A raíz de la crisis de la vivienda, las condiciones parecían ser las adecuadas para los compradores extranjeros que esperaban engullir propiedades inmobiliarias de primera clase en los Estados Unidos. Las casas se vendían a precios atractivos, y el dólar era relativamente asequible. Sin embargo, en los últimos años, las cosas se han vuelto más difíciles para los inversores extranjeros. Los precios de inmuebles residenciales subieron alrededor del 35% desde 2012, y el dólar continúa fortaleciéndose frente a varias monedas clave, lo que aumenta aún más el precio que los extranjeros deben pagar por los hogares en los Estados Unidos.

Esos factores dificultan que las personas ajenas acumulen dinero en efectivo para las casas en ciudades que alguna vez fueron favorecidas, como Nueva York y San Francisco. Como informó recientemente el Wall Street Journal, más extranjeros buscan obtener préstamos sobre estas propiedades, a pesar de los desafíos que vienen con los préstamos de los bancos de los EE. UU. (Para obtener más información, consulte Por qué Nueva York Luxury Real Estate ha tenido un mal año .)

¿Cómo ser un comprador extranjero es diferente

Para no-U. S. residentes que buscan poseer una casa de inversión, hay una serie de factores a considerar si están considerando una hipoteca

1. No, Fannie y Freddie. El mayor obstáculo es que los gigantes hipotecarios como Fannie Mae y Freddie Mac no comprarán sus préstamos al prestamista. Como estas entidades poseen o garantizan la mayoría de los préstamos hipotecarios estadounidenses, eso pone a los inversores en un apuro. Para complicar aún más las cosas, muchos bancos son cautelosos de mantener tales hipotecas en sus propios libros, porque es más difícil rastrear a los prestatarios morosos en el extranjero.

2. Hipotecas a mayor precio. Muchos bancos, incluidas algunas instituciones de renombre, prestarán a ciudadanos extranjeros que viven fuera de EE. UU. En lugar de depender de hipotecas convencionales, ofrecen préstamos no conformes con sus propias pautas de suscripción. Por ejemplo, HSBC ofrece hasta $ 3 millones de financiamiento a inversionistas internacionales con la documentación requerida.

3. Un pago inicial más grande. Pero aquí está el truco: es probable que tenga que pagar un anticipo mínimo mucho más alto para compensar su mayor riesgo de crédito. Por lo general, los prestamistas le piden que coloque un 30% o más del precio de venta antes de extender un préstamo. Si bien es mucho dinero en efectivo por adelantado, es mucho más fácil que pagar todo el efectivo, que es lo que hace aproximadamente la mitad de los compradores extranjeros de bienes raíces.

4. Un proceso de aprobación más estricto. Otro aspecto diferente para los que no son U. S. ciudadanos es la verificación de ingresos y créditos. El proceso es más complicado para quienes viven fuera del país, ya que no tienen formularios de impuestos estadounidenses o un historial crediticio nacional. Por lo general, los prestamistas solicitarán estados de cuenta bancarios y declaraciones de impuestos archivados en el país de origen del solicitante.En lugar de un informe de crédito, a veces solicitan varios meses de estados de cuenta de la tarjeta de crédito para investigar sus hábitos de endeudamiento.

5. Toma más tiempo. El proceso puede demorar un poco más de lo que los residentes enfrentarían, y esta es una de las razones por las que tiene sentido solicitarlo a través de un banco que tiene presencia tanto en su país de origen como en los EE. UU. acelere el proceso de suscripción, pero en algunos casos también resultará en tasas más favorables de lo que los extranjeros verían de otra manera.

6. Más baratas alternativas en efectivo. Dados los obstáculos que conlleva obtener un préstamo, muchos inversores extranjeros deciden pagar en efectivo por propiedades residenciales. Pero con los precios subiendo, muchos de ellos están comenzando a buscar partes más accesibles del país.

Los inversores extranjeros compraron $ 102. 6 mil millones de bienes raíces residenciales en los Estados Unidos entre abril de 2015 y marzo de 2016, una caída de poco más del 1% respecto del año anterior, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Sin embargo, el número de propiedades que compraron aumentó en realidad un 3% durante ese mismo período, lo que indica que están recogiendo viviendas menos costosas.

Mientras que Nueva York y California siguen siendo lugares populares para comprar una casa, juntos representan el 19% de las transacciones en el extranjero, se está produciendo más actividad donde las propiedades son más baratas. En 2015, Florida representó el 22% de las ventas a compradores extranjeros, mientras que Texas y Arizona representaron el 10% y el 4%, respectivamente. (Para obtener más información, consulte Real Estate de la ciudad de Nueva York: Un refugio seguro? )

The Bottom Line

A medida que la bolsa de valores continúa tambaleándose, los extranjeros no residentes continúan viendo el mercado inmobiliario de los EE. UU. como un gran lugar para estacionar su dinero. Sin embargo, ahora que los precios están en alza y el dólar sigue siendo fuerte, más de ellos necesitan obtener financiamiento para obtener las propiedades más atractivas.