Comprar una casa puede ser la decisión financiera más importante y más importante de su vida, y probablemente requiera una hipoteca para financiar la compra. A medida que avanza la tecnología de compra de vivienda, el proceso de búsqueda de las mejores tasas de hipotecas se puede hacer en línea, con instrumentos prácticos como la herramienta de calculadora de hipotecas a continuación. Este tipo de calculadora es una buena forma de familiarizarse con el mercado hipotecario de su área: los tipos, términos y tarifas disponibles.

Ah, pero conocer los números es solo el Primer Paso. También debe comprender qué los influencia y si representan un buen negocio para usted, o no. Entonces, después de calcular, siga leyendo para comprender las diferentes categorías de hipotecas, además de algunos consejos de compras sobre cómo obtener un préstamo de calidad.

Encontrar las mejores hipotecas con nuestra calculadora

La calculadora incluye múltiples factores para ayudarlo a reducir las opciones más adecuadas para sus necesidades específicas. Puede comparar pagos entre contratos cortos y largos, evaluar una tasa de interés inicial más baja en una hipoteca de tasa ajustable ("ARM") versus una opción de tasa fija más tradicional, o si una hipoteca de solo interés ("IO") hace la más sentido para ti

A continuación hay una lista de términos que probablemente encontrará al usar la calculadora de hipotecas:

Calificación crediticia : la calificación crediticia es la expresión numérica de la solvencia de una persona.

Ubicación : debe seleccionar el estado en el que se sacará la hipoteca y luego reducir la ubicación ya sea por la ciudad o por el código postal más cercano.

Monto del préstamo : sería el equivalente al valor estimado de la vivienda o el saldo restante de su hipoteca incumbente que le gustaría refinanciar.

Puntos hipotecarios : un punto hipotecario equivale al uno por ciento del monto total de una hipoteca. Hay dos tipos de puntos: puntos de descuento, que representan intereses prepagos en una hipoteca; y puntos de origen, que son una comisión que el prestamista hipotecario puede cobrar a un prestatario.

Porcentaje de bajada : también conocido como pago inicial, o un pago inicial realizado cuando algo se compra a crédito.

Productos : el tipo de hipoteca que le interesa, como una hipoteca de tasa fija tradicional, una hipoteca ARM o una hipoteca I-O. La opción ARM muestra una proporción como "7/1", que representa el número de años que la hipoteca tiene una tasa de interés fija. Después del número de años preestablecido (en este caso, 7), la tasa de interés se ajusta una vez año (el 1) por el resto del plazo del préstamo, de acuerdo con tres factores: el nivel del índice al que está vinculada la hipoteca, como el LIBOR, el margen ARM establecido al inicio del préstamo y el límite hipotecario. .

Compra o refinanciación: Las hipotecas de compra se utilizan para financiar la compra de una vivienda.Las refinanciaciones se utilizan para reemplazar un préstamo anterior por un nuevo préstamo que ofrece mejores términos, por una tarifa.

Tipos de hipotecas: ¿Puedes obtener la mejor tarifa?

Dependiendo de factores como su puntaje de crédito, historial de empleo y proporción deuda-ingresos, la calculadora puede haber presentado, y un prestamista puede ofrecerle, una hipoteca de tasa preferencial, una de alto riesgo o algo intermedio, llamado una hipoteca "Alt-A". Echemos un vistazo rápido a las diferentes categorías de hipoteca y veamos qué afecta para qué califica.

Prime Mortgages

Las hipotecas Prime cumplen con los estándares de calidad establecidos por Fannie Mae (la Asociación Federal de Hipotecas Federales) y Freddie Mac (la Corporación Hipotecaria Federal de Préstamos Hipotecarios), las dos empresas patrocinadas por el gobierno que ofrecen un mercado secundario en hipotecas para viviendas mediante la compra de préstamos de prestamistas originarios. Según la Reserva Federal, una hipoteca residencial principal es "una hipoteca para un prestatario cuyas calificaciones de crédito son 740 o más, cuyos índices de deuda a ingresos son inferiores a la media y cuya hipoteca presenta el calendario de amortización estándar común a una tasa fija o una hipoteca de tasa ajustable. "

Los candidatos para hipotecas de alto riesgo también tienen que realizar un pago inicial considerable, generalmente del 10% al 20%, en la residencia, con la idea de que si tienes piel en el juego, es menos probable que abandones. Debido a que los prestatarios con mejores puntajes de crédito y proporciones de deuda a ingresos tienden a ser de menor riesgo, se les ofrecen las tasas de interés más bajas, actualmente alrededor del 4% para una hipoteca con tasa fija a 30 años, que pueden ahorrar decenas de miles de dólares. vida de préstamo.

