Muchas personas que están considerando comprar su primera casa pueden verse abrumadas por la gran cantidad de opciones de financiamiento disponibles. Afortunadamente, al tomarse el tiempo para investigar los fundamentos del financiamiento de la propiedad, los propietarios pueden ahorrar una cantidad significativa de tiempo y dinero. Tener cierto conocimiento del mercado específico donde se encuentra la propiedad y si proporciona incentivos a los prestamistas puede significar ventajas financieras adicionales para los compradores. Los compradores también deberían echar un vistazo a sus propias finanzas para asegurarse de obtener la hipoteca que mejor se adapta a sus necesidades. Siga leyendo para averiguar qué opción de financiación puede ser adecuada para usted.

Tipos de préstamos
Existen varios tipos de préstamos hipotecarios; estos se diferencian por la estructura del préstamo y las agencias que los protegen.

1. Préstamos convencionales
   Los préstamos convencionales son hipotecas de tasa fija que no están aseguradas o garantizadas por el gobierno federal. Aunque son los más difíciles de calificar debido a sus requisitos de criterios tales como el pago inicial, puntaje de crédito e ingresos, ciertos costos, como el seguro hipotecario privado, pueden ser más bajos que con otras hipotecas garantizadas.

   Los préstamos convencionales se definen como préstamos conformes o no conformes. Los préstamos conformes cumplen con las pautas establecidas por Fannie Mae o Freddie Mac. Estas compañías de propiedad de accionistas crean pautas, como límites de préstamos, por ejemplo, $ 417,000 para casas unifamiliares, porque empaquetan estos préstamos y venden valores en ellos en el mercado secundario. (Para saber qué le sucede a su hipoteca en el mercado secundario, lea Detrás de las escenas de su hipoteca .)

   Un préstamo por encima de este monto se conoce como préstamo jumbo y generalmente tiene una tasa de interés ligeramente más alta debido a la menor demanda de fondos de préstamos con estos préstamos. Los préstamos no conformes, generalmente proporcionados por los prestamistas de cartera, tienen pautas establecidas por la institución crediticia particular que suscribe el préstamo.

2. Préstamos FHA
   La Administración Federal de la Vivienda (FHA), parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU., Ofrece diversos programas de préstamos hipotecarios. Un préstamo de la FHA tiene requisitos de anticipo más bajos y es más fácil calificar que un préstamo convencional. Los préstamos de la FHA son excelentes para los compradores de vivienda por primera vez porque, además de los menores costos de préstamos iniciales y los requisitos de crédito más flexibles, permiten pagos iniciales de hasta el 5,5%. Los préstamos de la FHA no pueden exceder el límite legal. (Para obtener más información sobre este tipo de préstamo, consulte Aseguramiento de hipotecas de la Autoridad Federal de Vivienda .)
3. Préstamos VA
   El Departamento de Asuntos de Veteranos de los EE. UU. (VA) garantiza préstamos VA. VA no otorga préstamos en sí, sino que garantiza hipotecas hechas por prestamistas calificados. Estas garantías les permiten a los veteranos y personas de servicio obtener préstamos para viviendas con términos favorables, generalmente sin un pago inicial, y en la mayoría de los casos, son más fáciles de calificar que los préstamos convencionales.Los prestamistas generalmente limitan el préstamo máximo de VA ($ 417, 000 en 2016, $ 625, 500 en Hawái, Alaska, Guam y las Islas Vírgenes de los Estados Unidos). Antes de solicitar un préstamo, solicite la elegibilidad del VA. Si es aceptado, el VA emitirá un certificado de elegibilidad para ser utilizado en la solicitud de un préstamo de VA.

   Además de estos tipos y programas comunes de préstamos, hay programas patrocinados por gobiernos y agencias estatales y locales, a menudo con el objetivo de aumentar la inversión o la propiedad de viviendas en ciertas áreas. (Para más información, consulte Compras para una hipoteca .)

