Pocos eventos económicos atraen tanta atención como las reuniones de política de la Reserva Federal. Todo el mundo quiere saber si finalmente la Fed elevará las tasas de interés -después de un régimen de cánones cero sin precedentes- y cuáles serán las posibles consecuencias. El mercado de la vivienda es particularmente interesante, en parte porque las ventas de viviendas dependen tanto de los niveles de interés y en parte porque fue el colapso del mercado de la vivienda lo que estimuló la última Gran Recesión.

Directa o indirectamente, un aumento de la tasa de interés afecta a cualquier persona con una hipoteca de la casa. Esto es más obvio para aquellos que tienen hipotecas de tasa ajustable (ARM), ya que sus pagos mensuales de interés aumentarán inmediatamente.

La tasa de fondos federales ha estado en 0, o casi, desde 2008, lo que se traduce en tasas de interés hipotecario sin precedentes en los Estados Unidos. Entre mediados de 2014 y mediados de 2015, el préstamo fijo promedio a 30 años se liquidó por menos del 4%. Los compradores de viviendas nunca han visto el crédito tan barato durante tanto tiempo, y muchos propietarios actuales pudieron refinanciar nuevas tarifas atractivas.

El aumento de las tasas de interés comprometería el mercado hipotecario de baja tasa, que afecta a compradores y vendedores, aunque de diferentes maneras. Como regla general, los compradores pueden permitirse comprar en un rango más caro de viviendas cuando las tasas de interés son bajas, porque sus pagos de intereses mensuales se reducen. A medida que aumentan las tasas, los compradores son expulsados ​​de los mercados caros, al menos inicialmente; si demasiados compradores tienen un precio fuera del mercado, es probable que los precios bajen.

Cómo se producen los aumentos en los tipos de interés

Los bancos centrales modernos, incluida la Reserva Federal, afectan las tasas de interés al modificar la cantidad de dinero que circula en la economía. Esto normalmente se lleva a cabo mediante la compra o venta de bonos del Tesoro de los Estados Unidos, que forman la tasa de referencia en los mercados de capital.

Supongamos que la Fed quiere subir las tasas de interés en la economía. Con la ayuda del Departamento del Tesoro, la Reserva Federal vende bonos del Tesoro en el mercado. Los inversores (en su mayoría bancos, gobiernos y otras grandes instituciones) compran esos bonos del Tesoro con efectivo, y el efectivo solo se asienta en el balance de la Reserva Federal.

El efectivo en el balance de la Fed ya no está circulando en la economía, lo que efectivamente reduce la oferta monetaria. Más Treasurys están en el mercado compitiendo por vendedores, y hay menos efectivo dando vueltas para subir el precio de estos Treasurys. Ambos factores suprimen los precios del Tesoro, lo que aumenta sus tasas de rendimiento. (Recuerde que los bonos del Tesoro y otros bonos tienen rendimientos más altos a precios más bajos, porque la diferencia entre el precio de compra y el precio de reembolso es mayor.)

Los bonos del Tesoro representan la forma más segura de obtener un rendimiento en el mercado, por lo que todos los demás productos - incluyendo hipotecas - tienen que agregar un rendimiento adicional para atraer a los inversores y prestamistas lejos de los bonos del Tesoro.Cuando los rendimientos de los bonos del Tesoro suben, también lo hacen otras tasas en la economía.

Tasas de interés crecientes y costos de endeudamiento

Las alzas en las tasas de interés hacen que el dinero prestado sea más caro, y los compradores de vivienda usan préstamos hipotecarios para prácticamente todas las compras de viviendas. Las hipotecas tienden a tener una perspectiva multidecade, por lo que es probable que los prestamistas comiencen a aumentar las tasas antes que la Fed; después de todo, los prestamistas saben que un aumento de tasas llegará con el tiempo.

Incluso la mitad de un punto porcentual hace una gran diferencia con el tiempo. Supongamos que un comprador obtiene un préstamo de $ 250,000 durante 30 años a 3. 92% (aproximadamente la tasa promedio del mercado en septiembre de 2015); su pago mensual debería rondar los $ 1, 182, y se espera que el costo total de su hipoteca sea de alrededor de $ 425,000.

Cambie la tasa de interés a 4. 42%, sin embargo, y el monto del pago mensual se transfiere a $ 1, 255. Esto puede no parecer mucho, pero el costo total de la hipoteca ahora excede los $ 451,000, un aumento de $ 26,000.

Tasas de interés y precios de vivienda crecientes

Está claro que un aumento de las tasas de la Fed encarecerá el financiamiento, pero no está tan claro cuál será el impacto en los precios de las viviendas.

No hay una correlación histórica estricta entre los precios de las viviendas y las alzas de las tasas de interés. Existe una correlación mucho mejor entre los precios de las viviendas y el crecimiento del producto interno bruto (PIB); la demanda de casas nuevas tiende a crecer cuando la economía está zumbando.

Una tasa de interés al alza puede romperse en ambos sentidos. A muchos pronosticadores les preocupa que una tasa de interés al alza sacudirá una economía inestable, lo que debería deprimir la demanda de compras de viviendas. Combine esto con términos de financiamiento más estrictos, y es fácil adivinar que los precios de las viviendas deberían disminuir.

Sin embargo, desde mediados de la década de 1980, una tasa de interés en aumento normalmente coincidió con una economía más saludable. Esto significa más compradores en el mercado, más casas en construcción y precios más altos.

Los aspirantes a compradores de vivienda no deberían pensar demasiado en lo que respecta a la política de la Fed. Incluso si las tasas suben modestamente, la mayoría espera un aumento de un cuarto de punto a fines de 2015 o principios de 2016, los costos de endeudamiento estarán cerca de mínimos históricos. Por supuesto, hay muchas otras consideraciones importantes, como los ingresos de un comprador o si la casa se encuentra en un buen vecindario. Al final, un pequeño aumento de la tarifa solo debería tener una influencia modesta en las decisiones de compra.

Conclusión

La hipoteca de tasa fija promedio a 30 años en agosto de 2015 fue 3. 91%, según Freddie Mac. Esto está por encima de los mínimos históricos a fines de 2012 de 3. 35%, pero aún muy por debajo de los niveles históricos. Tenga en cuenta que la tasa promedio fue 4. 69% en 2010, 5. 87% en 2005, 8. 05% en 2000 y 13. 74% en 1980.

Si un comprador de vivienda está buscando en un mercado inmobiliario caro y en auge , como San Diego, Denver, Dallas o San Francisco, puede haber un ímpetu para fijar una tasa más baja antes de que la Fed se dirija a una tasa de interés más alta.

Las tasas de aumento hacen una diferencia más grande a largo plazo (25 y 30 años), pero solo tienen un impacto mensual modesto. Si es poco probable que un aspirante a comprador se quede en una casa durante mucho tiempo, las tasas de interés adquieren mucha menos importancia.

Las crecientes tasas de interés disminuyen la probabilidad de que estalle otro estallido de la burbuja inmobiliaria, como el de 2007. Es más seguro a largo plazo que los propietarios tengan un entorno de tarifas constante y en alza. Es difícil predecir el impacto económico de un aumento de la Reserva Federal, pero la historia muestra que las burbujas de activos se forman cuando las tasas son bajas, y no al revés.