Históricamente, los bienes raíces han tenido una baja correlación con las inversiones en acciones y bonos, pero comprar y vender propiedades físicas no es tan simple.

Ingrese derivados inmobiliarios o derivados de propiedades. Estos instrumentos permiten a los inversores obtener exposición a la clase de activos inmobiliarios, sin tener que comprar o vender propiedades mediante la sustitución de la propiedad real por el rendimiento de un índice de rendimiento inmobiliario. Estos derivados se basan en swaps, donde una parte intercambia una exposición por otra. De esta forma, los inversionistas pueden obtener exposiciones al capital inmobiliario o a la deuda, sin comprar un activo inmobiliario o capital de préstamo con bienes inmuebles como garantía. Sigue leyendo para descubrir cómo funcionan.

Introducción a los derivados
El Índice de la propiedad del Consejo Nacional de Fiduciarios de Inversión Inmobiliaria (NCREIF) es el índice aceptado creado para proporcionar un instrumento para medir el rendimiento de la inversión del mercado inmobiliario comercial. Originalmente desarrollado en 1982, el índice sin apalancamiento se compone de más de 7, 200 propiedades, por un valor total de alrededor de $ 315 mil millones (a partir del 3er trimestre de 2012) de todas las regiones de EE. UU. Y usos de suelo de bienes raíces.

A pesar de que este índice existe desde hace más de 20 años, solo recientemente los datos se han vuelto lo suficientemente transparentes como para permitirle realizar un seguimiento preciso y adecuado del rendimiento del patrimonio inmobiliario. Con los datos inmobiliarios cada vez más transparentes y la información de las transacciones cada vez más fácil y menos costosa de obtener, los índices inmobiliarios se han vuelto más relevantes, lo que lleva a la creación de un mercado de derivados cada vez más eficiente.

Los derivados inmobiliarios son una forma de que los inversores obtengan exposición a la clase de activos sin la necesidad de comprar o vender propiedades mediante la sustitución de la exposición de los bienes inmuebles por el rendimiento de un índice de rendimiento inmobiliario. Esto le permite a un inversionista reducir su requerimiento inicial de capital y proteger las carteras de bienes inmuebles a la baja, al mismo tiempo que proporciona estrategias alternativas de administración de riesgos.
Las inversiones inmobiliarias comerciales se clasifican en los siguientes tipos de inversión:

• Capital privado
  

• Deuda privada
  

• Capital público
  

• Deuda pública

La introducción de swaps basados ​​en el NPI se desarrolló para el sector de capital privado. Ellos fueron los precursores del resto de los derivados inmobiliarios desarrollados hasta la fecha. Los derivados ofrecidos hasta la fecha en el índice NCREIF son "swaps" que se presentan en diversas formas, lo que permite a los inversores intercambiar la exposición sobre la apreciación o el rendimiento total del índice en sí, o intercambiando exposiciones de un uso de la tierra a otro.

Un método es "ir a lo largo" (replicar la exposición de las propiedades de compra) o "ir corto" (replicar la exposición de las propiedades de venta).Otro método es cambiar el rendimiento total del índice NCREIF desglosado por sector de propiedad, lo que permite a los inversores tomar una posición en un sector inmobiliario alternativo en el que no pueden poseer propiedades, permitiendo así a los inversores cambiar los rendimientos de bienes inmuebles relacionados con la oficina por bienes raíces minoristas.

El canje de devolución permite a dos inversionistas de ambos lados del swap ejecutar estrategias inmobiliarias que no se pueden lograr en el mercado inmobiliario privado. Para hacerlo, uno tendría que comprar o vender activos con diferentes exposiciones con pocas posibilidades de asegurar los mismos activos con la misma base de inversión para revertir la estrategia. Los swaps permiten a los inversionistas cambiar tácticamente o reequilibrar sus carteras durante un período de tiempo específico sin tener que transferir la titularidad de los activos actualmente en el balance general. Los contratos de hasta tres años generalmente son administrados por un banco de inversión, que actúa como cámara de compensación para los fondos.

En el caso de un inversor que paga a largo el rendimiento total del índice NCREIF, aceptaría el rendimiento total del NPI (pagado trimestralmente) sobre un monto nocional predeterminado y acordaría pagar la tasa LIBOR, más un diferencial en la misma cantidad nocional. La otra parte del swap recibiría los mismos flujos de efectivo en reversa, pagará el retorno trimestral del índice y recibirá LIBOR más el diferencial.

