Cuando piense en comprar bienes inmuebles, lo primero que probablemente le venga a la mente es su casa. Pero la propiedad física también puede formar parte de una cartera, especialmente como protección contra el mercado de valores. Sin embargo, si bien el sector inmobiliario se ha convertido en un vehículo de inversión popular en los últimos 50 años, comprar y poseer ladrillo y mortero es mucho más complicado que invertir en acciones y bonos. En este artículo, examinaremos las opciones líderes para los inversores individuales, enumeradas en un orden aproximado de cuán directas son una inversión inmobiliaria y las razones para invertir.

Propiedades básicas de alquiler

Esta es una inversión tan antigua como la práctica de la propiedad de la tierra. Una persona comprará una propiedad y la alquilará a un inquilino. El propietario, el propietario, es responsable de pagar la hipoteca, los impuestos y el mantenimiento de la propiedad.

Idealmente, el propietario cobra el alquiler suficiente para cubrir todos los costos antes mencionados. Un propietario también puede cobrar más para obtener un beneficio mensual, pero la estrategia más común es ser paciente y cobrar solo el alquiler suficiente para cubrir los gastos hasta que se haya pagado la hipoteca, momento en el que la mayor parte del alquiler se convierte en ganancia. Además, la propiedad también puede haberse apreciado en valor durante el transcurso de la hipoteca, dejando al propietario con un activo más valioso. Según la Oficina del Censo de los Estados Unidos, los bienes inmuebles en este país han aumentado constantemente en valor desde 1940 hasta 2006. Si bien hubo una caída durante el colapso de las hipotecas subprime de 2008 a 2010, ahora se ha recuperado y ha aumentado en general.

Un inversor debe conocer el mercado en el que está buscando propiedades o contratar a un experto para que lo ayude. Para los inversores que buscan un flujo de ingresos de las propiedades de alquiler, los aspectos más importantes a considerar son la ubicación de la propiedad y las tarifas de alquiler del mercado. En cuanto a la ubicación, muchos alquileres exitosos se encuentran muy cerca de las principales escuelas. Por ejemplo, si compra una propiedad cerca de una universidad estatal, es probable que los estudiantes quieran alquilarla año tras año. También hay muchas otras características de una propiedad de alquiler rentable, y algunas toman tiempo para aprender. Para obtener más información, consulte Las 10 características principales de una propiedad de alquiler rentable.

Hay, por supuesto, defectos frente a lo que parece ser una inversión ideal. Puede terminar con un mal inquilino que daña la propiedad o, peor aún, sin ningún inquilino. Esto le deja con un flujo de caja mensual negativo, lo que significa que es posible que tenga que luchar para cubrir los pagos de su hipoteca. También está la cuestión de encontrar la propiedad correcta. Querrá elegir un área donde las tasas de vacantes son bajas y elegir un lugar que las personas quieran alquilar.

Quizás la mayor diferencia entre una propiedad de alquiler y otras inversiones es la cantidad de tiempo y trabajo que debe dedicar a su cuidado.Si no quiere, puede contratar a un gerente de propiedad profesional. Pero su salario se convierte entonces en un gasto que impacta la rentabilidad de su inversión.

The Flip Side: Real Estate Trading

Este es el lado salvaje de la inversión inmobiliaria. Al igual que los comerciantes del día que están a pocas leguas de un inversor de comprar y mantener, los comerciantes de bienes raíces son una raza completamente diferente de los propietarios de comprar y alquilar. Los comerciantes de bienes raíces compran propiedades con la intención de mantenerlas por un corto período de tiempo, a menudo no más de tres o cuatro meses, con lo que esperan venderlas para obtener un beneficio. Esta técnica también se denomina voltear y se basa en comprar propiedades que están significativamente infravaloradas o que se encuentran en un área muy calurosa.

Las aletas de propiedades puras no pondrán dinero en una propiedad para mejoras; la inversión tiene que tener el valor intrínseco para obtener un beneficio sin alteración o no lo tendrán en cuenta. Voltear de esta manera es una inversión en efectivo a corto plazo.

