El desafío de comprar una casa por primera vez puede parecer tan desalentador que es tentador simplemente ir con el primer lugar en su rango de precio o continuar alquilando. Para ayudarlo a desmitificar el proceso y obtener el máximo provecho de la compra, examinaremos lo que deberá considerar antes de comprar, qué puede esperar del proceso de compra y algunos consejos útiles para facilitar la vida después de compra tu primera casa

¿Quién es un comprador de vivienda por primera vez?

U. S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), un comprador de vivienda por primera vez es alguien que cumple con cualquiera de las siguientes condiciones:

• Una persona que no ha tenido una residencia principal durante tres años. Un cónyuge también se considera un comprador de vivienda por primera vez si cumple con los criterios anteriores. Si usted ha sido propietario de una casa pero su cónyuge no la tiene, entonces puede comprar una vivienda como comprador de vivienda por primera vez.
• Un padre soltero que solo ha sido propietario de una casa con un ex cónyuge mientras estaba casado.
• Una ama de casa desplazada que solo ha tenido con un cónyuge.
• Una persona que solo ha tenido una residencia principal que no está fijada permanentemente a una fundación permanente de acuerdo con las regulaciones aplicables.
• Una persona que solo ha poseído una propiedad que no cumplía con los códigos de construcción estatales, locales o modelo, y que no puede ponerse en conformidad por un costo inferior al de la construcción de una estructura permanente.

Consideraciones previas a la compra

Lo primero que deberá determinar es cuáles son sus objetivos a largo plazo y cómo encaja la propiedad de la vivienda con esos planes. Algunas personas simplemente buscan transformar todos esos pagos de alquiler "malgastados" en pagos de hipoteca que realmente les dan algo tangible. Otros ven la propiedad de la vivienda como un signo de su independencia y disfrutan de la idea de ser su propio propietario. Limitar sus objetivos de vivienda de gran tamaño lo orientará en la dirección correcta. Aquí hay cinco preguntas para hacerse:

1. ¿Qué tipo de casa se adapta mejor a tus necesidades?

Tiene varias opciones al comprar una propiedad residencial: una casa unifamiliar tradicional, un dúplex, una casa adosada, un condominio, una cooperativa de viviendas o un edificio multifamiliar con dos o cuatro unidades. Cada opción tiene sus pros y sus contras, dependiendo de los objetivos de su propiedad de vivienda, por lo que debe decidir qué tipo de propiedad lo ayudará a alcanzar esos objetivos. También puede ahorrar en el precio de compra en cualquier categoría eligiendo un fijador superior, aunque la cantidad de tiempo, dinero invertido y dinero involucrado para convertir un fijador superior en la casa de sus sueños podría ser mucho más de lo que esperaba.

1. ¿Qué características específicas tendrá su casa ideal?

Si bien es bueno mantener cierta flexibilidad en esta lista, quizás esté haciendo la compra más importante de su vida, y usted merece que esa compra se ajuste a sus necesidades y deseos lo más cerca posible.Su lista debe incluir deseos básicos, como vecindario y tamaño, hasta detalles más pequeños como el diseño del baño y una cocina que cuenta con electrodomésticos confiables.

1. ¿Cuánta hipoteca califica?

Antes de comenzar a comprar, es importante tener una idea de cuánto estará dispuesto a darle un prestamista para comprar su primera casa. Puede pensar que puede pagar una vivienda de $ 300,000, pero los prestamistas pueden pensar que solo vale $ 200,000 dependiendo de factores como la cantidad de deuda que tiene, sus ingresos mensuales y cuánto tiempo lleva en su trabajo actual. . Además, muchos corredores de bienes raíces no pasarán tiempo con clientes que no hayan aclarado cuánto pueden gastar.

Te corresponde asegurarte de que tus finanzas personales estén en orden. Generalmente, para calificar para un préstamo hipotecario, debe tener un buen crédito, un historial de pago puntual de sus cuentas y una proporción máxima de deuda a ingresos del 43%. Actualmente, los prestamistas generalmente prefieren limitar los gastos de vivienda (principal, intereses, impuestos y seguro de vivienda) a aproximadamente 30% del ingreso bruto mensual de los prestatarios, aunque esta cifra puede variar ampliamente, dependiendo del mercado local de bienes raíces.

Asegúrese de obtener una aprobación previa para un préstamo antes de realizar una oferta en una casa: en muchos casos, los vendedores ni siquiera considerarán una oferta que no esté acompañada de una aprobación previa de la hipoteca. Lo haces básicamente solicitando una hipoteca y completando la documentación necesaria. Es beneficioso buscar un prestamista y comparar las tasas de interés y las tarifas utilizando una herramienta como una calculadora de hipotecas o Google.