Requisitos de renta variable e ingresos
El prestamista determina la fijación de precios de los préstamos hipotecarios para la vivienda de dos maneras, cada una de las cuales determina la solvencia de la hipoteca. el prestatario. Además de verificar el puntaje FICO del prestatario de las tres oficinas principales de crédito, los prestamistas requerirán información para determinar dos estadísticas estándar, que se utilizan para establecer la tasa que se cobra sobre el préstamo. Estas dos estadísticas son la relación préstamo a valor (LTV) y el índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) …

LTV está determinada por la cantidad de capital real o implícito disponible en la garantía contraída. Para las compras de vivienda, el LTV se determina dividiendo el monto que se pide prestado por el precio de compra de la vivienda. Cuanto mayor sea el LTV, más caro será el préstamo porque el prestamista cree que hay un mayor riesgo de incumplimiento. La idea aquí es que cuanto más dinero pone en riesgo el prestatario (en forma de pago inicial), es menos probable que incumpla el préstamo.

LTV también puede contribuir a los costos del préstamo al determinar si un prestatario deberá comprar un seguro hipotecario privado (PMI). El PMI aísla al prestamista del incumplimiento transfiriendo una parte del riesgo del préstamo a una aseguradora hipotecaria. La mayoría de los prestamistas requerirá PMI para cualquier préstamo con un LTV superior al 80%, es decir, cualquier préstamo en el que el prestatario tenga menos del 20% del capital en el hogar. El costo del seguro hipotecario y la forma en que se recauda generalmente se determinan por el monto asegurado y el programa de la hipoteca que se utiliza para obtener el préstamo. (Para obtener más información sobre PMI, lea Seis razones para evitar el seguro hipotecario privado y Seguro hipotecario privado Outsmart .)

En la mayoría de los casos, las primas del seguro hipotecario se cobran mensualmente con fideicomisos de impuestos y seguros de propiedad, y se supone que se eliminarán automáticamente después de que el préstamo se haya pagado hasta un punto donde LTV sea igual ao menos del 78%. También puede ser posible cancelar el PMI una vez que la casa se haya apreciado lo suficiente en valor para darle al propietario un 20% de equidad y un período establecido, tal como dos años. Algunos prestamistas, como la FHA, evaluarán el seguro hipotecario como una suma global y lo capitalizarán en el monto del préstamo.

Hay formas de evitar pagar por PMI. Una es no pedir prestado más del 80% del valor de la propiedad al comprar una casa; el otro es usar financiamiento con garantía hipotecaria o una segunda hipoteca para obtener los fondos necesarios por encima del 80% de LTV.Hay muchos programas que permiten esto, pero el más común se llama una hipoteca 80-10-10. El 80 representa el LTV de la primera hipoteca, el primero 10 representa el LTV de la segunda hipoteca, y el tercero 10 representa el capital que el prestatario tiene en el hogar. Aunque la tasa en la segunda hipoteca será más alta que la tasa en la primera, en forma combinada, no debería ser mucho más alta que la tasa de un préstamo de LTV del 90% y para la mayoría de las personas será más económico que pagar por PMI.

Esta es una alternativa excepcional para los prestatarios que desean pagar sus casas anticipadamente porque pueden acelerar el pago de la segunda hipoteca y eliminar esa porción de la deuda rápidamente. Como regla general, el PMI debe evitarse si es posible porque es un costo que no tiene ningún beneficio para el prestatario.

El índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) determina la capacidad del prestatario para pagar el costo de la hipoteca. Al dividir el ingreso neto mensual de un prestatario disponible para pagar los costos de la hipoteca por los costos de la hipoteca, los prestamistas pueden evaluar la probabilidad de que un prestatario incumpla con la nota de la hipoteca. La mayoría de los prestamistas requerirán DSCR de más de uno. Cuanto mayor es la relación, mayor es la probabilidad de que un prestatario pueda cubrir los costos de endeudamiento y menor el riesgo asumido por el prestamista. Cuanto mayor es el DSCR, más probable es que un prestamista negocie la tasa de préstamo porque incluso a una tasa más baja, el prestamista recibe una mejor rentabilidad ajustada al riesgo. Por esta razón, los prestatarios deben tratar de encontrar cualquier tipo de ingreso calificado que puedan al negociar con un prestamista hipotecario. A veces, un trabajo adicional a tiempo parcial u otro negocio generador de ingresos puede marcar la diferencia entre calificar o no calificar para un préstamo o recibir la mejor tasa posible.