Si una propiedad flipper queda atrapada en una situación en la que no puede descargar una propiedad, puede ser devastador porque estos inversionistas generalmente no mantienen efectivo suficiente para pagar la hipoteca de una propiedad a largo plazo. Esto puede conducir a pérdidas continuas para un operador de bienes raíces que no puede descargar la propiedad en un mal mercado.

También existe una segunda clase de flipper de propiedad. Estos inversionistas ganan dinero comprando propiedades baratas o de precio razonable y agregando valor al renovarlas. oye, luego vende la propiedad después de renovaciones por un precio más alto. Esta puede ser una inversión a más largo plazo, dependiendo del alcance de las mejoras. La característica limitante de esta inversión es que requiere mucho tiempo y, a menudo, solo permite a los inversores adquirir una propiedad a la vez.

Grupos de inversión inmobiliaria

Los grupos de inversión inmobiliaria son algo así como pequeños fondos mutuos para propiedades de alquiler. Si desea ser dueño de una propiedad de alquiler, pero no quiere la molestia de ser un propietario, un grupo de inversión inmobiliaria puede ser la solución para usted.

Una empresa comprará o construirá un conjunto de edificios, a menudo apartamentos, y luego permitirá que los inversionistas los compren a través de la compañía, uniéndose así al grupo. Un solo inversor puede poseer una o varias unidades de espacio habitable autónomo, pero la empresa que gestiona el grupo de inversión gestiona colectivamente todas las unidades, se ocupa del mantenimiento, anuncia unidades desocupadas y entrevista a los inquilinos. A cambio de esta gestión, la empresa toma un porcentaje de la renta mensual.

Hay varias versiones de grupos de inversión, pero en la versión estándar, el arrendamiento está a nombre del inversor y todas las unidades agrupan una parte de la renta para evitar ocasionales vacantes, lo que significa que recibirá lo suficiente para pagar el hipoteca incluso si su unidad está vacía. La calidad de un grupo de inversión depende completamente de la compañía que lo ofrece. En teoría, es una forma segura de acceder a la inversión inmobiliaria, pero los grupos son vulnerables a las mismas tarifas que atormentan a la industria de fondos mutuos.Una vez más, la investigación es la clave.

Sociedades limitadas de bienes raíces

Una sociedad limitada de bienes raíces (RELP) es similar a un grupo de inversión inmobiliaria: es una entidad formada para comprar y mantener una cartera de propiedades, o a veces una sola propiedad, solo que es en existencia por un número finito de años. Un gerente de propiedad con experiencia o una empresa de desarrollo inmobiliario sirve como socio general. Los inversionistas externos son luego buscados para proporcionar financiamiento para el proyecto de bienes raíces, a cambio de una participación de propiedad como socios limitados. Pueden recibir distribuciones periódicas de los ingresos generados por las propiedades de la RELP, pero la verdadera recompensa se produce cuando las propiedades se venden, con suerte, con una ganancia considerable, y la RELP se disuelve en el futuro.

Los RELP permiten a los inversionistas financiar la construcción o renovación de edificios, sin necesidad de involucrarse directamente en la administración o tener experiencia en bienes raíces. Sin embargo, tienden a ser inversiones ilíquidas, ya que los inversores solo pueden cobrar en ciertos intervalos, o con frecuencia, hasta que se disuelva el RELP.

REITs

Los bienes raíces han existido desde que nuestros antepasados ​​cavernícolas comenzaron a perseguir extraños fuera de su espacio, por lo que no es sorprendente que Wall Street haya encontrado una manera de securitizarlo, convirtiendo el sector inmobiliario en un instrumento de cotización pública. .

Un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) se crea cuando una corporación (o fideicomiso) se forma para usar el dinero de los inversionistas para comprar, operar y vender propiedades que producen ingresos. Los REIT se compran y venden en las principales bolsas, al igual que cualquier otra acción. Para mantener su estado como un REIT, esta entidad debe pagar el 90% de sus ganancias imponibles en forma de dividendos. Al hacer esto, los REIT evitan pagar el impuesto sobre la renta de las empresas, mientras que una empresa regular pagaría impuestos sobre sus ganancias, lo que reduciría los rendimientos que podría distribuir a sus accionistas.