Una vez que se haya conformado con un prestamista y lo haya aplicado, el prestamista verificará toda la información financiera provista (verificación de puntajes de crédito, verificación de información de empleo, cálculo de la relación deuda / ingresos, etc.). El prestamista puede preaprobar al prestatario por una cierta cantidad. Tenga en cuenta que incluso si ha sido preaprobado para una hipoteca, su préstamo puede fracasar en el último momento si hace algo para alterar su puntaje de crédito, como financiar una compra de automóvil.

4. ¿Cuánto hogar realmente puede pagar?

Por otro lado, a veces un banco le dará un préstamo por más casa del que realmente desea pagar. Solo porque un banco dice que le prestará $ 300, 000 no significa que deba pedir prestado tanto. Muchas personas que compran casa por primera vez cometen este error y terminan "pobres en la casa", lo que significa que después de pagar el pago mensual de la hipoteca no tienen fondos para otros costos, como ropa, servicios públicos, vacaciones, entretenimiento o incluso alimentos.

Al igual que con la compra de un auto nuevo, querrá ver el costo total de la casa, no solo los pagos mensuales de la hipoteca. Por supuesto, ese pago mensual también es importante, junto con cuánto anticipo puede pagar, qué tan altos son los impuestos a la propiedad en el vecindario que eligió, cuánto costará el seguro de los propietarios, cuánto anticipa gastar para mantener o mejorar la casa y cuánto serán sus costos de cierre.Si está interesado en comprar un condominio, tenga en cuenta que tendrá que pagar los costos de mantenimiento mensualmente porque formará parte de una asociación de propietarios, que recauda un par de cientos de dólares por mes de los propietarios de cada unidad en el edificio. en forma de tarifas de condominio. Los propietarios de cooperativas también pagan cuotas de mantenimiento mensuales, aunque son parcialmente deducibles de impuestos.

5. ¿Tienes ahorros serios?

Incluso si califica para una hipoteca considerable, habrá costos iniciales considerables (como el pago inicial en el hogar, generalmente el 20% del precio total de la compra) y los costos de cierre también. Entonces necesitas tener dinero guardado. Cuando se trata de invertir con el objetivo de comprar una casa, un objetivo a corto plazo, uno de los mayores desafíos es mantener los ahorros en un vehículo accesible y relativamente seguro que aún ofrece un rendimiento. Si tiene un año o tres años para lograr su objetivo, un certificado de depósito puede ser una opción viable. No te hará rico, pero tampoco vas a perder dinero. La misma idea se puede aplicar a la compra de un bono a corto plazo o una cartera de renta fija que le proporcionará cierto crecimiento, pero también lo protegerá de la naturaleza tumultuosa de los mercados bursátiles.

Si la compra de la vivienda ocurre en seis meses a un año, entonces querrá mantener el dinero líquido. Una cuenta de ahorro de alto rendimiento podría ser la mejor opción. Es importante asegurarse de que esté asegurado por la FDIC, de modo que si el banco se hunde, todavía puede tener acceso a su dinero hasta $ 250,000.

6. ¿Quién lo ayudará a encontrar un hogar y lo guiará en la compra?

Un agente de bienes raíces lo ayudará a ubicar casas que satisfagan sus necesidades y se encuentren dentro de su rango de precios, luego se reunirá con usted para ver esas casas. Una vez que haya elegido una casa para comprar, estos profesionales pueden ayudarlo a negociar todo el proceso de compra, lo que incluye hacer una oferta, obtener un préstamo y completar la documentación. La experiencia de un buen agente de bienes raíces puede protegerlo de cualquier trampa que pueda encontrar durante el proceso. La mayoría de los agentes reciben una comisión, pagada con los ingresos del vendedor.

El proceso de compra

Ahora que ha decidido dar el paso, exploremos lo que puede esperar del proceso de compra de la vivienda. Este es un momento caótico con ofertas y contraofertas volando furiosamente, pero si estás preparado para la molestia (y la documentación), puedes superar el proceso con tu cordura más o menos intacta. Aquí está la progresión básica que puede esperar:

1. Encuentra un hogar

Asegúrese de aprovechar todas las opciones disponibles para encontrar casas en el mercado, incluido el uso de su agente de bienes raíces, buscar listados en línea y conducir por los vecindarios que le interesan en busca de señales de venta. También coloque algunos indicadores con sus amigos, familiares y contactos comerciales. Nunca se sabe de dónde podría venir una buena referencia o ventaja en un hogar.

