Los efectos persistentes de la Gran Recesión, como la escasez de viviendas asequibles, los estrictos requisitos de las hipotecas y un mercado de trabajo ajustado, han dificultado que los jóvenes sean propietarios de una vivienda. Como resultado, la ayuda del Banco de Mamá y Papá se está volviendo común, especialmente para los principiantes.

Tener los medios para ayudar a los niños mayores a comprar una casa o un departamento es una bendición y un lujo. Pero antes de firmar en la línea punteada, considere si es la mejor manera de hacerlo y cómo hacerlo. No hay una manera correcta de guiar a su hijo a la propiedad de la vivienda, pero hay muchas formas equivocadas.

Las opciones

Las situaciones comunes para ayudar incluyen:

• Proporcionar el pago inicial para el hogar del niño.
• Comprar la casa y alquilarla a su hijo.
• Comprar la casa y dejar que el niño viva allí gratis.
• Co-ser propietario de la casa con su hijo (dividiendo el capital en cualquier porcentaje que elija); cuando la casa se vende, recuperas tu dinero.
• Comprar una propiedad de unidades múltiples (o un lugar lo suficientemente grande para los compañeros de cuarto) y alquilar la otra unidad (es) para compensar el costo.
• Financia la compra de la vivienda de su hijo y la hace oficial haciéndola como cualquier otra hipoteca; un administrador hipotecario puede ayudar, estructurando adecuadamente el préstamo y sus términos de pago, e incluso generando estados de cuenta mensuales y formularios de impuestos.

Por razones impositivas, los padres a menudo optan por regalar a las crías con el dinero que necesitan, en lugar de pagar los costos directamente. Por ejemplo, la exclusión actual del impuesto sobre donaciones es de aproximadamente $ 14,000 por destinatario, por gifter, por año. Usted y su cónyuge pueden dar hasta $ 56,000 ($ 14, 000 x 2 regalos a padres x 2 destinatarios) a su hijo y a su cónyuge, por ejemplo, lo suficiente para un pago inicial decente en la mayoría de las ciudades estadounidenses. Puede seguir el primer regalo con otro regalo de $ 56, 000 después del 1 de enero del año siguiente. El total de $ 112,000 no contará como ingreso ni estará sujeto al impuesto federal sobre la renta, en la declaración de impuestos de su hijo. (Ver también: ¿Qué son los impuestos de regalo? )

Tenga en cuenta que "si los padres están dando el dinero como regalo … el dinero debe obtenerse y seguirse, junto con una carta de regalo", dice Linda Robinson, agente de bienes raíces y préstamo. con Sapphire Realty en San Diego. Para salvaguardar la transacción, utilice un profesional de hipotecas que tenga experiencia en esto, dice ella.

Puntos a considerar

• Algunos prestamistas requieren que todas las partes del título estén en el contrato de la hipoteca. significa que incluso si la intención es que el niño maneje los pagos mensuales de la hipoteca, los padres también son financieramente responsables de la deuda.
• Si los padres no están en la hipoteca, no pueden aprovechar la deducción del impuesto a la hipoteca. < Incluso un préstamo sin intereses de padres a hijos puede incurrir en una obligación tributaria para los padres.El IRS asume que usted gana intereses, incluso si no lo hace, y eso es un ingreso sujeto a impuestos.
• Los préstamos de los padres aumentan la carga de la deuda del niño y podrían perjudicar las posibilidades del niño de calificar para recibir financiación adicional por derecho propio. En el lado positivo, un préstamo debidamente registrado le permite al niño maximizar las deducciones en el momento del impuesto.
• Incluso si los padres proporcionan un pago inicial, el niño todavía tendrá que calificar para la hipoteca, y eso incluye tener reservas de efectivo en la mano, un trabajo estable y un ingreso estable. Dicho esto, los prestamistas hipotecarios generalmente permiten que el pago inicial de una vivienda principal se componga total o parcialmente con fondos de regalo siempre que se cumplan otros requisitos. La hipoteca Home Possible Advantage de Freddie Mac, por ejemplo, permite que todo el pago inicial del 3% provenga de regalos u otros fondos.

Los beneficios

Ahorro de impuestos.

Un padre que compra una casa y le permite vivir allí podría tomar deducciones fiscales significativas. Los impuestos a la propiedad, intereses hipotecarios, reparaciones, mantenimiento y mejoras estructurales generalmente son deducibles en un segundo hogar. Sin embargo, mientras que un propietario puede deducir hasta $ 25,000 en pérdidas cada año, los padres enfrentan diferentes reglas al alquilar a los miembros de la familia. Si el niño no paga alquiler, se considera uso personal de la propiedad y no se permiten deducciones relacionadas con el alquiler. Sin embargo, si el niño tiene compañeros de cuarto que pagan el alquiler, el padre puede tomar las deducciones relacionadas con el alquiler mientras permite que el niño viva allí sin pagar alquiler. Lea Deducciones fiscales para propietarios de propiedades de alquiler para obtener más información.