Al igual que las acciones comunes que pagan dividendos, los REIT son apropiados para los inversores del mercado de valores que desean un ingreso regular, aunque también ofrecen la oportunidad de apreciación. Los REIT permiten a los inversionistas propiedades no residenciales, tales como centros comerciales (alrededor de un cuarto de todos los REIT se especializan en estos), instalaciones de atención médica, hipotecas o edificios de oficinas. En comparación con los tipos de inversión inmobiliaria antes mencionados, REITS también son altamente líquidos. Para más detalles, vea The REIT Way .

Fondos Mutuos de Bienes Inmuebles

Los fondos mutuos de bienes raíces invierten principalmente en REIT y compañías que operan en bienes raíces. Proporcionan la capacidad de obtener una exposición diversificada a bienes inmuebles con una cantidad relativamente pequeña de capital. Dependiendo de su estrategia y objetivos de diversificación, ofrecen a los inversores una selección de activos mucho más amplia que la que se puede lograr al comprar acciones REIT individuales, junto con la posibilidad de reducir los costos de transacción y las comisiones.

Al igual que los REIT, estos fondos son bastante líquidos. Otra ventaja significativa para los inversores minoristas es la información analítica y de investigación proporcionada por el fondo sobre activos adquiridos y la perspectiva de la administración sobre la viabilidad y el rendimiento de inversiones inmobiliarias específicas y como una clase de activos.Los inversores más especulativos pueden invertir en una familia de fondos mutuos de bienes raíces, sobreponderando tácticamente ciertos tipos de propiedad o regiones para maximizar el rendimiento.

¿Por qué invertir en bienes raíces?

Los inmuebles pueden mejorar el perfil de riesgo y rentabilidad de la cartera de un inversor, ofreciendo rentabilidades competitivas ajustadas al riesgo. Incluso teniendo en cuenta la crisis de las hipotecas subprime, los bienes raíces comerciales del mercado privado arrojaron un promedio de 8. 4% durante el período de 10 años del 2000 al 2010, según datos del Consejo Nacional de Fiduciarios de Inversión Inmobiliaria (NCREIF). Y, por lo general, el mercado inmobiliario es de baja volatilidad, especialmente en comparación con las acciones y los bonos.

Los bienes inmuebles también son atractivos en comparación con las fuentes más tradicionales de retorno de la renta. Esta clase de activos normalmente se negocia con una prima de rendimiento a los bonos del Tesoro de los EE. UU. Y es especialmente atractiva en un entorno en el que las tasas del Tesoro son bajas.

Diversificación y protección

Otro beneficio de invertir en bienes raíces es su potencial de diversificación. Los bienes inmuebles tienen una correlación baja, y en algunos casos negativa, con otras clases de activos importantes, lo que significa que cuando las acciones caen, los bienes inmuebles suelen subir (ver Diversificación más allá de Acciones ). De hecho, en 14 de los 15 mercados bajistas previos, que datan de 1956, los precios de los inmuebles residenciales aumentaron, según datos de Robert Shiller, de la Universidad de Yale, cocreador del Índice de Precios de Vivienda Case-Shiller. Por supuesto, hay excepciones: los bienes raíces se derrumbaron junto con las acciones durante la Gran Recesión (aunque esto era una anomalía, argumenta Schiller, lo que refleja el papel de las hipotecas subprime en el inicio de la crisis).