Una vez que está comprando una casa seriamente, no entre a una casa abierta sin tener un agente (o al menos prepárese para descartar el nombre de alguien con quien supuestamente está trabajando).Puede ver cómo podría no funcionar en su mejor interés comenzar a tratar con un agente del vendedor antes de contactar a uno de los suyos.

Si tiene un presupuesto ajustado, busque casas cuyo potencial total aún no se haya realizado. Incluso si no puede permitirse reemplazar el fondo de pantalla horrible en el baño ahora, podría valer la pena vivir con la fealdad por un tiempo a cambio de entrar en una casa que puede pagar. Si la casa satisface tus necesidades en términos de grandes cosas que son difíciles de cambiar, como ubicación y tamaño, no permitas que las imperfecciones físicas te rechacen. Las personas que compran una casa por primera vez deben buscar una casa a la que puedan agregarle valor, ya que esto garantiza un aumento en el capital para ayudarlos a subir la escalera de la propiedad.

2. Considere sus opciones de financiamiento y financiamiento seguro.

Las personas que compran una casa por primera vez tienen una amplia variedad de opciones para ayudarlos a ingresar a una vivienda, tanto las que están disponibles para cualquier comprador, incluidas las hipotecas respaldadas por la Autoridad Federal de Vivienda (FHA), como las orientadas especialmente a neófitos. Muchos programas para compradores de vivienda por primera vez ofrecen pagos iniciales mínimos de tan solo 3% a 5% (en comparación con el estándar de 20%), y algunos no requieren ningún pago inicial.

Los principiantes deberían, en particular:

Usar la lista de recursos del HUD. La FHA y su programa de préstamos forman parte de HUD.

Mire su IRA. A los efectos de las distribuciones IRA, un comprador de vivienda por primera vez es cualquier persona que no ha tenido un interés actual en una residencia principal casas rodantes y casas rodantes, casas flotantes y acciones en poder de un inquilino-accionista en una vivienda cooperativa corporación) durante los dos años anteriores. Debido a que cada persona tiene un monto de $ 10,000 de por vida que puede retirarse sin penalidad de su IRA, una pareja puede retirar un máximo de $ 20,000 ($ 10,000 de cada cuenta) combinados para pagar su primera casa. Solo asegúrese de usar el dinero dentro de los 120 días o queda sujeto a la multa del 10%.

Illinois, Ohio y Washington ofrecen asistencia con el pago inicial para los compradores de vivienda por primera vez que califiquen. Por lo general, la elegibilidad en estos programas se basa en los ingresos y también puede tener límites sobre la forma en que se puede comprar una propiedad costosa. Aquellos que califiquen pueden recibir asistencia financiera con pagos iniciales y costos de cierre, así como también gastos para rehabilitar o mejorar una propiedad.

Conozca las opciones de los nativos americanos. Los compradores por primera vez de nativos americanos pueden solicitar un préstamo de la Sección 184. Este préstamo requiere una comisión de garantía inicial de 1. 5% y solo un 2. 25% de anticipo para préstamos superiores a $ 50,000 (para préstamos inferiores a esa cantidad, es de 1. 24%). A diferencia de la tasa de interés de un préstamo tradicional que se basa en el puntaje de crédito del prestatario, la tasa de este préstamo se basa en la tasa vigente en el mercado. Los préstamos de la Sección 184 solo se pueden usar para viviendas unifamiliares (1-4 unidades) y para una residencia principal.

No se sienta obligado por la lealtad a su institución financiera actual cuando busque una aprobación previa o busque una hipoteca: Compare, incluso si solo califica para un tipo de préstamo. Las tarifas pueden ser sorprendentemente variadas, al igual que las tasas de interés hipotecarias, que por supuesto tienen un gran impacto en el precio total que paga por su casa.

Algunas autoridades también recomiendan que tengas un prestamista de respaldo. Calificar para un préstamo no es una garantía de que su préstamo eventualmente será financiado: las pautas de suscripción cambian, los cambios en el análisis de riesgo del prestamista y los mercados de inversionistas pueden alterarse. Puede haber casos de clientes que firman documentos de préstamos y depósitos en garantía, y luego se les notifica de 24 a 48 horas antes del cierre que el prestamista congela fondos en su programa de préstamos. Tener un segundo prestamista que ya lo calificó para una hipoteca le brinda una manera alternativa de mantener el proceso en, o cerca de, programar.

3. Haz una oferta.

Su agente de bienes raíces lo ayudará a decidir cuánto dinero desea ofrecerle a la casa junto con las condiciones que desee. Su agente luego presentará la oferta al agente del vendedor; el vendedor aceptará su oferta o emitirá una contraoferta. Luego puede aceptar, o continuar yendo y viniendo hasta que llegue a un acuerdo o decida dejarlo.

