Cuando saca una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC, por sus siglas en inglés), lo que se denomina el período de sorteo generalmente dura diez años. Durante este tiempo, puede pedir dinero prestado según sea necesario y realizar pagos bajos, solo de interés, sobre lo que ha pedido prestado. Muchos propietarios hacen precisamente eso porque pica menos en el corto plazo. Sin embargo, una vez que finaliza el período de sorteo, ya no puede tomar prestado de su línea, y debe comenzar a realizar pagos de capital e intereses totalmente amortizados durante lo que se conoce como el período de reembolso, que generalmente es de 20 años. Eso significa que sus pagos mensuales pueden ser significativamente más altos de lo que fueron durante el período de sorteo, y muchos propietarios terminan enfrentando un shock de pago. Una forma de resolver el problema de amortización de pagos es refinanciando su HELOC, y hay varias formas de hacerlo. Este artículo explica cómo calificar, cuáles son sus opciones y los pros y contras de cada una. (Si necesita refinanciar un préstamo hipotecario regular, consulte Refinanciando su préstamo con garantía hipotecaria: una guía práctica .)

Calificando para refinanciar su HELOC

Refinanciar un HELOC es similar a sacar o refinanciar una primera hipoteca. Tendrá que calificar en función de sus ingresos, gastos, deudas y activos, lo que significa proporcionar documentos como comprobantes de pago, formularios W2, declaraciones de impuestos, declaraciones de hipoteca, identificación con foto, prueba de seguro y cualquier otro documento que el suscriptor considere necesario. Para obtener las tasas de interés más bajas, deberá tener un puntaje FICO excelente: en algún lugar dentro del rango de 740 a 850. Podría calificar con un puntaje tan bajo como 620, pero pagará más del doble de la tasa de interés de alguien con un puntaje excelente, y es posible que le cueste encontrar un prestamista que trabaje con usted. (Para más información, consulte Los 5 factores más importantes que afectan su crédito .)

También necesitará tener suficiente capital en su casa después de obtener el nuevo préstamo para cumplir con las pautas del prestamista para el préstamo combinado al valor. Algunos prestamistas permitirán que los propietarios de viviendas con préstamos de excelente calidad obtengan hasta el 100% del valor de su vivienda, pero es común que puedan pedir prestado entre un 80% y un 90%. Aquí hay un ejemplo de cómo se determina esto:

Valor de la propiedad: $ 300, 000

Saldo de la primera hipoteca: $ 190, 000

Saldo HELOC: $ 50, 000

Total prestado: $ 240, 000

Préstamo combinado a valor: 80%

Capital propio: 20%

En este caso, suponiendo solo quiere refinanciar su saldo de HELOC existente y no quiere pedir más, debe poder encontrar un prestamista que trabaje con usted, especialmente si tiene un buen crédito. Además, cuanto más equidad tenga, menor será su tasa de interés.

Opciones para refinanciar

Existen cuatro formas de refinanciar su línea de crédito con garantía hipotecaria.Estas son sus opciones, y los pros y los contras de cada uno.

1. Solicite una modificación de préstamo

Cómo funciona: Póngase en contacto con su prestamista y explique que tendrá problemas para realizar sus pagos cuando finalice el período de sorteo. Pregunte si el prestamista puede trabajar con usted para cambiar los términos del préstamo de manera que sus pagos mensuales sean asequibles, para que no incurra en incumplimiento. El Bank of America, por ejemplo, tiene un programa de asistencia de equidad de vivienda que otorga a los propietarios de viviendas calificados un plazo más largo, una tasa de interés más baja o ambas cosas si han experimentado dificultades financieras como la pérdida de ingresos o el divorcio.

Beneficios: La modificación del préstamo puede ser su única opción si se encuentra bajo el agua. Pero antes de buscar uno, averigüe si reúne los requisitos para cualquier programa de asistencia federal o estatal para propietarios con dificultades, como el programa de modificación de segunda vivienda asequible o una refinanciación breve de la FHA.

Contras: Los prestamistas no están obligados a modificar su préstamo, por lo que es posible que esta opción no esté disponible para usted. Si es así, deberá mostrar que puede pagar el préstamo modificado.

