. "

The Bottom Line

Antes de que pueda pensar en comprar la casa de sus sueños, debe estar seguro de que sus finanzas están en orden y de que se ha preparado sabia y completamente antes de comenzar. El proceso de aprobación de la hipoteca incluso comienza.