Hipotecas Subprime

Las hipotecas subprime se ofrecen a los prestatarios que tienen calificaciones crediticias más bajas y puntuaciones de crédito FICO por debajo de alrededor de 640, aunque el límite exacto depende del prestamista. Debido al mayor riesgo para los prestamistas, estos préstamos tienen tasas de interés más altas, como entre 8% y 10%.

Existen varios tipos de estructuras de hipotecas subprime. La más común es la hipoteca de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés), que cobra una "tasa de interés inicial" de tasa fija al principio, luego cambia a una tasa flotante, más un margen, por el resto del préstamo. Un ejemplo de ARM es un préstamo de 2/28, que es una hipoteca a 30 años que tiene una tasa de interés fija durante los dos primeros años antes de ser ajustada. Si bien estos préstamos a menudo comienzan con una tasa de interés razonable, una vez que cambian a la tasa variable más alta, los pagos de la hipoteca aumentan sustancialmente.

Hipotecas Alt-A

Las hipotecas Alt-A caen en algún lugar entre las categorías prime o subprime. Una de las características definitorias de una hipoteca Alt-A es que normalmente es un préstamo con baja documentación o sin documentación, lo que significa que el prestamista no requiere mucha (si es que tiene) documentación para probar los ingresos, activos o gastos del prestatario. Esto abre la puerta a prácticas hipotecarias fraudulentas, ya que tanto el prestamista como el prestatario podrían exagerar los números para asegurar una hipoteca más grande (lo que significa más dinero para el prestamista y más vivienda para el prestatario).De hecho, después de la crisis de las hipotecas subprime de 2007-08, se los conoció como "préstamos mentirosos", porque los prestatarios y los prestamistas pudieron exagerar los ingresos y / o activos para calificar al prestatario para una hipoteca más grande.

Mientras que los prestatarios Alt-A generalmente tienen puntajes de crédito de al menos 700, muy por encima del límite para los préstamos subprime, estos préstamos tienden a permitir pagos iniciales relativamente bajos, ratios de préstamo a valor más altos y más flexibilidad cuando se trata de relación deuda-ingreso del prestatario. Estas concesiones permiten a ciertos prestatarios comprar más casas de las que razonablemente pueden pagar, aumentando la probabilidad de incumplimiento. Una vez dicho esto, los préstamos de bajo costo y sin documentos pueden ser útiles si realmente tiene un buen ingreso pero no puede justificarlo porque lo gana esporádicamente (por ejemplo, si trabaja por cuenta propia).

Debido a que Alt-As se considera un tanto arriesgado (cayendo en algún lugar entre el prime y el subprime), las tasas de interés tienden a ser más altas que las hipotecas prime pero más bajas que las subprime: alrededor del 5. 5% al ​​8%, dependiendo del prestamista y la situación del prestatario. Ver Hipotecas Alt-A: cómo funcionan .

Obtener la mejor oferta hipotecaria posible

Obviamente, cuanto mayor sea la tasa de interés, más pagará cada mes y más pagará en última instancia por su vivienda. Para comparar, echemos un vistazo a una hipoteca de tasa fija a 30 años por $ 200, 000.

A la tasa preferencial - 4% en este ejemplo - su pago mensual sería de $ 955. Durante la vigencia del préstamo, usted pagaría $ 143, 739 de interés, por lo que realmente pagaría un total de $ 343, 739.

Supongamos ahora que obtiene la misma hipoteca a 30 años con tasa de interés fija por $ 200, 000. pero esta vez se le ofrece una tasa de subprime del 6%. Su pago mensual sería de $ 1, 199, y pagaría un total de $ 231, 677 de interés, lo que llevaría el monto total que reembolsa a $ 431, 677. Ese cambio aparentemente pequeño en intereses le costó $ 87, 938.

Lo importante es darse cuenta de esto: solo porque un prestamista le ofrece una hipoteca con una tasa Alt-A o subprime no significa que no calificaría para una hipoteca de tasa preferencial con un prestamista diferente. Los prestamistas y los agentes hipotecarios pueden ser competitivos, pero en general no tienen la obligación de ofrecerle el mejor trato disponible. Vale la pena el esfuerzo de darse una vuelta: Tomarse el tiempo para encontrar una mejor tasa de interés puede ahorrarle decenas de miles de dólares en el transcurso de un préstamo.