2. Abra un nuevo HELOC

Cómo funciona: Usted patea la lata por el camino empezando de nuevo con un nuevo período de sorteo y un nuevo período de pago de solo interés.

Beneficios: Le permite mejorar su situación financiera si tiene problemas para cubrir sus gastos y no desea pagar su préstamo existente de manera predeterminada.

Contras: Tendrá que devolver su préstamo algún día. Cuanto más tiempo postergue el reembolso, más interés tendrá que pagar, y más altos serán sus pagos de capital e intereses amortizados por mes. Además, ingresar un nuevo período de sorteo hace que sea fácil seguir pidiendo dinero prestado. Si está refinanciando porque le preocupa pagar su HELOC existente, lo último que desea hacer es aumentar su deuda. Como ya ha visto, es difícil saber cuál será su costo total de endeudamiento o sus pagos mensuales con un HELOC porque está tomando prestado un poco aquí y allá y la tasa de interés puede fluctuar. Además, cuando comience el nuevo período de amortización de su HELOC, las tasas de interés podrían ser más altas de lo que son hoy, lo que aumentaría aún más esos pagos mensuales. (Para obtener más información, consulte Cómo los HELOC pueden lastimarlo .)

3. Obtenga un nuevo préstamo con garantía hipotecaria

Cómo funciona : Convierta su saldo HELOC de tasa variable en un préstamo con garantía hipotecaria a tasa fija. Puede tomar hasta 20 o 30 años para pagar su saldo.

Beneficios: finaliza el ciclo de endeudamiento continuo al sacar una suma global para pagar su HELOC, y obtiene una tasa de interés fija con pagos mensuales estables. Asegúrese de conocer sus costos de endeudamiento a largo plazo y factorizarlos en el plan financiero a largo plazo de su hogar.

Contras: Algunos prestamistas han dejado de ofrecer préstamos con garantía hipotecaria, por lo que comprar hará más esfuerzo del que le costará encontrar un HELOC. Sin embargo, están disponibles, especialmente si está dispuesto a mirar más allá de los bancos más grandes, lo cual debería ser porque las grandes instituciones financieras no necesariamente tienen las mejores tarifas o el servicio al cliente más competente.Además, tenga en cuenta que cuanto mayor sea el plazo de su préstamo, menores serán sus pagos mensuales, pero mayor será el interés que pagará.

4. Refinanciar el saldo en una nueva primera hipoteca

Cómo funciona: En lugar de simplemente refinanciar su HELOC, refinancia su HELOC y su primera hipoteca en un solo préstamo: una nueva primera hipoteca.

Pros: Puede obtener las tasas de interés más bajas disponibles. Las tasas de primera hipoteca tienden a ser más bajas que las tasas de préstamos hipotecarios, porque si incumple sus pagos en la vivienda, el prestamista de la primera hipoteca no pagó los ingresos por la venta de su vivienda ejecutada. En un mercado donde las tasas de HELOC son 4. 75%, y las tasas de préstamos hipotecarios son 5. 23%, 30 años, las tasas de primera hipoteca fija pueden ser 4. 09%, y las tasas de primera hipoteca fija a 15 años podría ser 3. 31%. Suponiendo que refinancie con una primera hipoteca de tasa fija, también obtendrá la estabilidad de pagos mensuales iguales y conocerá sus costos totales de endeudamiento por adelantado, tal como lo haría con la opción de préstamo con garantía hipotecaria que se muestra arriba.

Desventajas: Obtener una primera hipoteca puede significar pagar costos de cierre significativamente más altos de lo que lo haría refinanciando en un nuevo HELOC o préstamo con garantía hipotecaria.

The Bottom Line

Es posible que pueda obtener pagos mensuales más económicos en su HELOC a través de una modificación de préstamo, refinanciación en un nuevo HELOC, refinanciación en un préstamo con garantía hipotecaria o refinanciación con una nueva primera hipoteca. Explore sus opciones con varios prestamistas para ver qué posibilidad ofrece la mejor combinación de asequibilidad a corto plazo y los menores gastos a largo plazo y costos de cierre posibles. (Para obtener más información, consulte: Cómo funciona una opción HELOC de tarifa fija .)