Antes de enviar su oferta, revise nuevamente su presupuesto. Esta vez, tenga en cuenta los costos de cierre estimados (que pueden sumar entre el 2% y el 5% del precio de compra), los costos de traslado y las reparaciones inmediatas y los dispositivos obligatorios que pueda necesitar antes de mudarse. Y piense en el futuro: es fácil ser emboscado por costos de servicios más altos o inesperados en su nueva casa más grande. Puede solicitar las facturas de energía de los últimos 12 meses para tener una idea del costo mensual promedio.

Si llega a un acuerdo, realizará un depósito de buena fe y el proceso pasará a ser un depósito en garantía. El fideicomiso es un período de tiempo corto (generalmente de 30 días) en el cual el vendedor saca la casa del mercado con la expectativa contractual de que comprará la casa, siempre que no encuentre ningún problema serio cuando la inspeccione.

4. Obtenga una inspección de la casa.

Incluso si la casa que planea comprar parece ser perfecta, no hay nada mejor que tener un profesional capacitado que inspeccione la propiedad por la calidad, la seguridad y el estado general de su nuevo hogar potencial. No quiere quedarse atascado con un pozo de dinero o con el dolor de cabeza de realizar muchas reparaciones inesperadas. Si la inspección de la vivienda revela defectos graves que el vendedor no reveló, generalmente podrá rescindir su oferta y recuperar su depósito. Negociar para que el vendedor haga las reparaciones o descontar el precio de venta son otras opciones.

5. Cerrar o seguir adelante.

Si puede llegar a un acuerdo con el vendedor, o mejor aún, si la inspección no reveló ningún problema importante, debe estar listo para cerrar. El cierre básicamente implica firmar una tonelada de papeleo en un período de tiempo muy corto, mientras se reza para que nada se caiga en el último minuto.

Las cosas con las que se enfrentará y pagará en las etapas finales de su compra pueden incluir la tasación de la vivienda (las compañías hipotecarias lo requieren para proteger su interés en la casa), haciendo una búsqueda de títulos para asegurarse de que nadie además de que el vendedor tiene un reclamo a la propiedad, la obtención de un seguro hipotecario privado o un préstamo a cuestas si su pago inicial es inferior al 20% y completa la documentación de la hipoteca.Otros costos de cierre pueden incluir tarifas de originación de préstamo, seguro de título, encuestas, impuestos y cargos por informe de crédito.

Felicitaciones Nuevo dueño de casa … ¿Y ahora qué?

Has firmado los papeles, les has pagado a los que cambiaron de moneda y el nuevo lugar empieza a sentirse como en casa. Se acabó el juego, ¿verdad? No exactamente. Los costos de propiedad de vivienda se extienden más allá de los pagos iniciales y los pagos mensuales de la hipoteca. Examinemos ahora algunos consejos finales para hacer que la vida como nuevo propietario sea más divertida y segura.

1. Sigue ahorrando

Con la compra de una vivienda propia se producen importantes gastos inesperados, como reemplazar el techo o obtener un calentador de agua nuevo. Comience un fondo de emergencia para su hogar para que no sea tomado por sorpresa cuando estos costos inevitablemente surjan.

1. Realice un mantenimiento regular.

Con la gran cantidad de dinero que está poniendo en su hogar, querrá asegurarse de cuidarlo de manera excelente. El mantenimiento regular puede disminuir los costos de reparación al permitir que los problemas se solucionen cuando son pequeños y manejables.

1. Ignora el mercado de la vivienda.

No importa el valor de su casa en un momento dado, excepto en el momento en que la vende. Ser capaz de elegir cuándo vender su casa, en lugar de verse obligado a venderlo debido a la reubicación laboral o dificultades financieras, será el mayor factor determinante de si verá una ganancia sólida de su inversión.

1. No confíe en matar a su hogar para financiar su jubilación.

Aunque sea propietario de una vivienda, igual debería continuar ahorrando el máximo en sus cuentas de ahorro para la jubilación todos los años. Aunque pueda parecer difícil de creer para cualquiera que haya observado las fortunas que algunas personas hicieron durante la burbuja de la vivienda, no necesariamente hará una matanza cuando venda su casa. Si desea considerar su hogar como una fuente de riqueza en la jubilación, considere que una vez que haya cancelado su hipoteca, el dinero que estaba gastando en pagos mensuales puede utilizarse para financiar algunos de sus gastos de vida y médicos en la jubilación. .