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Siete años después de la crisis de ejecuciones hipotecarias, Citigroup (C CCitigroup Inc73. 80-0. 34% Created with Highstock 4. 2. 6 ) se está preparando para lo que está llamando un "shock de pago" en sus $ 26. 1 mil millones de cartera de capital invertido.
Los prestatarios que habían estado pagando solo intereses por aproximadamente $ 16 mil millones en préstamos rotatorios de capital sobre la vivienda debido a amortización entre 2015 y 2017 verán que sus pagos aumentan en un promedio de aproximadamente $ 360 por mes, un aumento del 165% , según el informe de ganancias del segundo trimestre de Citi.
Según los términos de los préstamos, los prestatarios pagan intereses solo durante los primeros 10 años. Para los próximos 10, los prestatarios pagan capital e intereses, que generalmente son variables, por lo que los pagos aumentarían aún más si la Reserva Federal aumenta las tasas. Los préstamos normalmente se amortizan en 20 años, en lugar de la amortización a 30 años para la mayoría de los préstamos hipotecarios.
Citi -y la industria bancaria- han eludido hasta el momento la previsión de la ampliación de la línea de crédito hipotecario. (Para la lectura relacionada, consulte: Elegir un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito .)
Préstamos más débiles están comenzando a restablecerse
Un factor, al menos en Citi, puede ser que el crédito rotativo los préstamos con garantía hipotecaria que vencieron antes de 2015 tendieron a ser más fuertes que el grupo que está amortizando entre 2015 y 2017. De los préstamos a punto de amortizarse, aproximadamente $ 1. 2 mil millones, u 11%, tenían un índice combinado de préstamo a valor mayor al 100% al 30 de junio de 2015, según el informe del segundo trimestre.
Amortización de líneas de crédito hipotecario en América del Norte - Citigroup
En miles de millones de dólares al 30 de junio de 2015
Otro factor, según lo informado en The Washington Post , es posible que la industria haya alertado eficazmente a los prestatarios de que se avecina el restablecimiento y les haya dado una gran cantidad de opciones, en una economía en fortalecimiento, para refinanciar o reestructurar los préstamos. Parece ser con lo que Citi cuenta.
"Citi sigue monitoreando de cerca nuestro HELOC para reiniciar el riesgo y ha tomado medidas adicionales para compensar el riesgo potencial", dijo Mark Rodgers, director de asuntos públicos de Citi, en un comunicado enviado por correo electrónico a Investopedia. "Estas acciones incluyen el establecimiento de un programa de alcance al prestatario para proporcionar educación sobre el riesgo de reinicio, la formación de una unidad de mitigación del riesgo de reinicio y un programa proactivo para contactar a los prestatarios de alto riesgo. Podemos diferir el cobro de intereses sobre una parte del capital hasta el final del plazo, como solemos hacer para las modificaciones estándar de la hipoteca. Creemos que estamos adecuadamente y apropiadamente reservados y continuaremos considerando cualquier impacto potencial en la determinación de las reservas para pérdidas por préstamos. "
Aún así, el informe anual de la empresa dice que para muchas de sus prestatarias las opciones serán pocas.(Para la lectura relacionada, consulte: Préstamo sobre el valor acumulado de la vivienda frente a HELOC: la diferencia .)
"Posiciones de préstamo a valor elevadas de los prestatarios, así como el costo y la disponibilidad de opciones de refinanciamiento, podría limitar la capacidad de los prestatarios para refinanciar sus HELOC (líneas de crédito con garantía hipotecaria) a medida que estos préstamos comiencen a restablecerse ", según el informe anual de Citi. Citi está en el mismo barco, ya que existe un mercado limitado para que los prestamistas vendan préstamos morosos con garantía hipotecaria, así como menos programas de modificación de préstamos.
Como resultado, "la capacidad de Citi de reducir la morosidad o las pérdidas crediticias netas en su cartera de préstamos con garantía hipotecaria en Citi Holdings, ya sea por el deterioro del rendimiento crediticio subyacente de estos préstamos, el restablecimiento de los HELOC revolventes … o no, es más limitado en comparación con las primeras hipotecas residenciales ", dijo Citi en su presentación trimestral más reciente.
Los clientes de Citi no son los únicos que enfrentan restablecimientos. Mientras que algunos analistas se han retractado de las predicciones anteriores de una línea de crédito hipotecario, otros insisten en que los préstamos representan una crisis inminente. Por ejemplo, "Problemas futuros: marea de HELOC se restablece para golpear", advirtió HousingWire en abril.
Alrededor de 3,2 millones de líneas de crédito con garantía hipotecaria con un valor total de $ 158 mil millones todavía están abiertas y aún no se han reiniciado entre 2015 y 2018, según Realty Trac. Más de la mitad de esas líneas de crédito, alrededor de 1. 8 millones, están en propiedades que están "seriamente bajo el agua", lo que significa que la relación préstamo-valor combinada de todos los préstamos vigentes garantizados por la propiedad es del 125% o superior.
Instantánea de riesgo para otros bancos
Los tres mayores prestamistas de crédito con garantía hipotecaria son Wells Fargo (WFC WFCWells Fargo & Co56. 18-0. 30% Created with Highstock 4. 2. 6 >), Bank of America (BAC BACBankBank of America Corp27. 75-0. 25% Creado con Highstock 4. 2. 6 ) y JPMorgan Chase (JPM JPMJPMorgan Chase & Co100. 78-0. 62% Creado con Highstock 4. 2. 6 ), según Fitch. En JPMorgan, los prestatarios tenían la opción de pagar el 1% del saldo pendiente antes de amortizar los préstamos o hacer pagos de solo interés basados en un índice variable, generalmente la tasa de interés principal.
"Ciertos factores, como la evolución futura de las tasas de desempleo y los precios de las viviendas, podrían tener un impacto significativo en el rendimiento de estos préstamos", según el informe. En Bank of America, la cartera total de líneas de crédito con garantía hipotecaria se ha reducido a $ 70.3 mil millones al 30 de junio de 2015, desde $ 74. 2 mil millones al 31 de diciembre de 2014. El banco atribuye eso, en parte, a los clientes que cierran sus cuentas.
Wells Fargo anunció en 2014 que revisaría los préstamos para que las nuevas líneas de crédito con garantía hipotecaria ya no tengan un período de pago de solo interés. "El producto debería diseñarse para proteger al consumidor a largo plazo", Brad Blackwell , un ejecutivo de hipotecas de Wells Fargo, dijo a The Wall Street Journal: "Tomamos esta decisión no solo porque es lo correcto para nuestros clientes, sino porque nos gustaría liderar la industria hacia un producto más responsable". agregó: "Queríamos corregir una falla en el producto que hizo que los pagos aumentaran bruscamente". (Para obtener más información, consulte:
El combustible que alimentó la fusión subprime .) Conclusión > Citi detalló sus riesgos, pero otros bancos podrían ser igual de vulnerables. Una ola de incumplimientos en toda la industria sobre el total de líneas de crédito con garantía hipotecaria por $ 158 mil millones que se reiniciará hasta 2017 sigue siendo una posibilidad real.
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