Tenga en cuenta que la deducción de intereses hipotecarios solo puede tomarla una persona que paga la hipoteca

y posee (o posee en parte) la vivienda. Si el padre tiene el título de propiedad pero el niño realiza el pago de la hipoteca cada mes, ninguno puede deducir el interés. Sin embargo, si el niño posee un porcentaje del hogar, puede deducir esa parte del interés. Equidad.

Los pagos de hipoteca pueden tener más sentido financiero que darles a los niños un subsidio de vivienda mensual o pagar su alquiler mensual. El pago de una hipoteca genera capital en el hogar y las viviendas se convierten en activos, por lo general apreciando los activos, si se mantienen adecuadamente. Solo tenga en cuenta que los bienes inmuebles residenciales se consideran una inversión a largo plazo: como regla general, la mayoría de los compradores deben mantener un hogar de tres a cinco años para poder alcanzar el punto de equilibrio.

Ingresos.

Si los padres optan por hacer un préstamo a bajo interés para el niño, convirtiéndose en efecto en su prestamista hipotecario, disfrutarán de un poco de ingresos de los pagos mensuales. En el actual clima financiero anémico, incluso un préstamo a bajo interés puede vencer el retorno de algunas inversiones conservadoras. The Downsides

Términos más estrictos

. Las casas compradas por los padres como segundas residencias o como inversiones a menudo requieren pagos iniciales más grandes, ya que no califican para préstamos hipotecarios generosos, orientados hacia los primeros, como los préstamos respaldados por la Administración Federal de Vivienda (FHA)."La diferencia entre una hipoteca primaria [doméstica] y una hipotecaria de inversión inmobiliaria es significativa", señala Robinson. "Debe dejar al menos entre 20% y 30% en propiedades de inversión, y las tasas de [interés] son ​​un poco más altas. También, si los niños son solventes en absoluto, los padres podrían ser mejores cosignatarios y generadores de obsequios que los que están en el préstamo ". Raíces financieras y de crédito.

Si un padre solicita una hipoteca y el niño se atrasa en los pagos, la calificación crediticia de los padres se ve afectada tanto como la del hijo. Además, como cosignatario (y por lo tanto, coprestatario), el padre es responsable de la deuda. Un padre que hace dinero o le da dinero a un hijo casado que luego se divorcia podría enredarse en una desordenada división de activos y podría perder parte o la totalidad de la inversión al ex cónyuge. Daño a las relaciones.

El enredo financiero en las familias puede causar estrés y conflicto. Los hermanos fuera del intercambio pueden sentirse celosos o resentidos. Los donantes de regalos pueden verse frustrados por lo que perciben como mal uso del regalo, pero sin poder para hacer nada acerca de cómo se usa el regalo. Los receptores de regalos pueden sentirse frustrados por las condiciones asociadas a un regalo que viene con expectativas y reglas. Algunos padres no harán cumplir las consecuencias cuando el niño no pueda mantener su parte del trato. The Bottom Line

Las ventajas de comprar una casa para un niño o de brindar asistencia financiera para adquirirla son muchas. Puede brindarle al niño los beneficios impositivos de ser propietario de una vivienda y ayudarlo a construir un buen historial crediticio. La compra también puede ser ventajosa si los activos de los padres son lo suficientemente importantes como para activar los impuestos a las sucesiones o los impuestos a la herencia; disminuir el patrimonio ahora puede disminuir la carga tributaria en el futuro. Además, la propiedad es una inversión que, en última instancia, podría ayudar a los padres a alcanzar el punto de equilibrio, o a obtener una ganancia, con sus gastos en el camino deducibles de impuestos.

Las consecuencias emocionales son más difíciles de medir. Los padres pueden estar preocupados por fomentar un sentido de derecho en sus hijos al simplemente entregarle un hogar. Los arreglos financieros entre los miembros de la familia a menudo pueden llevar a malentendidos complicados y ser difíciles de aplicar.

Los padres nunca deben comprarle una casa a un niño si esto significa comprometer su capacidad para pagar sus propias cuentas, cumplir con sus propios pagos de hipoteca o mantener su nivel de vida al jubilarse. En general, es una mala idea pedir prestado contra fondos de jubilación o una residencia principal, o para diezmar por completo las cuentas.

No importa cómo decida abordarlo, obsequio, préstamo, copropiedad, escríbalo. Elabore un contrato con expectativas y términos y deje que un abogado u otro profesional de bienes raíces lo revise para obtener detalles que puedan ser ambiguos o pasados ​​por alto. Esto puede ser un acto de amor, pero debe considerarse un acuerdo comercial entre usted y su descendencia. Después de todo, sabes dónde viven.