Suponiendo que haya inversores para ambos lados de la operación, dos inversores que deseen intercambiar una exposición de propiedad por otra podrían cambiar el rendimiento de la NPI por ese tipo de propiedad particular por otra. Por ejemplo, un administrador de cartera que siente que su fondo está sobreasignado a propiedades de la oficina y no está asignado a la industria podría cambiar una parte de la exposición de la oficina por la industrial sin realmente comprar o vender propiedades.

Capital Público
En lugar de la NPI, los derivados por exposición al sector de capital público del mercado inmobiliario comercial utilizan el rendimiento total de la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria (NAREIT) para calcular los flujos de efectivo aceptado (para el inversor largo) o pagado (por el inversor corto).

Este índice proporciona el retorno del rendimiento para el mercado de valores públicos garantizados por bienes raíces comerciales. El receptor swap paga LIBOR más un margen para entrar en un intercambio de índice de un año con un monto nocional de $ 50 millones de dólares, y recibiría pagos trimestrales del índice NAREIT por $ 50 millones. Una vez más, el inversor puede obtener una exposición inmobiliaria pública completamente diversificada sin comprar un solo activo.

Deuda inmobiliaria
Debido a la amplitud y profundidad de los tramos de los diferentes perfiles de riesgo del grupo subyacente de hipotecas inmobiliarias comerciales que se encuentran en el mercado de valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS), los derivados inmobiliarios también están disponibles. en posiciones de deuda inmobiliaria. Los swaps para la deuda inmobiliaria pública se basan en índices del mercado CMBS. Estos índices, a diferencia de los de bienes inmuebles, han existido desde finales de la década de 1990.

Gracias a la amplitud y profundidad de los datos de una gran cantidad de transacciones (en relación con el capital inmobiliario), los índices de CMBS son un indicador de rendimiento mucho mejor para sus respectivos mercados que los de sus contrapartes de capital. La diferencia más notable entre los swaps de capital y los swaps de deuda es que los receptores de los pagos basados ​​en LIBOR reciben un margen LIBOR menos a, en comparación con los swaps de capital, que generalmente se basan en LIBOR más una extensión. Esto se debe a que los valores subyacentes generalmente se financian con deuda de corto plazo de corto plazo, que generalmente está en LIBOR menos un margen. Esta es la exposición que se transfiere para intercambiar contrapartes.

Los derivados de deuda inmobiliaria privada, como los credit default swaps (CDS), se utilizan generalmente para cubrir el riesgo de crédito. Los derivados, como los swaps de préstamos, proporcionan a la parte de swap tanto la tasa de interés como el riesgo de crédito, mientras que el activo (un préstamo de bienes raíces comercial) permanece en el balance de la contraparte. Por lo tanto, un prestamista hipotecario puede cubrir partes de su cartera de deuda por diversos términos de inversión sin tener que vender el préstamo. De esta forma, el inversionista puede salir de ciertos sectores del mercado de bienes raíces cuando siente que el rendimiento no corresponde al riesgo, y luego recuperar la exposición cuando el mercado para ese sector en particular mejora.

The Bottom Line
Debido a que los activos inmobiliarios comerciales son intensivos en capital y relativamente ilíquidos, los inversores inmobiliarios han encontrado difícil cubrir su exposición o ejecutar estrategias alfa. Los bienes inmuebles caracterizados por los altos costos de transacción y un mercado menos eficiente que las acciones y los bonos se han sumado a la dificultad de reequilibrar las carteras en respuesta a los cambios del mercado.

Los derivados inmobiliarios han cambiado el mercado inmobiliario comercial al permitir a los inversionistas cambiar tácticamente sus exposiciones a riesgos y oportunidades específicos sin la necesidad de comprar y vender activos. Estos derivados permiten la exposición a un sector diferente del mercado de acciones inmobiliarias o al negociar una exposición de bienes inmuebles a una tasa de interés variable más o menos una prima.

La capacidad de intercambiar exposiciones permite que el inversor inmobiliario sea más táctico a la hora de invertir. Ahora pueden moverse dentro y fuera de los cuatro cuadrantes del mercado de bienes raíces, lo que permite una mayor administración de riesgos y la posibilidad de agregar un mayor rendimiento a su asignación de activos inmobiliarios existente en un horizonte de inversión a corto o largo plazo.