Hipotecas de tasa fija versus variable
Otra cosa a considerar cuando se compra una hipoteca es si se debe obtener una hipoteca de tasa fija o de tasa flotante. Una hipoteca de tasa fija es aquella donde la tasa no cambia durante todo el período del préstamo. El beneficio obvio de obtener un préstamo de tasa fija es que el prestatario sabe cuáles serán los costos mensuales del préstamo para todo el período del préstamo. Sin embargo, una hipoteca de tasa flotante, como una hipoteca de solo interés o una hipoteca de tasa ajustable (ARM), está diseñada para ayudar a compradores de vivienda por primera vez o personas que esperan que sus ingresos aumenten sustancialmente durante el período del préstamo. (Para obtener más información, consulte Hipotecas: tasa fija frente a tasa ajustable .) Cuando se investiga qué tipo de hipoteca es apropiada para comparar las tasas de interés. Un gran recurso para comparar tarifas es una calculadora de hipotecas.

Los préstamos con tasa flotante generalmente permiten a los prestatarios obtener tasas introductorias más bajas durante los primeros años del préstamo, lo que les permite calificar para un préstamo más grande que si hubieran tratado de obtener un préstamo a tasa fija más costoso. Aunque el beneficio puede ser grande, estos préstamos conllevan un riesgo sustancial para aquellos prestatarios cuyos ingresos no crecen al ritmo del cambio en la tasa de interés.El otro inconveniente es que en la mayoría de los casos, el cambio de tasa no se conoce desde el inicio del préstamo porque generalmente está vinculado a una tasa de mercado determinada en el futuro.

Los tipos más comunes de ARM son ARM de uno, cinco o siete años. La tasa de interés inicial normalmente se fija por un período de tiempo después del cual se restablece periódicamente, a menudo cada mes. Una vez que se restablece un ARM, se ajusta a la tasa de mercado, generalmente mediante la adición de un margen predeterminado (porcentaje) a la tasa del Tesoro prevaleciente. Aunque la mayoría de los ARM por contrato solo pueden aumentar mucho, cuando un ARM se ajusta, puede terminar siendo más costoso que el préstamo hipotecario de tasa fija prevaleciente para compensar al prestamista por haber ofrecido una tasa más baja durante el período introductorio. (Para obtener más información sobre los riesgos relacionados con las hipotecas de tasa ajustable, lea ARMED AND PHANGER .)

Los préstamos de solo interés son un tipo de ARM en el cual el prestatario es responsable de pagar únicamente intereses hipotecarios y no principal durante el período introductorio hasta que el préstamo revierte a un préstamo fijo principal que paga. Dichos préstamos pueden ser muy ventajosos para los prestatarios nuevos, ya que solo el pago de intereses disminuye significativamente el costo mensual de los préstamos y permitirá que uno califique para un préstamo mucho más grande. Sin embargo, debido a que el prestatario no paga capital durante el período inicial, el saldo adeudado del préstamo no cambia hasta que el prestatario comienza a reembolsar el capital.

Los prestatarios deben ponderar el beneficio de obtener un préstamo más grande con el riesgo. Las tasas de interés generalmente flotan durante el período de solo interés y a menudo se ajustan en respuesta a los cambios en las tasas de interés del mercado. Los prestatarios también tienen que lidiar con el riesgo de que su ingreso disponible no aumente junto con el posible aumento en los costos de endeudamiento. (Los préstamos de solo interés pueden ser beneficiosos, pero para muchos prestatarios representan una trampa. Lea Hipotecas de solo interés: ¿Hogar gratis o sin hogar? )

Conclusión
Si está buscando para encontrar una hipoteca por primera vez, hay algunas cosas que se pueden hacer para reducir la dificultad de clasificar todas las opciones de financiamiento. El mejor enfoque es dedicarle un tiempo a la decisión de la cantidad de vivienda que realmente puede pagar y luego financiarla en consecuencia. Los propietarios que pueden darse el lujo de reducir una cantidad sustancial o que tienen suficientes ingresos para crear una alta tasa de cobertura tendrán el mayor poder de negociación con los prestamistas y la mayoría de las opciones de financiamiento. Aquellos que presionan por el préstamo más grande sin duda recibirán una mayor tasa ajustada al riesgo y luego tendrán que lidiar con hipotecas de tasa ajustable y seguro hipotecario privado. Un buen corredor de hipotecas o un banquero hipotecario debería ser capaz de guiarlo a través de los diferentes programas y opciones, pero nada le servirá mejor que saber lo que quiere y con lo que finalmente puede vivir.