Esto significa que la incorporación de bienes inmuebles a una cartera puede reducir su volatilidad y proporcionar un mayor rendimiento por unidad de riesgo. Cuanto más directa sea la inversión inmobiliaria, mejor será la cobertura: vehículos más indirectos, que cotizan en bolsa, como los REIT, obviamente reflejarán el rendimiento general del mercado accionario (y algunos analistas piensan que los dos correrán cada vez más correlación, ahora que REIT las acciones están representadas en el S & P 500). Curiosamente, sin embargo, esto también ha cambiado últimamente. La correlación entre los REIT cotizados y el amplio mercado bursátil alcanzó un mínimo de 12 años en 2015, según una investigación de la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria (NAREIT), "lo que sugiere que cualquiera que sea el factor que conduzca a la parte no REIT del el mercado no necesariamente se extenderá para afectar el mercado REIT ", un artículo sobre Reit. com, el sitio web de la asociación, concluyó.

Debido a que está respaldado por el ladrillo y el mortero, el sector inmobiliario también conlleva menos conflicto entre el principal y el agente, o hasta qué punto el interés del inversionista depende de la integridad y competencia de los gerentes y deudores. Incluso las formas más indirectas de inversión conllevan cierta protección: los REIT, por ejemplo, exigen que un porcentaje mínimo de las ganancias se pague como dividendos.

Cobertura de inflación

La capacidad de cobertura de inflación del sector inmobiliario se deriva de la relación positiva entre el crecimiento del PIB y la demanda de bienes inmuebles.A medida que las economías se expanden, la demanda de bienes inmuebles impulsa las rentas más altas y esto, a su vez, se traduce en mayores valores de capital. Por lo tanto, el sector inmobiliario tiende a mantener el poder adquisitivo del capital, al pasar parte de la presión inflacionaria a los inquilinos y al incorporar parte de la presión inflacionaria, en forma de apreciación del capital.

El poder del apalancamiento

Con la excepción de los REIT, invertir en bienes raíces brinda al inversor una herramienta que no está disponible para los inversores del mercado de valores: el apalancamiento. Si desea comprar una acción, tiene que pagar el valor total de las acciones en el momento de realizar la orden de compra, a menos que esté comprando con margen. E incluso entonces, el porcentaje que puede pedir prestado es aún mucho menor que con bienes inmuebles, gracias a ese método de financiamiento mágico, la hipoteca.

Las hipotecas más convencionales requieren un pago inicial del 20%. Sin embargo, dependiendo de dónde viva, es posible que encuentre una hipoteca que requiera tan solo un 5%. Esto significa que puede controlar toda la propiedad y el capital que posee al pagar solo una fracción del valor total. Por supuesto, el tamaño de su hipoteca afecta la cantidad de propiedad que realmente tiene en la propiedad, pero la controla en el momento en que se firman los documentos.

Esto es lo que anima tanto a los propietarios de inmuebles como a los propietarios de propiedades inmobiliarias. Pueden sacar una segunda hipoteca de sus casas y cancelar pagos en dos o tres propiedades más. Ya sea que alquilen estos para que los inquilinos paguen la hipoteca o que esperen la oportunidad de vender para obtener una ganancia, controlan estos activos, a pesar de que solo han pagado una pequeña parte del valor total.

El inconveniente de la inversión inmobiliaria: falta de liquidez

El principal inconveniente de invertir en bienes inmuebles es la falta de liquidez o la dificultad relativa para convertir un activo en efectivo y efectivo en un activo. A diferencia de una transacción de acciones o bonos, que puede completarse en segundos, una transacción de bienes raíces puede tardar meses en cerrarse. Incluso con la ayuda de un corredor, simplemente encontrar la contraparte adecuada puede ser unas semanas de trabajo. Los REIT y los fondos mutuos inmobiliarios ofrecen una mejor liquidez y precios de mercado, pero tienen el precio de una mayor volatilidad y menores beneficios de diversificación, ya que tienen una correlación mucho más alta con el mercado de valores general que las inversiones inmobiliarias directas.

The Bottom Line

En el contexto de la inversión de cartera, los inmuebles se consideran tradicionalmente en una clase de inversión "alternativa". Eso significa que es una inversión suplementaria utilizada para construir sobre una cartera primaria de acciones, bonos y otros valores. Pero puede ser un contrapeso significativo a otros instrumentos, así como una fuente de ingresos y, eventualmente, de apreciación.