Consejos para encontrar las mejores tasas hipotecarias

Este no es el momento de dejar que alguien más haga las compras por usted. Como vimos hace un momento, los términos que obtienes pueden hacer una gran diferencia en lo que pagas por pedir prestada la misma cantidad de dinero.

¿Cómo evita pagar más de lo que necesita para su hipoteca? Ciertamente, compare las ofertas que obtiene al ejecutarlas a través de su calculadora de hipotecas en línea para ver cuáles serán sus pagos e intereses. Y a medida que lo haga, o incluso antes de hacerlo, siga los pasos a continuación.

1. Comience a preparar Early

Si está buscando una casa en este momento, obtener sus finanzas en gran forma puede ser difícil.Así que trata de pensar en el futuro; tal vez incluso posponga la búsqueda de casa hasta que pueda limpiar su casa financiera.

En general, necesita un crédito pendiente. (Consulte ¿Qué es un buen puntaje crediticio? ) Antes de siquiera considerar una hipoteca, los prestamistas convencionales buscarán una calificación crediticia de al menos 700 y, como dijimos anteriormente, una de 740 para una hipoteca de tasa preferencial. Los préstamos de la FHA tienen estándares más relajados, pero condiciones más estrictas. Haga lo que pueda para obtener ese puntaje pagando los saldos de sus tarjetas de crédito y otras deudas personales, en la medida de lo posible.

Incluso una diferencia de 20 puntos en su puntaje podría mover su tasa hacia arriba o hacia abajo más de 0. 25%. En una casa de $ 250,000, una cuarta parte de un punto podría significar un extra de $ 12, 000 o más en intereses pagados durante la vigencia del préstamo.

¡Segundo, ahorra! Mientras más pueda retener, menor será el pago de su hipoteca y menor será el interés que pagará con el tiempo. Un pago inicial más alto podría incluso significar una tasa de interés más baja. Próximamente con un pago inicial del 30% (en comparación con el 20% convencional), por ejemplo, podría disminuir su tasa más de 0. 5%.

2. No mire la tasa de interés solo

La tasa de interés es importante, pero hay más para comparar. ¿Hay una multa por prepago si decide refinanciar en algún momento? ¿Cuáles son los costos totales de cierre? Los costos de cierre generalmente representan del 2% al 5% del precio de la vivienda. Si su casa cuesta $ 150, 000, espere pagar $ 3, 000 a $ 7, 500 en costos. Ese es un gran rango, por lo que le conviene ver lo que un prestamista suele cobrar.

3. Comprenda PMI

A pesar de que cuentan para el costo total de su hipoteca, los costos de cierre son un golpe de una sola vez. Pero hay otro bocado que sigue mordiendo. Si su pago inicial es inferior al 20%, se le considera un riesgo mayor y se le exige que tenga un PMI o un seguro hipotecario privado. Esto te hace una apuesta más segura para el prestamista; El problema es que usted es el que paga por eso, por una suma de 0. 5% a 1% del préstamo completo cada año. Eso puede agregar miles de dólares a lo que cuesta llevar el préstamo. Si finalmente tiene que pagar por PMI, asegúrese de que se detiene tan pronto como haya ganado suficiente capital en su casa a través de los pagos de su hipoteca para ser elegible (vea Cómo deshacerse del seguro hipotecario privado )

4. Bloquear y Cargar

Supongamos que obtiene el trato hipotecario más sorprendente. Felicidades, pero muévete rápido. La tasa de interés, y posiblemente otras condiciones, están bloqueadas por un período de tiempo determinado. Debe cerrar dentro del período de bloqueo o arriesgarse a perder el trato. No pospongas las cosas.

Conclusión

La mayor parte del trabajo relacionado con obtener la tasa de hipoteca más baja ocurre mucho antes de que esté listo para solicitarla. Un puntaje de crédito estelar y un pago inicial considerable son las mejores formas de reducir su tasa.

Pero no confíe ciegamente en su banco, agente inmobiliario o agente hipotecario para obtener los mejores términos. Pueden tener un incentivo financiero para guiarte en una dirección determinada. Haga sus propias compras, calculando y comparando hipotecas. Además, recuerde que solo porque califica para la cantidad X de la hipoteca, no hay nada que diga que tiene para pedir prestado tanto.